【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于____市____區(qū)_________________________________房屋占地面積約為_(kāi)______平方米，總建筑面積約為_(kāi)______平方米，共分___層。房屋證號(hào)_______________集體土地使用證號(hào)________________ 。房屋和土地使用權(quán)的價(jià)格及其他費(fèi)用： 甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售的房屋和土地使用權(quán)總金額為人民幣(大寫(xiě))____________元整(小寫(xiě)____________元)。付款方式： 簽訂合同之日通過(guò)銀行以現(xiàn)金轉(zhuǎn)帳方式付清。特別約定：房屋交付前該房屋所發(fā)生的39。一切費(fèi)用、責(zé)任及義務(wù)，全部由甲方承擔(dān)。房屋交付后該房屋所發(fā)生的39。一切費(fèi)用、責(zé)任及義務(wù)，全部由乙方承擔(dān)。因乙方所購(gòu)房屋為農(nóng)村集體土地上建筑，該合同簽定時(shí)，甲方應(yīng)交付房屋所有證件給乙方(包括房產(chǎn)證原件、土地證原件、甲方身份證復(fù)印件、水電交費(fèi)相關(guān)證件等)該房屋和土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所發(fā)生的交易或過(guò)戶(hù)，如需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門(mén)審批的手續(xù)問(wèn)題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方，一起妥善解決。由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，由乙方負(fù)擔(dān)。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛，由甲方負(fù)責(zé)。如乙方所購(gòu)房屋，以后可以辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。甲方保證該房的合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。并已取得全部共有人的一致同意。本合同生效之日起，該房屋及所在地塊的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。該房屋損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移給乙方。如國(guó)家征地、土地賠償及住房面積賠償，均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)積極配合。本合同未盡事宜由，甲、乙雙方另行議定并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。本合同自甲、乙雙方簽字，并付清房款之日起生效。本合同一式三份甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)一份。見(jiàn)證人一份。甲方：乙方：房屋及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同篇八甲方(賣(mài)方)： 身份證號(hào)碼： 乙方(買(mǎi)方)： 身份證號(hào)碼：遵守國(guó)家法律、法規(guī)，遵循《合同法》的原則。經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，就宅基房屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)的事宜，協(xié)商自愿達(dá)成如下協(xié)議：一、 甲方自愿將坐落在 土地證號(hào)：土地面積 平方米的土地使用權(quán)及地面上蓋有的房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方所有。二、雙方約定對(duì)上述宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格： 元人民幣。(大寫(xiě)： )三、付款方式及期限：買(mǎi)方第一次性付 元人民幣給賣(mài)方后，宅基地的使用權(quán)及房屋所有權(quán)歸買(mǎi)方所有。賣(mài)方在收到買(mǎi)方的款項(xiàng)后，應(yīng)在一個(gè)星期內(nèi)將房屋交給買(mǎi)方。四、賣(mài)方保證該宅基地的使用權(quán)及房屋所有權(quán)在買(mǎi)賣(mài)之前純屬甲方個(gè)人所有，并且保證沒(méi)有將該宅基地的使用權(quán)及房屋進(jìn)行抵押給另外的任何一方，也不存在其他糾紛和債權(quán)、債務(wù)等各種糾紛，如上述宅基地使用權(quán)及房屋買(mǎi)賣(mài)交接后因甲方發(fā)生在買(mǎi)賣(mài)前存在的債權(quán)、債務(wù)糾紛，甲方承擔(dān)全部責(zé)任，并且按甲方違約處理。同時(shí)賠償乙方的一切損失。五，甲方必須無(wú)償協(xié)助乙方辦理土地使用證及房產(chǎn)證等過(guò)戶(hù)手續(xù)，有關(guān)過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的手續(xù)費(fèi)由乙方承擔(dān)。六、自本合同簽訂生效起：該宅基地及房屋的所有權(quán)、處置權(quán)、以及因國(guó)家動(dòng)拆遷安置政策帶來(lái)的所有權(quán)益都是乙方的，與甲方無(wú)關(guān)。七、土地使用證及房產(chǎn)證等其他證件未能辦理前，以本合同為準(zhǔn)。八、違約責(zé)任：如乙方反悔，則以付的土地轉(zhuǎn)讓款作為違約金償付給甲方。九、本合同自雙方簽章之日起生效。十、未盡事宜雙方另行協(xié)商。十一、補(bǔ)充協(xié)議：十二、為了保證合同的公正性，特別邀請(qǐng)了第三方來(lái)共同見(jiàn)證。十三、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，第三方證人執(zhí)一份。每份合同具有同等法律效力。十四、第三方個(gè)人資料：姓名(簽字)： 身份證號(hào)：家庭住址： 聯(lián)系電話：甲方簽字： 乙方簽字：家庭住址： 家庭住址：聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：電 話： 電 話：年 月 日 年 月 日市第一、第二中級(jí)法院。各區(qū)、縣法院：為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，日前高級(jí)法院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開(kāi)了農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則專(zhuān)題研討會(huì)，就農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)中的若干疑難問(wèn)題進(jìn)行了研討，并形成了會(huì)議紀(jì)要。特此印發(fā)，請(qǐng)各院在審判中參照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中有何問(wèn)題和情況，請(qǐng)按業(yè)務(wù)歸口與高級(jí)法院聯(lián)系。附件：農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要近年來(lái)，我市法院受理了一批涉及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)的合同糾紛案件，由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，對(duì)合同效力認(rèn)定認(rèn)識(shí)存在差異，在一定程度上產(chǎn)生了此類(lèi)案件在不同法院、不同業(yè)務(wù)庭、不同審判人員之間裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題。為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開(kāi)會(huì)議，就農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定及案件處理原則等問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)研討，初步形成了處理意見(jiàn)，紀(jì)要如下：一、涉及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的主要情況從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上。從標(biāo)的物現(xiàn)狀來(lái)看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。二、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力的認(rèn)定與會(huì)人員多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。主要理由是：首先，房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹?guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，故買(mǎi)賣(mài)雖完成，但買(mǎi)受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益，在許多案件中，出賣(mài)人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。與會(huì)者同時(shí)認(rèn)為，此類(lèi)合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。三、涉及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的處理原則與會(huì)者一致認(rèn)為，處理此類(lèi)案件應(yīng)堅(jiān)持以下原則：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動(dòng)是引起此類(lèi)案件的直接原因。同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類(lèi)案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。第二，要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響。特此紀(jì)要。農(nóng)村宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效此類(lèi)合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！币虼?，在農(nóng)村宅基地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結(jié)論。此類(lèi)合同購(gòu)買(mǎi)主體必須是本村村民，除此以外合同無(wú)效。1999年5月6日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2001年8月31日《山東省人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴(yán)格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)的土地建設(shè)等行政管理部門(mén)不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門(mén)按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理?！背执擞^點(diǎn)的`人認(rèn)為農(nóng)村村民一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無(wú)償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。如果非本村村民獲得該房屋，應(yīng)主體資格的變動(dòng)，就會(huì)改變宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，因而不具有可交易性。由于合同標(biāo)的不能而無(wú)效所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能。如果標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的宅基地上買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的是買(mǎi)受人交付價(jià)金、出賣(mài)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但現(xiàn)實(shí)生活中，房產(chǎn)管理部門(mén)要么只辦理城市國(guó)有土地上所建房屋的權(quán)屬證書(shū)，要么依據(jù)有關(guān)法律規(guī)章不予辦理，導(dǎo)致農(nóng)村房屋無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。未經(jīng)村委會(huì)同意和政府審批而無(wú)效?！渡綎|省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第56條明確規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買(mǎi)主，房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。”宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任關(guān)于農(nóng)村宅基地能否向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，目前國(guó)家是采取“一刀切”的做法，即禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑳](méi)有特例。現(xiàn)在的司法實(shí)踐對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地一概認(rèn)定無(wú)效，雙方如果存在爭(zhēng)議，起訴到法院，法院按無(wú)效合同的處理辦法來(lái)處理這類(lèi)糾紛，購(gòu)買(mǎi)人將房屋交還，出賣(mài)人返還房款。2004年，北京市高院專(zhuān)門(mén)下發(fā)了一個(gè)文件，即買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地一律認(rèn)定無(wú)效。制定這樣政策或法律規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是國(guó)家保護(hù)農(nóng)民的利益及賴(lài)以生存的耕地。第三，住房和宅基地是農(nóng)民安身立命的最后保障，如果允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏┺r(nóng)民進(jìn)城打工無(wú)法在城市立足，就會(huì)造成農(nóng)民流離失所，帶來(lái)社會(huì)問(wèn)題。正在審議的物權(quán)法草案也規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。你們的宅基地買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，法律不予保護(hù)。一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)注意哪些必要程序?房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書(shū)面同意。如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。應(yīng)提交戶(hù)口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。應(yīng)訂立書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、并辦理審批、過(guò)戶(hù)等手續(xù)。還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶(hù)更名手續(xù)。二， 村民能否出賣(mài)其宅基地上房屋?農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來(lái)看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣(mài)、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購(gòu)買(mǎi)方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶(hù)，但尚沒(méi)有分到宅基地。根據(jù)一戶(hù)村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)上列第二種情況，村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請(qǐng)建房用地?！督K省土地管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶(hù)應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)建房用地的條件。據(jù)此對(duì)照上列三種情況：第一種情況已不能再申請(qǐng)建房，故無(wú)法購(gòu)買(mǎi)村民房屋。第二種情況能不能購(gòu)買(mǎi)村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標(biāo)。第三種情況應(yīng)屬符合申請(qǐng)建房用地條件，故可以購(gòu)買(mǎi)村民房屋。如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：(1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。1999年《江