【文章內(nèi)容簡介】 法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。 被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔轉(zhuǎn)租合同的違約責任，如果出租人也 參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當承擔一部分責任。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。 ？ 轉(zhuǎn)租期限一般不能超過原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。 ？如果提前退租，應(yīng)當提前多長時間通知出租人？ 如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔違約 責任。承租人提前退租，應(yīng)當在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來定，通常是一個月。 ？ 租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同時，應(yīng)在合理期限前通知承租人。 參考法條：《合同法》第二百三十六條。 什么情況下可以解除合同？ 在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同： （ 1）出租人未按時交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。 （ 2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。 （ 3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。 （ 4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。 參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。 ？誰能申請廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為 了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對低廉的普通住房。現(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。 申請廉租住房以家庭為單位。申請廉租住房的家庭，應(yīng)當由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格，提出書面申請，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。收到房租補貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮(zhèn)居民可申請配租廉租住房，具體標準由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標準是： （ 1)連續(xù)享受 北京市城市最低生活保障待遇 1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭。 （ 2)家庭人均住房使用面積 7 平方米以下。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實施意見》第一條第一款。北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。 ？ 城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有 3 種形式，即租金減免、租金補貼和實物配租，其中以租金補貼為主。以北京為例，配租標準按人均 10 平方米使用面積（包括原住房面積） ，每平方米補貼 25 元。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第三條。建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。 ，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼？ 如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù) 6 個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃補貼。 參考法條：建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。 做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？ 承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。 承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂 “房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ”，最后由承租人和受讓人簽訂 “租賃主體變更合同 ”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。 參考法條：《合同法》第八十八條。 ？ 以按揭方 式付款就相當于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經(jīng)同意后出租該房屋。 ？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)過單位同意嗎？ 對于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經(jīng)過單位同意，而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向 所在市區(qū)房屋土地管理機關(guān)申報。 ，出租人有權(quán)起訴嗎？ 對于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權(quán)人）的同意，那么出租人就有權(quán)起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費了。 對于出租人已經(jīng)購買的公房，因為出租人是房屋的所有人，所以，他當然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。 參考法條：《合同法》第五十八條。 ？ 屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部門備案。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請 ,經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋 “涉外 ”印章；同時還要具備涉外安全審查批準文件。 此外，出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身份證明等。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實行房屋租賃證制度及加強租賃登記備案工作的通知》第一條。 ，出租人應(yīng)當 辦理什么證件？還應(yīng)當注意什么？ 出租人應(yīng)當辦理《房屋租賃證》。對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經(jīng)營場所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)當辦理《房屋租賃證》。 要將房屋出租給經(jīng)營者，出租人應(yīng)當檢查承租人的證件，確保承租人進行的是合法經(jīng)營。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營等活動，出租人應(yīng)當向公安機關(guān)舉報。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。 ，會產(chǎn)生什么 后果？ 如果出租人知道或者應(yīng)當知道，承租人進行的經(jīng)營活動是屬于無照經(jīng)營，仍然將房屋租給他們的，就會受到工商管理部門的行政處罰。 參考法條：國務(wù)院《無照經(jīng)營查處取締辦法》第十五條。 ？ 兩者的管理體制不同。用于生產(chǎn)經(jīng)營的出租房，出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營的特征： ① 租金標準不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價格的約束。 ② 修繕責任不同：對于房屋的自然損壞，可以在合 同中規(guī)定由誰負責維修，而不一定由出租人負責維修。 ？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？ 個人出租房屋并取得收入，應(yīng)依法納稅。根據(jù)《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人，負責出租房屋稅款的征收。 應(yīng)繳稅費各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、 印花稅?，F(xiàn)在除了個人所得稅按照現(xiàn)行辦法進行申報納稅以外，其余只需按實際收入的 5%計征綜合稅費，就無需繳納此外的其他稅費了。 除了合同印花稅，由雙方各自承擔 50%以外，所有稅費都應(yīng)由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔。 參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。 ？賣掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己的 房屋。 出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當在合理的時間范圍內(nèi)通知承租人，因為在同等條件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購買承租的房屋。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 ，原租房合同有效嗎？ 有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能償還債務(wù)，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里。 參考法條：《擔保法》第四十八條。 ，合同 還有效嗎？ 有效。在本情景中，雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋，但是因為承租人是與家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。 參考法條：《合同法》第二百三十四條。 ，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？ 承租人死亡，如果該承租人的家人并沒有和他共同居住，原租賃合同就失效了。在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋。 ，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？ 在租賃期間，出租人死亡 并不影響原租賃合同的效力。當出租人的繼承人繼承房屋時，繼承人就自動成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當繼續(xù)履行合同，出租人的家人無權(quán)收回房屋。 ？ 對于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達 6 個月之久，出租人就可以提前收回房屋 ，終止合同了。 參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 ，出租人可以隨時收回房屋嗎？ 如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。 參考法條：《合同法》第二百三十二條。 ，出租人該怎么討租呢？ 承租人無正當理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果承租人未繳付房租累計達 6 個月之久，出租人可 以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強制其繳納租金了。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 ，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？ 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，而且得到了物業(yè)公司的書面確認，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的。 也就是說承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認。如果出租人和承租人的這個約定沒有得 到物業(yè)公司的書面確認，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔責任。 參考法條：《合同法》第八十四條。 “兩證 ”？有效證件應(yīng)當掛在哪里？ 合格的中介機構(gòu)應(yīng)當有 “兩證 ”，也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資格證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營業(yè)許可證。此外，中介機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人還必須有《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。 合格中介機構(gòu)的有效證件應(yīng)當掛在營業(yè)場所的顯著位置，同時還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的房地產(chǎn) 經(jīng)紀人資格證。如果沒有在要求的地方懸掛，則很有可能存在問題，委托人就一定要小心了。 為了防止中介機構(gòu)造假，一定要堅持查看 “兩證 ”原件，最好把注冊號記下來，以防非法中介機構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。如果和中介機構(gòu)合作，就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人的資格證書。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。 參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第六條。 哪些費用？ 如果房屋租賃中介機構(gòu)促成房屋租賃雙方達成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介服務(wù)費，并應(yīng)當向委托人開具發(fā)票。中介機構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。此外中介公司也不得事先收取看房費。 參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。 ，還用交費嗎？ 不用。如果中介機構(gòu)沒有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費，即使合同中這樣規(guī)定也是無效的，但是中介機構(gòu)可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。 參 考法條：《合同法》第四百二十七條。 ？中介機構(gòu)應(yīng)當向誰收取中介費？ 中介機構(gòu)可以收取相當于半個月到一個月房租的中介費