【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)舟山海洋資源，對推動長江三角洲乃至中國經(jīng)濟發(fā)展都具有深遠的意義。 （ 2） 船舶商品交易市場 。 舟山擁有建設(shè)船舶商品交易市場得天獨厚的有利條件和優(yōu)勢。上海、寧波、舟山港是我國沿海著名的港口。浙江省又是航運大省，擁有商、客、漁船等各類船舶 5 萬多艘。舟山擁有各類漁用、運輸船舶 萬艘，每年船舶物資消耗總量約 12億元。據(jù)預(yù)測，市場建成后場內(nèi)直接潛在客戶將超過 500家，間接的客戶超過上萬家。 對推動舟山的經(jīng)濟起到舉足輕重的作用。 （ 3） 旅游業(yè)。充分發(fā)揮 海 灘資源和 自然環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的優(yōu)勢，開發(fā) 海 邊浴場、臨水議事苑、生態(tài)垂釣中心、美食、度假村等項目，形成集生態(tài)保護和旅游為一體的休閑中心、觀光帶。 當然這些項目的實施，最大的問題就是資金的問題，舟山市正在加大招商引資力度。沿海開發(fā)需要大量資金，要多渠道解決。在推動引進外資、利用民資、通過資本市場籌資的同時，市、區(qū)級財政適度支持也是必須的，重大項目除地方籌資外，更是要積極通過包裝項目，爭取省和國家的資金扶持。金融機構(gòu)也要積極配合，適時跟進，滿足有效資金的需求。 目前，雖然這些項目有許多還在醞釀籌備階段，但這些重大項目的 實施對于舟山的發(fā)展，將起到巨大的影響。對于去舟山開發(fā)房地產(chǎn)來說，這些重大項目的規(guī)模越大，實施周期越短越有利，但這里存在一個矛盾，一般而言，項目的規(guī)模越大，實施周期只會越長。因此，對于一個房產(chǎn)項目的實施周期也是很關(guān)鍵的，這就需要我們及時了解這些重大項目實質(zhì)進展情 13 況。 舟山保持高速城市發(fā)展可能性分析 沿海開發(fā)是一個動態(tài)的漸進過程，不可能一蹴而就，也不可能全面開花，必須突出重點，有序推進。根據(jù)舟山實際，以園區(qū)發(fā)展為龍頭，不斷地加大投資力度，增強區(qū)域輻射力。東港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 1991年 10月經(jīng)浙江省人民政府批 準設(shè)立 ， 新開發(fā)城市用地 ，完成基礎(chǔ)設(shè)施投資 ，吸引資金 。實現(xiàn) “ 六通一平 ” ，形成五縱五橫道路框架。市、區(qū)（縣）政府實施大島建、小島遷政策后，給開發(fā)區(qū)帶來新的機遇。新開發(fā)房產(chǎn) 85 萬平方米，入住人口從 1994 年的 3000多人，增加到 2020 年 。至 2020年，計有107家商貿(mào)企業(yè)竣工運作。期間，招引外資項目 5個，合同外資 ，實際 萬美元。普陀興隆貿(mào)易公司、中外合資舟山海之格公司兩家自行出口 ，出口交貨值 億元人民幣 ， 發(fā)揮著舉足輕 重的作用。 目前開發(fā)區(qū)環(huán)境優(yōu)美，人丁興旺，各行各業(yè)欣欣向上。 舟山市在這幾年內(nèi)，經(jīng)濟勢頭發(fā)展良好，若舟山借長三角發(fā)展的東風，積極響應(yīng)“沿海開發(fā)”戰(zhàn)略的實施，依托 三大工業(yè)園區(qū) ，進行更高檔次的定位，建設(shè)更具一定規(guī)模和特色的專業(yè)化特色園區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)集聚和企業(yè)集群，提高集中度，增強競爭力。 同時，積極吸引沿海 地段開發(fā)的一些重大項目在 舟山 延伸，主動做好配套生產(chǎn)。 相信舟山的經(jīng)濟在今后一定能保持這樣的良好勢頭發(fā)展。 綜合因素對舟山房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響 舟山市的經(jīng)濟無論從大的宏觀背景還是從微觀區(qū)域內(nèi)環(huán)境都是處于非常有利 的歷史時機，舟山市的政府和人民都正在抓住這有利的時機。 舟山市以城市建設(shè)為支撐，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，城市建設(shè)，不僅是沿海開發(fā)的重要內(nèi)容，也是實施投資的重要領(lǐng)域。舟山市計劃到 2020年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 200 億元，年均增長 10%以上，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 2 萬元 。同時計劃 經(jīng)過 10— 20 年的努力，逐步將全市 70%以上的人口集聚到中心城市和中心鎮(zhèn)，總?cè)丝冢☉艏丝冢┰? 萬人左右，城市化水平達到 45%以上。 “十五”期間將 集中力量抓好舟山大陸連島工程建設(shè) ，同時 以臨城新區(qū)開發(fā)為重點，加快區(qū)域中心城市建設(shè) ， 以普陀山、朱家尖、沈 家門 “ 金三角 ” 旅游區(qū)為重點，加快海洋旅游 14 經(jīng)濟區(qū)建設(shè) ； 在加強高亭、菜園兩個縣城建設(shè)的同時，加快金塘、六橫、衢山三個經(jīng)濟大島開發(fā)，加大政策扶持力度，發(fā)展各具特色的島嶼經(jīng)濟 ； 加快以水、電、公路、信息為重點的網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，全面實施基礎(chǔ)設(shè)施陸島一體化戰(zhàn)略。 這些對于舟山房地產(chǎn)市場（特別是大島）可以說是利好。 政府宏觀調(diào)控對舟山房地產(chǎn)發(fā)展的影響 房地產(chǎn)作為一門關(guān)聯(lián)性、支柱性很強的產(chǎn)業(yè)，歷來受到政府部門的高度重視，而很大程度上說，房地產(chǎn)業(yè)的是否能夠興隆發(fā)展，又直接與政府的宏觀調(diào)控相關(guān)聯(lián)。對于像舟山這樣房地產(chǎn)市場起步相 對較晚的城市而言，政府對于房地產(chǎn)的態(tài)度，在政策方面的宏觀調(diào)控對于舟山房地產(chǎn)今后的發(fā)展更會起到關(guān)鍵作用。 具體來講，應(yīng)該是有三個方面。 首先，就是今后政府對于土地的供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏對舟山房地產(chǎn)市場的影響。就目前的狀況而言，舟山的房地產(chǎn)市場消費容量相對比較大，目前和已知的市場供應(yīng)量存在供不應(yīng)求的局面。在這樣的時候，如果政府繼續(xù)推出土地，可以起到托市的作用，對于現(xiàn)行項目的壓力相信不會太大，具體表現(xiàn)是房價自今年三月份持續(xù)增長甚至是出現(xiàn)商品房還沒推出就銷售完畢的現(xiàn)象存在，銷售速度加快周期變短，資金風險相對顯得小得多。 因此在舟山開發(fā)樓盤要密切加強自身和政府關(guān)系，利用這一關(guān)系，從城市和房地產(chǎn)健康發(fā)展的角度對舟山的土地一級市場予以影響。如果不在臨城開發(fā)樓盤，必須做好萬一臨城大面積的推出商品房或經(jīng)濟適用房，而導致舟山房地產(chǎn)市場飽和而出現(xiàn)的銷售速度變慢、周期變長的準備。 另一方面是政府的舊城改造對于房地產(chǎn)的影響。舊城改造力度加大，勢必產(chǎn)生大量的拆遷戶，這一部分購買力是相當可觀的。當然也存在舊城改造會加大房地產(chǎn)供應(yīng)量的風險，但我們認為，舊城改造總體來說是利大于弊的，對于房地產(chǎn)市場是會起到推動作用的，而且舊城改造對于城市形象的改善從 而加快人口集聚也有重要作用。杭州房地產(chǎn)近五年發(fā)展如此之快，政府的基礎(chǔ)設(shè)施和舊城改造建設(shè)應(yīng)該說是功不可沒。 還有一個方面就是政府在招商引資方面的力度，這對舟山的房地產(chǎn)會起到重要的影響作用。目前市場的風險就是舟山普通市民消費力相對有限，政府招商如果卓有成效，則新增企業(yè)的職工（這批人一般來說購買力更高）購房會大大帶動舟山房地產(chǎn)市場，也會促成原有居民的購房熱情。 基于以上的預(yù)測，我們認為，舟山今后幾年的房地產(chǎn)市場將會進入快速的增長期，除了人口集聚及招商引資成效的逐步顯現(xiàn)帶來的房地產(chǎn)銷售量的大幅增加外，居民的房地產(chǎn)消 費 15 意識進一步完善及投資意識的增強也會促進房地產(chǎn)的發(fā)展。而這樣的市場情況勢必也會帶動房價的快速上漲，估計在今后的 34年內(nèi)，房價將會以 15%20%的年增長速度增長，平均房價將向?qū)幉?、紹興等富裕城市逐步靠近。 隨著住房制度改革的進一步深化，花錢買房已成為城區(qū)居民的唯一選擇。然而，對于許多市民來說，面對房價持續(xù)上漲的態(tài)勢，真有點 “ 攢錢趕不上房價漲 ” 的感覺。 有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)字顯示， 舟山 市 1998年房價上漲幅度為 %，去年上漲了 %，今年 1月到 9月份上漲幅度更大，達到了 %。 那么房價上漲的原因何在呢？ 我們 分析，除了實行貨幣分房、漁農(nóng)村人口購房入戶等政策性措施，帶來購房需求增大等因素外，土地價格的提高是導致 舟山 市房價大幅上升的一個重要因素。 作為海島城市舟山，土地資源有限，加上實行土地總量控制，可開發(fā)利用的土地就更緊張了。近年來， 舟山 市土管部門對土地進行公開拍賣，堵住了原來有可能存在的暗箱操作的漏洞，使國有土地得到了增值。但是不容忽視的是，由此也引起了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商搶購地皮、抬高地價等問題滋生。 2020年 的香荷小區(qū)地塊拍賣當中，地價從每平方米 1600元起拍，最后竟然高 達每平方米 2711元。按照這個價位測算，香荷小區(qū)的基本房價在每平方米 3500到 3600 元左右，創(chuàng)下了 當時 地價最高紀錄，已接近 杭州 、上海等大城市邊緣樓盤價位。高位地價使競得這一地塊的舟山綠城房地產(chǎn)公司也面臨著冒險經(jīng)營的壓力。 2020 年舟山綠城 房地產(chǎn) 公司又 競拍招標的定海北門一塊土地，達到 2700元 /平方米， 當時所 預(yù)測商品房銷售價在 3500元 /平方米以上 ，事實上該樓盤開盤價高于預(yù)測銷售價 200 元 /平方米。 如此高的價格，一般老百姓是難以承受的。 對于 舟山 市近期拍賣的大宗土地，有實力開發(fā)的僅有幾家企業(yè)，而其它一些房地 產(chǎn)商手中還有部分地皮和現(xiàn)房，如果拍賣的地皮價格一抬高，他們手中的房子自然也就水漲船高。目前 舟山 市的房地產(chǎn)公司已有 100多家，遠遠超出了市場的需要。眾多房地產(chǎn)開發(fā)商與有限的海島土地資源形成尖銳的矛盾。房地產(chǎn)商要么高價買地冒險經(jīng)營，要么無地開發(fā)而歇業(yè)，無奈之中，往往被動選擇前者，這也是導致地價上升、房價上漲的一個客觀原因。 回顧 舟山 幾次房價大的上漲，都與有效供給不足有關(guān)。 1998年至 1999年，城區(qū)房源嚴重短缺，房價上漲過快；定海城鄉(xiāng)接合部住房熱銷之前，房源再次緊缺，房價再次上漲。近 16 年來房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增 長，房源供應(yīng)相對充裕，但結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求的情況還時常出現(xiàn)。如商品房開發(fā)向大房型和中高檔房集中，大面積住房一哄而上，使得中低收入家庭和漁農(nóng)村進城購房者難以找到小房型住房，都將視線對準城區(qū) “ 二手房 ” ，加上一些炒房者哄抬房價，引起 “ 二手房 ” 價格過度上漲。再如房地產(chǎn)市場操作不夠規(guī)范，如有的房地產(chǎn)企業(yè)樓盤基礎(chǔ)工程尚未完成，就已經(jīng)設(shè)立銷售部讓購房者進行預(yù)約。預(yù)約者多處套購，造成房地產(chǎn)市場虛假繁榮，進而拉動房價上漲。等等。 房價過高加大了房地產(chǎn)的經(jīng)營風險，當前 舟山市 城區(qū)房價已 相對比較 高，居民對房價的承受空間已很有限，在很少 有市外購買力的情況下，如果房價繼續(xù)快于居民收入上漲，意味著居民的真實需求將萎縮，虛假需求將擴張，而房地產(chǎn)對銀行依賴度高，一旦虛假需求破滅，潛在的風險很大。 地價和房價的過快過度上漲 勢必會引起舟山市政府的 廣泛關(guān)注。 我們認為 ， 今后舟山可能會出臺一系列措施進行對房價的控制： 首先 會 加強城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，擴大居住半徑，從而增加土地供應(yīng)量，并加強土地供給規(guī)范，完善土地拍賣制度。同時， 會 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)審計，嚴厲打擊 “ 炒樓 ” 行為。 會 建立以商品房為主體，經(jīng)濟適用房和廉租房為補充的三位一體的住房供應(yīng)體 系。 在 房地產(chǎn)開發(fā) 中會 適當提高小房型住房的供應(yīng)量，以滿足中低收入居民對住房的需求。 會 嘗試對拍賣的土地設(shè)置最高限額，從而使房價保持相對平衡，或者打破單一的土地拍賣方式，增加招標等辦法，改革拍賣土地帶來的負效應(yīng)，對于目前還買不起新建住房的城區(qū)居民，有關(guān)部門 可能會 考慮適當增加開發(fā)土地總量，建造一批經(jīng)濟適用房，以緩解房價上漲帶來的矛盾。 隨著臨城新區(qū)住宅用地公開招標及市政府行政中心大樓于 7月 15 日正式動工，新區(qū)建設(shè)已經(jīng)實質(zhì)性啟動。到 2020 年，在臨城新區(qū)共計將有超過 800畝的住宅開發(fā)量，集納將近。一個令人關(guān)心的話題擺在人們面前：臨城新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，對定海老城區(qū)的房價將產(chǎn)生助推還是抑制作用 ？ 臨城新區(qū)的首批住宅開發(fā)，云集了像浙江綠城、浙江云廈及本地的普陀新城等實力不俗的房產(chǎn)商。浙江綠城取得了新區(qū) Le－ 22 地塊約 萬平方米的住宅開發(fā)使用權(quán)，其中在2020年之前要開發(fā)首期 150畝的住宅。 根據(jù)臨城新區(qū)土地招標結(jié)果，新區(qū)樓盤的價格預(yù)計開盤在 2700元 左右 ，這對老城區(qū)樓盤價位至少構(gòu)成了一種強有力的支撐。畢竟老城區(qū)配套成熟、加上深厚的文化積淀，城市發(fā) 17 展不可能出現(xiàn) 衰退，老城房產(chǎn)將與臨城房產(chǎn)呈現(xiàn)良性的同步穩(wěn)中有升局面。另外，由于房產(chǎn)品的保值特性，較多的居民將房產(chǎn)作為一種投資渠道，這也注定了老城區(qū)的房產(chǎn)價格不會下跌。 拿杭州的錢江新城開發(fā)作例子。杭州在 前 年把蕭山、余杭兩市并入城區(qū)，城區(qū)范圍大幅度擴大，并且杭州城市東擴，從 “ 西湖時代 ” 進入 “ 錢江時代 ” ，濱江房產(chǎn)炙手可熱。但是，杭州的城市發(fā)展并未導致老城區(qū)人氣衰退，相反，錢江兩岸的開發(fā)潮推動了