【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 積約 24000 平方米，該項(xiàng)目主要為金屬帶材、管材、緊固件、五金件、裝飾制品的研發(fā)、設(shè)計(jì)、制造；技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢(xún)。位于項(xiàng)目東側(cè)的 61地塊為寧波米馳廚房系統(tǒng) 有限公司建設(shè)開(kāi)發(fā)的廚具用具及其配件的制造、加工項(xiàng)目 ， 該項(xiàng)目 建有 4 幢 6 層 的 建筑，建筑面積約 60000平方米。 場(chǎng)地的道路交通現(xiàn)狀：項(xiàng)目東臨春曉西五路，紅線(xiàn)寬度 24 米，雙向 4 車(chē)道，為城市次干道；北至洋沙山西六路，紅線(xiàn)寬度 16 米，雙向2 車(chē)道，為城市支路 ——場(chǎng)地東、北兩面的進(jìn)入性較強(qiáng)、噪音較大，宜布置公共服務(wù)設(shè)施，而南靠?？谖骱?，景觀較好，宜布置公園綠地和休閑設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)地。西面受噪音影響小，宜布置宿舍建筑。 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積 40465 平方米 ， 其中地上建筑面積 35242 平 方米、地下建筑面積 5223 平方米。 地下 1 層，地上 11 層， 項(xiàng)目總投資 16317萬(wàn)元 。 建設(shè) 內(nèi)容 項(xiàng)目地塊布東面以單身宿舍和商業(yè)為主，布有 23 層的商業(yè)店鋪及 1 棟 11 層的單身宿舍，西面是 6 棟 11 層以小戶(hù)型為主的員工宿舍 ；還需無(wú)償代建面積 為 2567 平方米 的配套 公園綠地。 功能定位及布局 功能定位： 項(xiàng)目功能定位為工業(yè)社區(qū)員工宿舍，服務(wù)范圍面向萬(wàn)6 畝圍塘南側(cè)產(chǎn)業(yè)群和鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)。 建筑功能布局： 依據(jù)地形分成東西兩個(gè)組團(tuán) ， 兩個(gè)組團(tuán)之間為中心綠地，起到 “ 外觀河景，內(nèi)擁園景 ” 的效果 ，本項(xiàng)目還設(shè)地下 建筑 。其中： 東組團(tuán) 東組團(tuán)以單身宿舍和商業(yè)為主，布有 2 層的商業(yè)店鋪及 1 棟 11層的 。 單身宿舍 考慮 出售 給企業(yè) 白領(lǐng) 員工住宿； 商業(yè)店鋪考慮出售給商家進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，為入住員工提供商業(yè)服務(wù) 。 西組團(tuán) 西組團(tuán)由 6 棟 11 層以小戶(hù)型為主的員工宿舍，強(qiáng)調(diào)舒適自然的居住體驗(yàn)，布局錯(cuò)落有張力。 考慮出 售 給企業(yè)員工作為住宿用。 地下室 地塊配置核六級(jí)常六級(jí)甲類(lèi)二等人員地下掩蔽所。平時(shí)兼做機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)。機(jī)動(dòng)車(chē)出入口部位及電梯門(mén)處作戰(zhàn)時(shí)封堵，人員疏散處設(shè)直通室外的樓梯，并就近布置密閉通道、簡(jiǎn)易洗消間、濾毒室、擴(kuò)散室、風(fēng)井等，預(yù)留 戰(zhàn)時(shí)干廁與戰(zhàn)時(shí)水箱的位置，以滿(mǎn)足人防的特殊需要。本項(xiàng)目地下建筑面積 5223 平方米，地下車(chē)位 86 個(gè)， 滿(mǎn)足 《 關(guān)于確定結(jié)合民用建筑修建防空地下室比例的通知 》（甬政發(fā)〔 2021〕 42號(hào) ）規(guī)定“新建 10 層以上（含 10 層）或者基礎(chǔ)埋置深度 3 米以上（含 3 米）的民用建筑，以及人民防空重點(diǎn)城市的居民住宅樓（包括整體拆建的居民住宅樓），按照地面首層建筑面積修建規(guī)定抗力等級(jí)的防空地下室” 。 7 外部配套條件分析 本項(xiàng)目市政配套設(shè)施已規(guī)劃到位，具體如下： 供、配電 電源來(lái)自變電站， 據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，設(shè)一座 10KV 開(kāi)關(guān)站、 3 處變電所，其中公變 1 間，專(zhuān)變 2 間。小區(qū)開(kāi)關(guān)站，公用變電所，商業(yè)變?cè)O(shè)置地面一層，專(zhuān)用變電所設(shè)置在地下一層，所有變電所電源均由10KV 開(kāi)關(guān)站引來(lái) 。 給、排水 給水 由市政自來(lái)水管網(wǎng)提供，從北側(cè)洋沙山西六路和東側(cè)春曉西五路市政給水管網(wǎng)各接一根 DN200 給水管，并在室外環(huán)狀布置，供本項(xiàng)目生活及消防用水，供水能力可滿(mǎn)足要求。 排水 排水采用雨污分流。項(xiàng)目達(dá)標(biāo)污水目前通過(guò)市政管網(wǎng)排入現(xiàn)狀河流，最終排入東海；雨水經(jīng)管道匯集后排入市政雨水管網(wǎng)或河道；生活污水經(jīng)預(yù)處理達(dá)《污水綜合排放標(biāo) 準(zhǔn)》（ GB8978－ 1996）標(biāo)準(zhǔn)后就近排入市政污水管道，由污水處理廠集中處理達(dá)標(biāo)后排入北侖附近海域。 其他 按規(guī)范配置市政、消防、環(huán)衛(wèi)、通訊等配套設(shè)施，符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)定的要求。 8 項(xiàng)目總投資和效益情況 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資： 16317 萬(wàn)元， 全部 來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)貸款。 項(xiàng)目效益情況 本項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，在 3 年的 經(jīng)營(yíng) 期 （本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年、經(jīng)營(yíng)期 即物業(yè)銷(xiāo)售期 3 年） 內(nèi)： 經(jīng)營(yíng)收入： 17771 萬(wàn)元 利潤(rùn) 總額 ： 1400 萬(wàn)元 投資回收期： 年（含建設(shè)期） 、即 不能在計(jì)算期內(nèi)回收投資 ，借款 不能在計(jì)算期內(nèi) 償還，是一個(gè)財(cái)務(wù)生存能力和償債能力 較差 ，風(fēng)險(xiǎn)較 大 的項(xiàng)目。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 11。 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 指標(biāo)值 單位 總用地面積 18793 m2 總建筑面積 40465 m2 地上建筑面積 35242 m2 其中 宿舍建筑面積 28238 m2 商業(yè)建筑面積 5065 m2 架空層建筑面積 （不計(jì)容積率） 1415 m2 配套用房建筑面積 524 m2 9 地 下 建筑面積 （不計(jì)容積率） 5223 m2 建筑密度 % 容積率 綠地率 30 % 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 161 輛 地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 86 輛 地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 75 輛 非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)面積 1224 輛 總投資 16317 萬(wàn)元 固定資產(chǎn) 費(fèi)用 12141 萬(wàn)元 無(wú)形資產(chǎn) 費(fèi)用 2848 萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi)用 365 萬(wàn)元 建設(shè)期貸款利息 963 萬(wàn)元 初步 結(jié)論 和建議 初步結(jié)論 本項(xiàng)目對(duì) 解決工業(yè)園區(qū)入駐企業(yè)后顧之憂(yōu) ，籍以營(yíng)造 新時(shí)期員工生活和精神家園 具有重要的 意義 ； 建設(shè)和實(shí)施 方案成熟 可靠 ，可 在 預(yù)定的 時(shí)間內(nèi)完成； 項(xiàng)目所需的建設(shè)條件具備，協(xié)作條件較優(yōu)； 項(xiàng)目的資金來(lái)源有保證； 項(xiàng)目的社會(huì)效益良好 。 10 綜上所述 春曉濱海新城工業(yè)園區(qū)員工宿舍 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，春曉濱海新城工業(yè)園區(qū)員工宿舍 項(xiàng)目在 濱海新城 管 委 會(huì) 直接領(lǐng)導(dǎo) 下，在 寧波濱海新城置業(yè)有限公司 的 精心組織下， 在 園區(qū)企業(yè) 和 企業(yè)員工的支持企盼下， 各項(xiàng)工作正在有條不紊地進(jìn)行，力爭(zhēng)將 春曉濱海新城工業(yè)園區(qū)員工宿舍 打造成 高效便捷 的 員工住宿為主的生活綜合體 。 擬通過(guò)本次可行性研究，為下一步 項(xiàng)目的 建設(shè)提供指引。 初步建議 本項(xiàng)目投資 16317 萬(wàn)元， 全部來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)貸款 。 本項(xiàng)目雖是企業(yè)投資建設(shè)項(xiàng)目，但 以 公益性 為主 ，提升新城的 配套 服務(wù)水平，旨在為企業(yè) 及其員工 提供 高性?xún)r(jià)比 的生活場(chǎng)所和精神家園 ， 為企業(yè)提供有效便捷的保障， 吸引企業(yè)留駐園區(qū)，吸引人才為打造更多更強(qiáng)企業(yè)打好基礎(chǔ)， 對(duì)建設(shè) 和諧社會(huì) 和新城經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 具有深遠(yuǎn) 的 意義。 經(jīng)營(yíng)期 即項(xiàng)目壽命周期 中的 預(yù)期凈利潤(rùn)為 1400 萬(wàn)元， 項(xiàng)目是虧損的。建議： 希望政府能在 稅收 方面予以一定程度的減免， 可使項(xiàng)目 減少 虧損， 增加 對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款 的 還貸能力。本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè) 稅和教育費(fèi)附加總額為 977 萬(wàn)元，減免后項(xiàng)目預(yù)測(cè)虧損 減少 。 也希望金融機(jī)構(gòu)在貸款方面給予一定的利率優(yōu)惠， 以使投資項(xiàng)目 提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力 。 11 項(xiàng)目背景和必要性分析 項(xiàng)目背景 寧波市的總體規(guī)劃，確定了寧波市的城市性質(zhì)為：國(guó)家歷史名城、長(zhǎng)江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心，東南沿海重要的港口城市，文化旅游基地和省教育副中心，有江南水鄉(xiāng)特色的生態(tài)型城市 …… 。 作為國(guó)家首批沿海開(kāi)放和享有省一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限的副省級(jí)城市，華東重要的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心、航運(yùn)中心、物流中心、交通樞紐和對(duì)外貿(mào)易口岸，寧波市擁有豐富的商業(yè)資源，在全國(guó) 15 個(gè)副省級(jí)城市中經(jīng)濟(jì)名列前茅，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力及消費(fèi)意識(shí)，城市居民可支配收入2021 年達(dá)到 30166 元、在副省級(jí)城市中排名第三， 2021 年和 2021年分別達(dá)到 27368 元 /人和 25304 元 /人，在全國(guó)城市中都排名第六，具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。近年來(lái)又獲多項(xiàng)國(guó)家級(jí)榮譽(yù)：蟬聯(lián)全國(guó)文明城市、國(guó)家環(huán)保模范城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)品牌之都、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 …… 。 近幾年來(lái)，是北侖經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展躍上新臺(tái)階的重要?dú)v史時(shí)期，北侖區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出 “高位運(yùn)行、高速發(fā)展 ”的良好態(tài)勢(shì)。 2021 年北侖區(qū) 全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元；完成財(cái)政一般預(yù)算收入 億元；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 27368 元，農(nóng)村居民人均純收入 13414 元。隨著春曉濱海新城的定位進(jìn)一步明確為打造休閑旅游、12 生態(tài)環(huán)保、宜居宜業(yè)、魅力時(shí)尚的現(xiàn)代化濱海新城， 新城 著眼于良好的統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，確立 “基礎(chǔ)先行，項(xiàng)目帶動(dòng)；政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作 ”的開(kāi)發(fā)策略，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和功能項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為抓手，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能保障，全面提升城市綜合承載力。 圍繞寧波構(gòu)筑現(xiàn)代都市的戰(zhàn)略目標(biāo)，立足城市發(fā)展現(xiàn)狀，北 侖將按照 “功能錯(cuò)位、組團(tuán)發(fā)展 ”的要求，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，全面推進(jìn)中部城區(qū)、濱海新城、西部新城和中央生態(tài)休閑區(qū)規(guī)劃建設(shè)，著力構(gòu)建 “一區(qū)三城 ”的區(qū)域發(fā)展格局，各個(gè)區(qū)塊必將呈現(xiàn)出更具活力的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為實(shí)現(xiàn) “十二五 ”跨越發(fā)展的核心載體。 中心城 ，著力建設(shè)核心商務(wù)區(qū)、九峰休閑區(qū)、老城提升區(qū)三個(gè)重點(diǎn)區(qū)塊。 西部城區(qū) ，以小港、戚家山街道為主體，實(shí)現(xiàn)北侖區(qū)與寧波主城區(qū)聯(lián)動(dòng)、甬江沿岸城市功能聯(lián)動(dòng)、鎮(zhèn)海與北侖聯(lián)動(dòng)。 東部濱海新城 ，借助梅山保稅港區(qū)發(fā)展和春曉開(kāi)發(fā)建設(shè)歷史機(jī)遇，形成濱海特色新城區(qū)，濱海新城地位凸顯。 隨著招商的不 斷推進(jìn)，人口的聚集，企業(yè)及其員工對(duì)生活提出了更現(xiàn)實(shí)更迫切的需求。春曉濱海新城工業(yè)園區(qū)員工宿舍建設(shè)是滿(mǎn)足企業(yè)及其員工生活需求的必由之路。 項(xiàng)目必要性分析 解決工業(yè)園區(qū)入駐企業(yè)后顧之憂(yōu)的需要 目前濱海新城的發(fā)展日新月異，規(guī)劃建設(shè)的 “一帶二軸三片 ”空間結(jié)構(gòu)日漸成形，即一帶：濱海旅游休閑帶，主要以洋沙山風(fēng)景區(qū)為核心，沿著蔚藍(lán)海岸向東西展延的濱海休閑旅游帶； 與梅山島保稅港區(qū)積極互動(dòng)的二軸：山海文脈軸線(xiàn)、城鎮(zhèn)功能復(fù)合軸線(xiàn)；三片：春曉經(jīng)濟(jì)技13 術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)形成東中西梯度有序、功能關(guān)聯(lián)的三大片區(qū)。西片區(qū)重點(diǎn)吸引 具有高新技術(shù)趨勢(shì)和規(guī)?；瘍A向的產(chǎn)業(yè)、中片區(qū)為城鎮(zhèn)綜合發(fā)展區(qū)、東片區(qū)發(fā)展休閑度假和高端生態(tài)住區(qū)、科研孵化、會(huì)展。目前已有內(nèi)外資企業(yè)陸續(xù)入駐工業(yè)園區(qū)，吉利帝豪轎車(chē)項(xiàng)目亦已確定落戶(hù)園區(qū)，人口將快速聚集。 為留住人才、穩(wěn)定員工，達(dá)到企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，企業(yè)必定想方設(shè)法提供合理的后勤保障以此來(lái)吸引員工，如果園區(qū)不能提供便捷可靠的基礎(chǔ)設(shè)施配套，企業(yè)有可能走入 “辦社會(huì) ”的歷史老路、背上較重的包袱。 本項(xiàng)目的建設(shè)是及時(shí)的，是解決入駐企業(yè)后顧之憂(yōu)應(yīng)采取的必然措施。 切合新時(shí)期員工（農(nóng)民工）特點(diǎn)的需要 近幾年，企業(yè)在招工過(guò) 程中普遍遇到 “民工荒 ”現(xiàn)象，嚴(yán)重制約了企業(yè)的發(fā)展，也制約了當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的發(fā)展。這是由社會(huì)發(fā)展和新時(shí)期民工特點(diǎn)決定的，目前民工主力已轉(zhuǎn)變?yōu)?“85 后 ”、甚至是 “90 后 ”青年，一是他們從來(lái)沒(méi)有種過(guò)地，進(jìn)城打工，很大程度上不是基于生存需求，而是要改變自己的生活，把打工作為尋求進(jìn)城的機(jī)遇和途徑。二是這批人都念過(guò)書(shū)，有文化，比較了解外部世界，知道城鄉(xiāng)之間的巨大差別，城市文明對(duì)他們有巨大的吸引力。三 是 他們中的很多人是獨(dú)生子女，不能夠接受城里的不公平待遇。四是已經(jīng)具有樸素的但有時(shí)又有些盲目的平等和民主觀念，他們要求和城里人一樣 平等就業(yè)、平等享受公共服務(wù)，甚至得到平等的政治權(quán)利?？傊?，他們要求找出平等發(fā)展的機(jī)會(huì)，尋找精神上歸宿感，感情留人是很管用的一招，目前寧波14 當(dāng)?shù)赜行┢髽I(yè)在逢年過(guò)節(jié)時(shí)包車(chē)甚至是 買(mǎi) 機(jī)票送員工回家取得好的效果，就是以情服人的例證。 作為管委會(huì)下屬具備職能的建設(shè)單位開(kāi)展本項(xiàng)目建設(shè)，目的在于為企業(yè)提供有效便捷的保障，建成住宿為主，兼具衣食和娛樂(lè)的綜合體，為園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)員工打造生活和精神家園，滿(mǎn)足了新時(shí)期員工的特點(diǎn)。 集約利用土地、助推高效企業(yè)的需要 如果類(lèi)似本項(xiàng)目不建設(shè)，將會(huì)造成配套設(shè)施不具備，為留住人才，部 分企業(yè)考慮自行建設(shè)部分宿舍，一是建設(shè)成本較高，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)；二是企業(yè)自建宿舍功能較為單一，難以滿(mǎn)足新時(shí)代員工的精神文化需要；三是需要用地，降低了園區(qū)土地使用效率。 為集約利用土地、助推高效企業(yè)的需要，建設(shè)本項(xiàng)目是有必要的。 15 項(xiàng)目需求及目標(biāo)分析 項(xiàng)目需求及目標(biāo)定位 根據(jù)《春曉鎮(zhèn)總體規(guī)劃（ 2021—2030 年）》，濱海新城區(qū)近期到2021 年規(guī)劃人口 萬(wàn)人；遠(yuǎn)期到 2030 年規(guī)劃人口 10 萬(wàn)人 。工業(yè)園區(qū) 的進(jìn)展情況也在 同步 有序地 發(fā)展 著 。 以濱海新城區(qū)近期到 2021 年規(guī)劃人口 萬(wàn)人計(jì)，考慮工業(yè) 園區(qū)入駐企業(yè)員工 萬(wàn)人，大多數(shù)員工為本地人、自行解決住宿問(wèn)題，部分員工通過(guò)租賃民房解決住宿需求，還有部分員工 需要入住本項(xiàng)目員工宿舍。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)共有宿舍 419 套，按每套住 23 人，可供8381257 人居住，所以本項(xiàng)目基本能滿(mǎn)足近期企業(yè)員工住宿要求 。 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)布局以單元式高層宿舍為主，依據(jù)地形分成東西兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)均形成相對(duì)完整的綠化景觀空間。東西組團(tuán)各自獨(dú)立，既減少相互影響，亦縮小空間尺度。基地以?xún)?nèi)部主干道為界，主干道以東組團(tuán)定位為對(duì)外的白領(lǐng)宿舍區(qū)，以西為景觀宿舍區(qū)。東組團(tuán)以單身宿舍和商業(yè)為主，布有 2 層的商業(yè)店鋪及 1 棟 11