【文章內(nèi)容簡介】 房 5001000 50 郵政、電信、儲蓄等 1000800 80 9 老年購物中心 150001200 1800 10 老年休閑中心 600 釣魚基地 300 人工湖（水面） 種植園 300 24 續(xù)表 71 序號 費用名稱 計算依據(jù) 金 額 備 注 11 附屬配套設(shè)施 1500 160 供配電室 500600 100 其他用房 1000600 60 污水處理、垃圾站等 12 行政辦公和服務(wù)用房 60002021 1200 13 員工宿舍 4000700 280 二 基礎(chǔ)設(shè)施 13000 1 道路 6000 車道、步行道 2 停車場 1000 3 供配電 3000 4 給排水 3000 三 附屬配套工程 7000 1 消防 2021 2 人防 2021 3 圍墻 1000 5 景觀 1000 廣場、小品等 6 綠化 1000 四 設(shè)備及安裝 11000 1 老年康復(fù)器具 3000 2 文、體、娛樂器材 5000 3 車輛、中央空調(diào) 2021 4 其他設(shè)備 1000 鍋爐、洗衣設(shè)備等 五 其 他費用 53000 1 土地費用 100040 40000 2 前期工作費用 2021 勘察、設(shè)計、立項等 3 相關(guān)報建費用 805500120 9000 4 管理費用 2021 六 建設(shè)期利息 500007%5 17500 七 預(yù)備費 7000 八 流動資金 2021 合 計 211680 25 8 財務(wù)分析 （ 1）本項目財務(wù)評價依據(jù)國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）及國家現(xiàn)行有關(guān)的財稅制度； （ 2）項目 的計算期為 20 年，其中建設(shè)期為 5 年。 、稅金及附加估算 項目的收入分為：老年公寓銷售收入、老年公寓出租收入以及配套設(shè)施的營業(yè)收入。 老年公寓銷售收入 南方 XX 城 項目中 老年公寓建筑 700000 ㎡，將按照 70%出售、 20%保本銷售 、 10%服務(wù)的比例操作。老年公寓預(yù)計 于 2021 年開始預(yù)售， 2021 年。各功能用房銷售價格綜合周邊樓盤情況以及其它省市老年公寓的價格進行設(shè)定。詳見下表： 序號 功 能 建筑面積 （單位：㎡） 銷售價 （單位：元） 備 注 1 老年公寓 490000 2850 商品公寓銷售 均價 2 老年公寓 140000 2100 保本銷售 均價 合 計 630000 項目總收入為 169050 萬元，銷售稅金及附加 9298 萬元，詳見附表 1老年公寓銷售收入表。 26 老年公寓出租收入 老年公寓預(yù)計 于 2021 年開始出租，出租面積 70000 ㎡， 約 2021 套（ 35㎡ /套），按 800 元 /月出租計；項目投入運營第一年按照 30%計，第二年按50%計，第三年按 80%，第四年按 100%計。計算期內(nèi)出租總收入 26112 萬元（未考慮出租收入的稅費），詳見附表 2 老 年公寓出租收入表。 配套設(shè)施的營業(yè)收入 南方 XX 城 項目中設(shè)置有老年醫(yī)療保健康復(fù)中心（含老年醫(yī)院）、老年文體娛樂中心（包括小禮堂、歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室、門球場、室內(nèi)外游泳場館、小型高爾夫練習(xí)場等）、老年大學(xué)、老年書法院、老年托管托送護理中心、老年家政服務(wù)中心 和 老年休閑中心（包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等）。 ① 老年醫(yī)療保健康復(fù)中心 老年醫(yī)療 保健 康復(fù)中心分為老年醫(yī)院和康復(fù)中心。 老年醫(yī)院共設(shè)置病床 400 張，每床收費按照 2021 元 /年估算（含床位費和生 活費），計算期病床平均利用率按 80%計估算。 康復(fù)中心共設(shè)置 1000 床，每床收費按照 1200 元 /年估算（含護理費和生活費），計算期病床平均利用率按 90%計估算。 計算內(nèi)兩者收入合計 2064 萬元。 ② 老年文體娛樂中心 老年文體娛樂中心分為普通文化娛樂設(shè)施（歌舞廳、京劇院、閱覽室、圖書室、棋牌室、游藝室、門球場）、室內(nèi)外游泳場館和小型高爾夫練習(xí)場。 27 普通文化娛樂設(shè)施的收費按照會員制和門票制。會員為 350 元 /年，預(yù)計年會員 10000 人。門票為 10 元 /次，預(yù)計年 20210 人 /次。計算期 內(nèi)年銷售收入 370 萬元。 室內(nèi)外游泳場館：室內(nèi)游泳收費為 10 元 /每人次，天消費 1000 人次，室外游泳收費為 20 元 /每人次，天消費 1500 人次，計算期內(nèi)年銷售收入 360萬元（按 3 個月考慮）。 小型高爾夫練習(xí)場按照 40 元 /時收費，預(yù)計每天消費 8 小時，共 70 人次，計算期內(nèi)年銷售收入 784 萬元（按 350 天考慮）。上述三部分計算期內(nèi)合計銷售 1514 萬元。 ③ 老年大學(xué)和老年書法院 老年大學(xué)按照生均 3500 元 /年收費，預(yù)計 6000 人。老年書法院按照生均 800 元 /年收費，預(yù)計 4000 人。上述兩 部分計算內(nèi)合計銷售收入 2420 萬元。 ④ 老年托管托送護理中心 老年托管托送護理中心按 500 個床位考慮，每床按 1200 元 /年計（托老費和生活費）。預(yù)計年收入 720 萬元。 ⑤ 老年家政服務(wù)中心 老年家政服務(wù)中心按照 250 個服務(wù)人員計，按平均收費 25 元 /小時計，每個護理人員每天工作 4 小時。預(yù)計年收入 700 萬元（按 350 天考慮）。 ⑥ 老年休閑中心 老年休閑中心包括釣魚基地、種植養(yǎng)殖園等，釣魚基地的收費實施會員制和門票制。會員為 400 元 /年，預(yù)計年會員 1000 人。門票為 10 元 /次， 28 預(yù)計年 70000 人 /次。計算期內(nèi)年銷售收入 180 萬元。 預(yù)計計算期內(nèi)配套設(shè)施的年收入 7593 萬元。 詳見附表 3 收入合計表。 經(jīng)營成本估算 本項目的經(jīng)營成本包括水電費、工資及福利費、耗材修理費、銷售費用以及其它費用。 1） 水電費用 。正常運營年水電力消耗 260 萬元。 2）工資及福利費。本項目預(yù)計新增未來職工人數(shù)控制在 960 人內(nèi)，其中醫(yī)務(wù)人員 80 人，年工資及福利等按 萬元計；護理人員 100 人，年工資及福利等按 萬元計；行政管理人 員 80 人，年工資及福利等按 4 萬元計；工勤人員 700 人（其中 100 人為志愿者），年工資及福利等按 萬元計。正常運營年工資費用 1730 萬元 。 3） 耗材修理費。耗材修理費按照固定資產(chǎn)折舊費的 1%計算，年 41 萬元。 4） 其它費用。包括 銷售費用 、 辦公用品采購支出 、 差旅、管理 方面的費用以及 老年托管托送護理中心和老年醫(yī)療保健康復(fù)中心生活費用。正常運營年其它費用 418 萬元。 正常年份經(jīng)營成本 2449 萬元。 詳見附表 4 總成本費用估算表。 固定資產(chǎn)折舊費 固定資產(chǎn)折舊費用僅考慮項目自營部分，固定資產(chǎn)總值 121982 萬元，按 30 年平均法計提折舊，無殘值，年固定資產(chǎn)折舊費 4066 萬元。詳見附 29 表 4 總成本費用估算表。 經(jīng)測算計算期內(nèi)項目年均利潤 9860 萬元，年均凈利潤 6606 萬元。 根據(jù)損益計算指標(biāo)如下： 靜態(tài)投資利潤率 =年均凈利潤 /總投資 100%=% 靜態(tài)投資利稅率 =年均凈利潤 /總投資 100%=% 詳見附表 5 利潤及利潤分配表。 項目投資現(xiàn)金流量分析見附表。從表中可見，所得稅前項目財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，項目財務(wù)凈現(xiàn)值 10959 萬元（折現(xiàn)率 =5%），投資回收期為 年。 詳見附表 6 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表。 項目長期貸款 50000 萬元，以項目的部分利潤、折舊費償還。 財務(wù)評價指標(biāo)匯總表 序號 項 目 單位 數(shù)值 備 注 1 總投資 萬元 211680 2 總 收入 萬元 305207 3 投資利潤率 % 4 投資利稅率 % 5 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅前 6 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 2937 所得稅前 7 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 年 所得稅前 30 從以上財 務(wù)指標(biāo)可見項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期與行業(yè)基準(zhǔn)收益率持平，凈現(xiàn)值大于零，具備償債能力，在財務(wù)上可行。本項目作為社會公益設(shè)施項目，其盈利能力一般 ， 財務(wù)評價不能完全反映出它的效益 ,對于本項目更重要的是其產(chǎn)生的社會效益。建議項目建設(shè)單位大力拓展業(yè)務(wù)，確保項目預(yù)測收入的實現(xiàn)；嚴(yán)格控制項目建設(shè)成本；加強費用的管理、控制；作好投入運行前的各項準(zhǔn)備和財務(wù)測算 ， 以減少投入運行初期可能出現(xiàn)的虧損。 31 9 社會效益分析 我國已步入人口年齡結(jié)構(gòu)老齡化階段， 60 歲以上的老年人口已達 億，占總?cè)丝诘?11%。人口老齡 化給我國經(jīng)濟社會發(fā)展帶來了一系列深刻的影響。與西方發(fā)達國家相比，我國人口老齡化發(fā)展速度快，是在經(jīng)濟尚不發(fā)達、社會保障體系正在建立健全、解決問題的思想和人才準(zhǔn)備不足、物質(zhì)基礎(chǔ)和法律保障都不夠充分的情況下出現(xiàn)的。我國人口 “未富先老 ”所帶來的問題已引起黨和國家的高度重視，養(yǎng)老的問題提上了各級黨委、政府的重要議事日程，尤其是如何深化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)體制建設(shè)已成為各級各有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)、專 家、學(xué)者和各方面人士研究的重要課題。在構(gòu)建社會主義和諧社會的新形勢下，老年人是構(gòu)建和諧社會的組成部分，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是促進社會和諧發(fā)展的重要 舉措。根據(jù)株洲市委、市政府提出的 “構(gòu)建和諧株 洲 ”的要求 ， 株洲市養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)體制建設(shè)要適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，改革現(xiàn)行養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)體制的弊端，創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資體制、管理體制、運行機制、政策體系、人才隊伍建設(shè)，使養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)走一條由政府宏觀管理、社會力量興辦、社會福利機構(gòu)自主經(jīng)營的社會化、產(chǎn)業(yè)化、市場化發(fā)展的路子，逐步建立與經(jīng)濟發(fā)展和社會需求相適應(yīng)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系、管理體制和運行機制，實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)健康有序快速發(fā)展。 南方 XX 城 項目， 按照 “政府搭臺，企業(yè)唱戲 ”的原則，吸引社會力量投資建設(shè)，專業(yè)團 隊經(jīng)營管理，是建 立與經(jīng)濟發(fā)展和社會需求相適應(yīng)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系、管理體制和運行機制的大膽嘗試。 本項目將立足于長株譚，面向湖南省，輻射中南地區(qū)，建設(shè)一座大型、 32 多功能、高品 位 、現(xiàn)代化的養(yǎng)老服務(wù)基地。項目建成后， 可提供 8900 套不同類型的老年公寓， 將為廣大的老年人提供全方位、高質(zhì)量的社會養(yǎng)老服務(wù) 。與此同時，可直接為社會提供 近 1000 個就業(yè)崗位， 創(chuàng)造 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)崗位 2021 個以上。 33 10 結(jié)論 與建議 結(jié)論 綜上所述， 南方 XX 城 項目 的建設(shè)是十分必要的，而且從項目 的市場前景分析、 建設(shè)條件 、建設(shè)進度、 投 資估算及資金籌措 、 社會效益和經(jīng)濟效益分析等方面綜合論證，該項目是可行的，建議批準(zhǔn)立項。 建議 按照 “政府搭臺，企業(yè)唱戲 ”的原則，政府在項目前期，在土地征用、基礎(chǔ)設(shè)施配套、報建費用減免等方面給予支持。在建設(shè)和營運期給予增加貸款規(guī)模、稅收優(yōu)惠等方面扶持。通過招商，吸引社會力量投資建設(shè)，專業(yè)團隊經(jīng)營管理，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的雙贏。 附表 1 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 建設(shè)期 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 銷售收入 5700 11400 11400 11400 11400 5700 0 0 可銷售面積 (平方米 ) 20210 40000 40000 40000 40000 20210 0 0 平均售價 (元 /平方米 ) 2850 2850 2850 2850 2850 2850 0 0 銷售比例 (%) % % % % % % % % 銷售面積 202100 202100 202100 202100 202100 202100 0 0 2 銷售收入 0 8265 16530 16530 16530 16530 8265 0 可銷售面積 (平方米 ) 0 29000 58000 58000 58000 58000 29000 0 平均售價 (元 /平方米 ) 0 2850 2850 2850 2850 2850 2850 0 銷售比例 (%) 0 % % % % % % % 銷售面積 0 290000 290000 290000 290000 290000 290000 0 3 銷售收入 0 210 420 420 420 420 210 0 可銷售面積 (平方米 ) 0 1000 2021 2021 2021 2021 1000 0 平均售價 (元 /平方米 ) 0 2100 2100 2100 2100 2100 2100 0 銷售比例 (%) 0 % % % % % % % 續(xù)附表 1 序號 項 目 建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營期 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 銷售面積 0 10000 10000 10000 10000 10000 10000 0 4 銷售收入 0 0 2730 5460 5460 5460 5460 2730 可銷售面積 (平方米 ) 0 0 13000 26000 26000 26000 26000 13000 平均售價 (元 /平方米 ) 0 0 2100 2100 2100 2100 2100 2100 銷售比例 (%) 0 0 % % % % % % 銷售面積 0 0 130000 130000 130000 130000 130000 130000 5 銷售收入合計 5700 19875 31080 33810 33810 28110 13935 2730 6 經(jīng)營稅金及附加 附表 2 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 生產(chǎn)經(jīng)營期 2021 2021 2021 20212027 1 租金收入 26112 576 960 1536 1920 可出租面積 (平方米 ) 0 2021 2021 2021 2021 單位租金 (元 /平方米 ) 0 9600 9600 9600 9600 出租率 (%) % % % % % 附表 3 收入合計表 單位：萬元 序號 項 目 合計 建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營期 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 20212027 1 老 年公寓銷售收入 165200 5600 19520 30440 33040 33040 27440 13520 2600 0 2 出租收入 26112 0 0 0 576 960 1536 1920 1920 1920 3 自營收入 0 0 0 0 7593 7593 7593 7593 7593 7593 老年醫(yī)療保健康復(fù)中心 30960 0 0 0 2064 2064 2064 2064 2064 20