【文章內(nèi)容簡介】 、 相對財政收支數(shù)額，企石 鎮(zhèn)歷年資產(chǎn) 負債金 總 額較高，銀行債務(wù)沉重 ，金融機構(gòu)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)階段性屏斷； Ⅱ）、 宏觀經(jīng)濟條件下的可行 性 分析 企石鎮(zhèn)的經(jīng)濟現(xiàn)狀直接決定政府必須加大招商引資力度，擴大對外 貿(mào)易，增大本地商品出口量，穩(wěn)步提升財政收入，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)工作；另一方面，隨著企石鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整， 第三產(chǎn)業(yè)將成為 影響 企石鎮(zhèn) GDP 總產(chǎn)值的另一主導(dǎo) 性 產(chǎn)業(yè)。 企石鎮(zhèn)當前的宏觀經(jīng)濟條件下， 在大力發(fā)展工業(yè)生產(chǎn)的同時，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢必顯得越來越重要 ； 房地產(chǎn) 作為影響第三產(chǎn)業(yè)的一大支柱 性 產(chǎn)業(yè)，在城鎮(zhèn)城市化發(fā)展進程中起著舉足輕重的作用， 隨著 品牌發(fā)展商的陸續(xù) 進駐，規(guī)?；慕ㄖ?產(chǎn)品 將直接影響城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展。 同比廣州、深圳等鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展歷程，品牌發(fā)展商及其改造成品的出現(xiàn)一方面有助于改造鎮(zhèn)區(qū)相對落后的現(xiàn)狀，提升鎮(zhèn)區(qū)整體形 象，另一方面發(fā)展商開發(fā)資金的投入，也有助于加速鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)外資金流動，促進勞動力生產(chǎn)水平 ， 另外品牌發(fā)展商 高科技 的引用 也是城鎮(zhèn)發(fā)展過程中不可或缺的重要 資源 。 因此，目標地塊適合 交 由品牌發(fā)展商集中開發(fā)。 企石鎮(zhèn) 社會 背景 條件 企石鎮(zhèn)社會發(fā)展綱要 社會行業(yè)結(jié)構(gòu)分析 企石鎮(zhèn)行業(yè)結(jié)構(gòu)%%%%%%%% %% %農(nóng)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)物流通訊貿(mào)易餐飲金融保險房地產(chǎn)社會服務(wù)教育文藝黨政機關(guān)其他 圖表解析： 1）、 從行業(yè)構(gòu)成上來看，工業(yè)、物流、貿(mào)易、建筑業(yè)是 企石鎮(zhèn) 的主要行業(yè)，占全 鎮(zhèn) GDP 的 75%； 2）、目前企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展剛處于起步階段，僅占全鎮(zhèn) GDP總值 %。 社會城市 化進程分析 按照國際城市化發(fā)展水平標準，城市化率 =城鎮(zhèn)人口 /總?cè)丝?，并結(jié)合企石鎮(zhèn)城市化環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，可初步判斷企石鎮(zhèn)處于第二發(fā)展階段，這個階段城市化率水平較小，工業(yè)生產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位，農(nóng)業(yè)基本實現(xiàn)向工業(yè)的轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)逐漸在城鎮(zhèn)中發(fā)展起來 ，城鎮(zhèn)居民的居住需求潛力開始逐漸增大，未來需求將呈多樣化發(fā)展。 城鎮(zhèn)發(fā) 展階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 初步城市化 低速發(fā)展期 高速增長期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化 水 平 30% 30%50% 50%90% 90%以上 城市發(fā) 展特征 工農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放 工業(yè)基礎(chǔ)比較雄 厚 ，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟支柱，城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟進入高速增長期 城市經(jīng)濟高度發(fā)達，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 （ *說明： 圖表信息來源于世界經(jīng)濟博客網(wǎng)，報告僅直接采用，未對其正確性作研究分析 ） 人口發(fā)展綱要 企石鎮(zhèn)人口 結(jié)構(gòu) 企石鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)3730035038 383455315738553716087531190457769683841536966365700202104000060000800001000002021年 2021年 2021年 2021年本地人 外地人 總?cè)丝?圖表解析： 1）、 本地人口基本保持穩(wěn)定，外地人口在 2021年增至最多，之后 有所回落 ； 2）、 企石鎮(zhèn)經(jīng)濟與周邊鎮(zhèn)區(qū)相比，前幾年占優(yōu)勢，但因 2021 年出口額大幅下降，導(dǎo)致很多廠家需要壓縮規(guī)模、減少成本，使得很多外來人口流向其它各鎮(zhèn)， 直接造成 2021 年外來人口 的 急劇減少。 企石鎮(zhèn)人口素質(zhì)評估 人口素質(zhì)圖表文盲3 . 1 %小學(xué)2 5 . 1 %初中4 9 . 2 %高中（中專）1 9 . 0 %大專以上3 . 5 % 圖表解析： 1）、 全鎮(zhèn)近 80%的人只有初中以下文化程度，大學(xué)文化程度不到 4%； 2）、 人口整體素質(zhì)和文化結(jié)構(gòu)不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代。 人均 存款總額分析 （此頁以下部分空白） 人均存款總額分析 %%%%%020214000600080001000012021140001999年 2021年 2021年 2021年 2021年0. 00 %5. 00 %10 . 00 %15 . 00 %20 . 00 %25 . 00 %30 . 00 %35 . 00 %人均存款總額 人均存款增幅 圖表解析： 1）、 企石 鎮(zhèn) 人均存款增幅較高，說明企石人的消費能力增長很快 ， 加之企石本地消費較低等特點，在其它條件不變的情況下，未來一兩年內(nèi)商品房購買力將會隨之增加。 企石鎮(zhèn)社會條件分析結(jié)論 Ⅰ） 、 企石鎮(zhèn)社會條件特征： a）、企石鎮(zhèn)行業(yè)結(jié)構(gòu)分析表明，目前企石鎮(zhèn)工業(yè)仍是構(gòu)成全鎮(zhèn) GDP總值的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)剛處于起步階段； b）、企石鎮(zhèn)城市化率一般，城市化水平一般， 第三產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展起來，城鎮(zhèn)居民對居住環(huán)境的需求潛 力逐漸增大； c）、企石鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，但整體文化素質(zhì)水平不高， 80%的人口只有初中以下文化水平； d）、企石鎮(zhèn)人均存款逐年增加，消費能力較強，鎮(zhèn)內(nèi)消費水平較低； Ⅱ） 、特定社會條件下的可行性分析： 針對以上對企石鎮(zhèn)社會背景條件的特征分析，可以清楚地看到，目前企石鎮(zhèn)已具備接納商品房市場的基本條件；隨著企石 鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 的 進一步調(diào)整， 未來 房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)一片蓬勃發(fā)展態(tài)勢 ； 這個階段引進發(fā)展商投資建設(shè)，一方面能滿足企石人 高質(zhì)量 商品房居住環(huán)境 的需求 ，另一方面，發(fā)展商改造自然的技術(shù)能力同時能提高企石人整 體相對落后的文化素質(zhì)水平 ，對促進企石鎮(zhèn)實現(xiàn)高城市化率也是有好處的。 企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 、企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場總體特征 企石鎮(zhèn)主要以分布早期開發(fā)的舊式多層住宅和臨街住宅為主，底層多為商鋪，沒有大規(guī)模的商品房市場；隨著企石經(jīng)濟的發(fā)展和政府土地放量，房地產(chǎn)市場在近兩年才慢慢活躍起來，目前企石鎮(zhèn)商品房開發(fā)項目僅 2個，其一為 1996 年推出的寶石花園，一為最近入伙的金椅豪園項目，之間再無其他樓盤推出，房地產(chǎn)市場基本一片空白。 、企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目概述 a）、金椅豪園 金椅豪 園位于企石鎮(zhèn)北部，與惠州博羅隔江相望，占地 15 萬 m2，建筑面積近 16 萬 m2，主要以別墅、多層和小高層洋房為主，項目共分三期開發(fā)，目前一期已入伙；金椅豪園項目是企石鎮(zhèn)最具規(guī)?，F(xiàn)代綜合型社區(qū)，配備大型園林、會所，小區(qū)采用歐陸風格建筑風格，立面造型美觀、凝重大方。 樓盤位臵 ：項目位于東莞企石鎮(zhèn)北部，與惠州博羅隔江相望； 樓盤規(guī)模 ：占地面積 平方米，建筑面積近 16 萬平方米； 戶型分析 ： 別墅：別墅為二至三層獨立別墅、聯(lián)排別墅及疊加別墅組成。聯(lián)排別墅為兩個單位相連，疊加別墅為四個單位相連。規(guī)劃獨立別墅 94戶，聯(lián)排別墅 24 戶，疊加別墅 52 戶。獨立別墅建筑面積均在280 ㎡以上，面積最大者為 ㎡，近 600 ㎡，面積大小各異，無主力戶型；聯(lián)排別墅建筑面積為 ㎡；疊加別墅建筑面積界于 160～ 178 ㎡之間； 多層：多層洋房以三房為主，其次是二房與四房，二房面積均在 80 ㎡左右，三房建筑面積界于 ～ 120 ㎡之間，四房面積在 130㎡以上、 150 ㎡以下； 小高層：小高層戶型較大，以四房單位為主，其次是五房與六房，其中四房單位建筑面積在 140 ㎡左右，五房為 ㎡，六房為 ㎡。 景觀配套 ： 景觀：項目充分利用自然景觀資源，將自然與人為協(xié)調(diào)融合為一體； 園林規(guī)劃方面考慮小區(qū)面向東引河，沿河將布臵優(yōu)質(zhì)綠化，并設(shè)各種景點，形成一道靚麗的景觀帶。小區(qū)主入口設(shè)于河邊，在主入口處規(guī)劃作景觀大橋，與小區(qū)內(nèi)部入口處的豪華會所、中心湖景、造型獨特的幼兒園連為一體，景觀甚為優(yōu)美； 小區(qū)內(nèi)部，除有 %的綠化以外，還有水景貫穿整個小區(qū)，規(guī)劃順地勢作跌水，由高至低水流漸緩，直到湖心處，風水上理解為廣收財源； 配套：（社區(qū)內(nèi)）項目配備大型會所，包括景觀式豪華泳池、西餐廳、專業(yè)健身房、美發(fā)室、棋牌室、臺球室、乒乓球室、觀景露臺、會議室、辦公室等十分齊全。另外項目還設(shè)臵了社區(qū)幼兒園和購物步行街； （社區(qū)外）項目距鎮(zhèn)中心只有三分鐘車程，鎮(zhèn)內(nèi)行政、商業(yè)、娛樂、教育設(shè)施應(yīng)有盡有，鎮(zhèn)政府、企石中心小學(xué)、東升小學(xué)、企石醫(yī)院、多家銀行、世紀華庭休閑會所等，周邊配套設(shè)施齊全。 產(chǎn)品定位 ： 項目定位：項目定位為歐陸式高檔住宅小區(qū)，其規(guī)劃建筑造型、設(shè)計風格及園林綠化、植物種類方面都無不滲透著濃重的法意風情； 形象定位：項目定位為企石首 個城市化生態(tài)社區(qū)，突出其唯一性，彰顯其社區(qū)綠化與社區(qū)內(nèi)外大小環(huán)境的和諧。 銷售情況 ： 銷售價格：洋房均價 2500 元 /平方米，別墅 4700 元 /平方米 銷售速度：入伙時已完成 70%銷售率，銷售速度較快； 項目規(guī)劃小結(jié) ： a）、充分的利用自然景觀資源； b）、規(guī)模優(yōu)勢突出，小區(qū)檔次高，目標客戶定位高； c）、戶型涵蓋廣，從小戶型到超大戶型，從多層、小高層到獨立別墅，從二房到六房單位都有，可適合不同層次客戶的需求。 b）、寶石花園 寶石花園始推于 1996 年，早已售罄，小區(qū)內(nèi)無園林，檔次較低，與當前規(guī)劃建設(shè)的園林式高 檔社區(qū)無可比性，故此不作分析。 、企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)客戶分析 企石鎮(zhèn)相對狹隘的房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)主力消費群較為集中，目前企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)客戶主要集中在工廠主及中高層領(lǐng)導(dǎo)、本地高收入原居民和政府公務(wù)員三類客戶中，客戶購買力較強。 企石鎮(zhèn)房地產(chǎn)消化模式較集中，主要為本地消化，外銷市場薄弱；從金椅豪園一期銷售情況可以看出，企石內(nèi)銷市場潛力很大，客戶購買力較強，這與企石市場上多年來出現(xiàn)房地產(chǎn)供求失衡不無關(guān)系，特別是近年來，隨著企石鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展，企石人均存款余額直線上升，積蓄已久的購買欲望一朝噴薄，勢必引起房地 產(chǎn)市場一片熱潮；據(jù)金椅豪園項目負責人透露，