【文章內容簡介】 法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉租人簽訂的轉租合同也隨之終止。 被轉租人可以要求承租人承擔轉租合同的違約責任，如果出租人也 參與了增值租金的分成，那么出租人也應當承擔一部分責任。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。 ？ 轉租期限一般不能超過原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應的補充協(xié)議，那么轉租期限就可以比原租期長。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。 ？如果提前退租，應當提前多長時間通知出租人？ 如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔違約 責任。承租人提前退租，應當在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來定，通常是一個月。 ？ 租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權要求承租人搬出。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同時，應在合理期限前通知承租人。 參考法條：《合同法》第二百三十六條。 什么情況下可以解除合同？ 在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同： （ 1）出租人未按時交付房屋，經承租人催告后在合理期限內仍未交付。 （ 2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。 （ 3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。 （ 4）出租人不履行檢查、維修義務，以致危及承租人安全或健康的。 參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。 ？誰能申請廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為 了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。現(xiàn)在大多數(shù)城市已經有了廉租住房。 申請廉租住房以家庭為單位。申請廉租住房的家庭，應當由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格，提出書面申請，然后經所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。收到房租補貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮(zhèn)居民可申請配租廉租住房，具體標準由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標準是： （ 1)連續(xù)享受 北京市城市最低生活保障待遇 1年以上的家庭或者具有本市非農業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭。 （ 2)家庭人均住房使用面積 7 平方米以下。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實施意見》第一條第一款。北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。 ？ 城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有 3 種形式，即租金減免、租金補貼和實物配租，其中以租金補貼為主。以北京為例，配租標準按人均 10 平方米使用面積（包括原住房面積） ，每平方米補貼 25 元。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第三條。建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。 ，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼？ 如果將承租的廉租房轉借、轉租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù) 6 個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃補貼。 參考法條：建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。 做承租權轉讓？怎樣辦理承租權轉讓？ 承租權轉讓就是在租賃期限內，承租人將房屋租賃合同中的權利義務全部轉讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個第三人就叫作承租權的受讓人。 承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂 “房屋承租權轉讓合同 ”，最后由承租人和受讓人簽訂 “租賃主體變更合同 ”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機構辦理登記備案手續(xù)。 參考法條：《合同法》第八十八條。 ？ 以按揭方 式付款就相當于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對房屋有限的產權，因此不能未經銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經同意后出租該房屋。 ？如果將所租住的公房作為廉租房轉租，需要經過單位同意嗎？ 對于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權單位的同意，出租人就有權轉租公房，且單位有權按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉租公房的利益。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經過單位同意，而單位也無權分享出租該公房獲得的利益，但應向 所在市區(qū)房屋土地管理機關申報。 ，出租人有權起訴嗎？ 對于出租人租住公房然后轉租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權人）的同意，那么出租人就有權起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費了。 對于出租人已經購買的公房，因為出租人是房屋的所有人，所以，他當然有權提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。 參考法條：《合同法》第五十八條。 ？ 屬于涉外出租房屋的，都應在房屋土地管理部門備案。在北京應向市房屋土地管理局房改處提出申請 ,經審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋 “涉外 ”印章；同時還要具備涉外安全審查批準文件。 此外，出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身份證明等。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關于在全市范圍實行房屋租賃證制度及加強租賃登記備案工作的通知》第一條。 ，出租人應當 辦理什么證件？還應當注意什么？ 出租人應當辦理《房屋租賃證》。對于租用房屋從事生產、經營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經營場所合法的有效憑證，因此，出租人應當辦理《房屋租賃證》。 要將房屋出租給經營者，出租人應當檢查承租人的證件，確保承租人進行的是合法經營。此外還需要經常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經營等活動，出租人應當向公安機關舉報。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。 ，會產生什么 后果？ 如果出租人知道或者應當知道，承租人進行的經營活動是屬于無照經營，仍然將房屋租給他們的，就會受到工商管理部門的行政處罰。 參考法條：國務院《無照經營查處取締辦法》第十五條。 ？ 兩者的管理體制不同。用于生產經營的出租房，出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關的租賃政策。出租房用于生產經營的特征： ① 租金標準不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導價格的約束。 ② 修繕責任不同：對于房屋的自然損壞，可以在合 同中規(guī)定由誰負責維修，而不一定由出租人負責維修。 ？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？ 個人出租房屋并取得收入，應依法納稅。根據(jù)《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務機關可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經北京市地方稅務局確認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人，負責出租房屋稅款的征收。 應繳稅費各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應繳納以下稅費：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、 印花稅?，F(xiàn)在除了個人所得稅按照現(xiàn)行辦法進行申報納稅以外，其余只需按實際收入的 5%計征綜合稅費，就無需繳納此外的其他稅費了。 除了合同印花稅，由雙方各自承擔 50%以外，所有稅費都應由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔。 參考法條：北京市地方稅務局《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。 ？賣掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣掉或者抵押已經出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權還是屬于出租人的，他有權按照自己的需要處置自己的 房屋。 出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應當在合理的時間范圍內通知承租人，因為在同等條件下，承租人有權優(yōu)先購買承租的房屋。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 ，原租房合同有效嗎？ 有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能償還債務，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里。 參考法條：《擔保法》第四十八條。 ，合同 還有效嗎？ 有效。在本情景中，雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋，但是因為承租人是與家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權要求繼續(xù)履行原合同。 參考法條：《合同法》第二百三十四條。 ，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？ 承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效了。在沒有經過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權擅自搬入出租房屋。 ，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？ 在租賃期間，出租人死亡 并不影響原租賃合同的效力。當出租人的繼承人繼承房屋時，繼承人就自動成為新的產權人，雙方應當繼續(xù)履行合同，出租人的家人無權收回房屋。 ？ 對于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動；擅自轉租、轉借、轉讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結構、改變用途，或者拖欠房租達 6 個月之久，出租人就可以提前收回房屋 ，終止合同了。 參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 ，出租人可以隨時收回房屋嗎？ 如果雙方沒有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應提前通知承租人。 參考法條：《合同法》第二百三十二條。 ，出租人該怎么討租呢？ 承租人無正當理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果承租人未繳付房租累計達 6 個月之久，出租人可 以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強制其繳納租金了。 參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 ，物業(yè)公司有權要求出租人付款嗎？ 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，而且得到了物業(yè)公司的書面確認，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權要求出租人付款的。 也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認。如果出租人和承租人的這個約定沒有得 到物業(yè)公司的書面確認，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔責任。 參考法條：《合同法》第八十四條。 “兩證 ”？有效證件應當掛在哪里？ 合格的中介機構應當有 “兩證 ”，也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產經紀機構資格證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營業(yè)許可證。此外，中介機構的房地產經紀人還必須有《房地產經紀人資格證》。 合格中介機構的有效證件應當掛在營業(yè)場所的顯著位置，同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經紀人的房地產 經紀人資格證。如果沒有在要求的地方懸掛，則很有可能存在問題，委托人就一定要小心了。 為了防止中介機構造假，一定要堅持查看 “兩證 ”原件，最好把注冊號記下來，以防非法中介機構利用復印件弄虛作假。如果和中介機構合作，就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產經紀人的資格證書。此外，還要檢查出租人的房屋所有權證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。 參考法條：建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第六條。 哪些費用？ 如果房屋租賃中介機構促成房屋租賃雙方達成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介服務費，并應當向委托人開具發(fā)票。中介機構不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。此外中介公司也不得事先收取看房費。 參考法條：建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。 ，還用交費嗎？ 不用。如果中介機構沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機構可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。 參 考法條：《合同法》第四百二十七條。 ？中介機構應當向誰收取中介費？ 中介機構可以收取相當于半個月到一個月房租的中介費