【文章內(nèi)容簡介】 房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于____市____區(qū)_________________________________房屋占地面積約為_______平方米，總建筑面積約為_______平方米，共分___層。房屋證號_______________集體土地使用證號________________ 。房屋和土地使用權的價格及其他費用： 甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售的房屋和土地使用權總金額為人民幣(大寫)____________元整(小寫____________元)。付款方式： 簽訂合同之日通過銀行以現(xiàn)金轉帳方式付清。特別約定：房屋交付前該房屋所發(fā)生的39。一切費用、責任及義務，全部由甲方承擔。房屋交付后該房屋所發(fā)生的39。一切費用、責任及義務，全部由乙方承擔。因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑，該合同簽定時，甲方應交付房屋所有證件給乙方(包括房產(chǎn)證原件、土地證原件、甲方身份證復印件、水電交費相關證件等)該房屋和土地使用權買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶，如需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續(xù)問題，甲方應當積極全力配合乙方，一起妥善解決。由此產(chǎn)生的相關費用，由乙方負擔。若因此引發(fā)相應糾紛，由甲方負責。如乙方所購房屋，以后可以辦理過戶手續(xù)時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。甲方保證該房的合法、權屬清楚、有合法的土地使用權。并已取得全部共有人的一致同意。本合同生效之日起，該房屋及所在地塊的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。該房屋損毀、滅失的風險也轉移給乙方。如國家征地、土地賠償及住房面積賠償，均歸乙方所有，甲方負責積極配合。本合同未盡事宜由，甲、乙雙方另行議定并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力。本合同自甲、乙雙方簽字，并付清房款之日起生效。本合同一式三份甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)一份。見證人一份。甲方：乙方：房屋及宅基地買賣合同篇八甲方(賣方)： 身份證號碼： 乙方(買方)： 身份證號碼：遵守國家法律、法規(guī)，遵循《合同法》的原則。經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，就宅基房屋買賣相關的事宜，協(xié)商自愿達成如下協(xié)議：一、 甲方自愿將坐落在 土地證號：土地面積 平方米的土地使用權及地面上蓋有的房產(chǎn)所有權轉讓給乙方所有。二、雙方約定對上述宅基地及房屋轉讓價格： 元人民幣。(大寫： )三、付款方式及期限：買方第一次性付 元人民幣給賣方后，宅基地的使用權及房屋所有權歸買方所有。賣方在收到買方的款項后，應在一個星期內(nèi)將房屋交給買方。四、賣方保證該宅基地的使用權及房屋所有權在買賣之前純屬甲方個人所有，并且保證沒有將該宅基地的使用權及房屋進行抵押給另外的任何一方，也不存在其他糾紛和債權、債務等各種糾紛，如上述宅基地使用權及房屋買賣交接后因甲方發(fā)生在買賣前存在的債權、債務糾紛，甲方承擔全部責任，并且按甲方違約處理。同時賠償乙方的一切損失。五，甲方必須無償協(xié)助乙方辦理土地使用證及房產(chǎn)證等過戶手續(xù)，有關過戶產(chǎn)生的手續(xù)費由乙方承擔。六、自本合同簽訂生效起：該宅基地及房屋的所有權、處置權、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權益都是乙方的，與甲方無關。七、土地使用證及房產(chǎn)證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。八、違約責任：如乙方反悔，則以付的土地轉讓款作為違約金償付給甲方。九、本合同自雙方簽章之日起生效。十、未盡事宜雙方另行協(xié)商。十一、補充協(xié)議：十二、為了保證合同的公正性，特別邀請了第三方來共同見證。十三、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，第三方證人執(zhí)一份。每份合同具有同等法律效力。十四、第三方個人資料：姓名(簽字)： 身份證號：家庭住址： 聯(lián)系電話：甲方簽字： 乙方簽字：家庭住址： 家庭住址：聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：電 話： 電 話：年 月 日 年 月 日市第一、第二中級法院。各區(qū)、縣法院：為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，日前高級法院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開了農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，就農(nóng)村私有房屋買賣中的若干疑難問題進行了研討，并形成了會議紀要。特此印發(fā)，請各院在審判中參照執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題和情況，請按業(yè)務歸口與高級法院聯(lián)系。附件：農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要近年來，我市法院受理了一批涉及農(nóng)村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關法律、法規(guī)不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產(chǎn)生了此類案件在不同法院、不同業(yè)務庭、不同審判人員之間裁判標準不統(tǒng)一的問題。為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開會議，就農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：一、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上。從標的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。二、關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定與會人員多數(shù)意見認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。其次，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。三、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)壤骝寗邮且鸫祟惏讣闹苯釉颉Ｍ瑫r要認識到此類案件產(chǎn)生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為”為指導，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。特此紀要。農(nóng)村宅基地上的房屋買賣合同無效此類合同違反了法律的強制性規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！币虼?，在農(nóng)村宅基地上所建商品房買賣合同違反了法律的強制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。此類合同購買主體必須是本村村民，除此以外合同無效。1999年5月6日發(fā)布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2001年8月31日《山東省人民政府關于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的土地建設等行政管理部門不得辦理有關手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規(guī)定依法處理?！背执擞^點的`人認為農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，應主體資格的變動，就會改變宅基地使用權的性質，因而不具有可交易性。由于合同標的不能而無效所謂標的可能，是指合同所規(guī)定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現(xiàn)實的可能。如果標的無法實現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)管理部門要么只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，要么依據(jù)有關法律規(guī)章不予辦理，導致農(nóng)村房屋無法辦理過戶。未經(jīng)村委會同意和政府審批而無效?！渡綎|省高級人民法院關于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條明確規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權的轉移，必須經(jīng)合法批準……未經(jīng)審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效?！闭刭I賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任關于農(nóng)村宅基地能否向城鎮(zhèn)居民轉讓的問題，目前國家是采取“一刀切”的做法，即禁止轉讓，沒有特例?，F(xiàn)在的司法實踐對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地一概認定無效，雙方如果存在爭議，起訴到法院，法院按無效合同的處理辦法來處理這類糾紛，購買人將房屋交還，出賣人返還房款。2004年，北京市高院專門下發(fā)了一個文件，即買賣農(nóng)村宅基地一律認定無效。制定這樣政策或法律規(guī)定的出發(fā)點是國家保護農(nóng)民的利益及賴以生存的耕地。第三，住房和宅基地是農(nóng)民安身立命的最后保障，如果允許轉讓，一旦農(nóng)民進城打工無法在城市立足，就會造成農(nóng)民流離失所，帶來社會問題。正在審議的物權法草案也規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。你們的宅基地買賣合同是無效的，法律不予保護。一、農(nóng)村房屋買賣應注意哪些必要程序?房屋買賣應經(jīng)集體即村民委員會書面同意。如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關材料的原件。應到產(chǎn)權登記部門查看房屋產(chǎn)權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。還應到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。二， 村民能否出賣其宅基地上房屋?農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟組織以外的成員。二是已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準。三是已在集體經(jīng)濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。《江蘇省土地管理條例》第35條規(guī)定：購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應當符合申請建房用地的條件。據(jù)此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋。第二種情況能不能購買村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標。第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。如果是集體經(jīng)濟組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：(1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。1999年《江