【文章內(nèi)容簡介】 程flow 很好，但說到薪水的時候我說的是20/hour，算是平均實習(xí)生的工資。后來grace通知給offer，但是是unpaid intern。用了我很長時間來接受這個殘酷的事實。畢竟我在去年夏天的實習(xí)都是有錢的。畢業(yè)了還反而做沒錢的真的說不過去。后來選擇接受這個工作，是因為以下幾個原因： administration這個領(lǐng)域跳出來，實屬不易。我們項目實在不好找工作，我們career office官網(wǎng)po的工作我實在不喜歡，都是policy analyst, administration, finance and accounting in ngo 之類，感覺和我想象的職業(yè)發(fā)展不太一樣，而且我也不喜歡沒有過憧憬。能跳出來做investment analysis算是跳到了大的對的領(lǐng)域。2. 這個公司很小，但是我的職位是analyst，真正是要分析項目的，從基本面到modelling，都要分析都要學(xué)習(xí)，是一個很好的學(xué)習(xí)的平臺和以后換工作的跳板。雖然說很好有點牽強，但至少作為跳板比我們專業(yè)能找到的工作作為跳板考慮以后的career好很多。 intern。因為畢竟在紐約，大家都很務(wù)實，試用一下看你到底有幾斤幾兩，是否fit這個職位。我的實習(xí)期是半年到十二個月。用這段時間來跟幾個項目，學(xué)習(xí)到這個行業(yè)基本的知識，有了基本的感覺，之后可以開始真正創(chuàng)造價值了再pay薪水。其實也有道理。并且在這種小公司，業(yè)務(wù)量不穩(wěn)定，有時候半年沒有一個業(yè)務(wù)，有時候年頭好能有好幾個大單，所以老板冒然給薪水是很冒險的事情。工作了三天，對工作和公司有了初淺的認識。公司業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)融資。為那些需要錢的開發(fā)商向pe，fund進行融資。開發(fā)商修建的類型包括condo，condo conversion，rental，multi family，single family。我們的local partner就是開發(fā)商。而我們的客戶就是有錢的人，基金私募等錢多的需要找項目投的。我們的角色就是穿針引線。把好的項目從local partner手里拿過來，推薦給客戶。這其實是一種brokerage。但是因為老板自己也有些資金，所以遇到好的項目，老板也會投些錢，所以不全是brokerage。老板的工作有很大一部分需要去social，去各種network，跟業(yè)界的人認識，聊天，建立好印象，跟開發(fā)商，pe fund， 其他中介公司建立好的關(guān)系，為以后的合作打下基礎(chǔ)。一些小項目，就經(jīng)手我們一個middleman就可以成就，但一些大的項目，可能需要好幾個middleman，這樣就是合作關(guān)系，大家分利潤。%2%。老板有一些人脈，所以手上有好些需要錢的項目，我們幾個analyst的作用就是初步分析這些項目，有個初步的評估，然后跟客戶談，如果客戶進一步感興趣，我們再進一步進行盡職調(diào)查。一般來說，談成一個項目至少需要三個月的時間甚至更長。而一年能有個兩個項目就已經(jīng)很不錯了。所以我覺得我能跟一個大的項目就能學(xué)到很多東西了。老板是個年輕的女性，年齡不到三十，很嬌小但很干練。 她在德克薩斯讀的本科，回香港和深圳工作，再到哥大讀了房地產(chǎn)研究生，之后在高盛工作，再出來創(chuàng)業(yè)。很有活力。人比較直爽，還算好相處。老公是個abc，高盛的trading vp還是md。挺高的職位。本科是哈佛的。她還和我們聊了選老公的經(jīng)驗，最重要的是要脾氣好，人品好，愛你和你的家人。其他錢，工作都是可以慢慢創(chuàng)造的，但前面幾條是硬性的。感覺人生贏家的既視感。這幾天工作下來，覺得這個行業(yè)還是比較刺激的，我們的職位要求我們隨時對市場保持敏感，要全方位考慮，所以挺能學(xué)東西挺長見識的。例如我在分析一個項目的時候，勢必要關(guān)注這個區(qū)域的均價，過去幾年的走勢，這個區(qū)域的就業(yè)率，犯罪率，商區(qū)、學(xué)區(qū)好不好，甚至醫(yī)院教堂。分析這個項目的概況，優(yōu)勢，風(fēng)險，給合作人的問題。一下子就對這個區(qū)域有了全面的掌握。另外也感覺到人生經(jīng)歷經(jīng)驗很重要，比如我分析的項目在皇后區(qū)elmhurst， 因為以前有人約我租那邊的房子，也常去那片吃飯買菜，所以對那個區(qū)域有所了解，分析起來順手很多。要換另一個區(qū)域，估計就沒有那么著調(diào)。對我來說這個工作的一個難點就是模型。因為我沒有學(xué)過房地產(chǎn)項目的課，就在wagner 修過一門real estate finance 學(xué)的很渣。所以這部分將是我的一個難點。就算對real estate program 的人來說，這個部分也很難。主要是通過建模算出這個項目的irr等指標，是否能賺錢。雖然最后呈現(xiàn)在報告和ppt里的只是一個指標，但卻需要大量的工作去完成。其實開發(fā)商會提供model 給我們，但是我們要再認真審核，看看他的假設(shè)對不對，數(shù)字合不合理。其實在紐約像我們公司這種角色的其他公司還有挺多，因為現(xiàn)在中國市場那么大，而且大量的資金需要出來，所以有很多生意可以做。我們老板算是比加有責(zé)任感，推薦給客人的項目都是手把手分析過，自己覺得有錢有得賺才推薦給客戶。有的其他公司全憑一張三寸不爛之舌，忽悠中國來的土豪們。老板也對eb5的項目有所涉獵，經(jīng)過在公司上班，我更加清楚的認識了eb5。原來說到底就是給開發(fā)商融錢。開發(fā)商本來需要給銀行借錢，但是利息高，所以就搞出來一處給投資人借錢，利息很低，有的一年1%，有的甚至一年500。而投資人也有能拿到綠卡的好處。這中間能養(yǎng)肥很多人。首先是開發(fā)商借到了錢，然后是區(qū)域中心，他們能收項目管理費，有的大的開發(fā)商自己為了一個項目成列一個區(qū)域中心，再是律師和中介，區(qū)域中心會給他們抽成。除了這些角色，還有些別的特設(shè)情況。比如某個小的開發(fā)商缺錢，而國內(nèi)某個移民中介很有錢，移民中介作為fund借錢給開發(fā)商，收低于銀行利息但高于付給投資者利息的利息，然后移民中介再去愁這筆eb5資金，中間再隨便掛個區(qū)域中心符合規(guī)范。所以這中間真的經(jīng)手了很多人，每個人都可以在手上抹層油。再者，我對開發(fā)一個項目對社會做出的貢獻也有了深刻的認識。(感覺以前在學(xué)校真是什么都不懂啊，出來了才是學(xué)東西的好時候)。比如修建哈德遜廣場的項目，首先開發(fā)商承建商承建商的工人們可以掙錢，為開發(fā)商提供融資的銀行，fund， brokerage可以掙錢，提供eb5的移民中介律師中間人可以掙錢，為項目提供消防器材水電氣空調(diào)的可以掙錢，提供開放區(qū)域景觀設(shè)計的可以掙錢….. 怪不得政府會大力支持這種項目，真的可以交好多稅，增加好多gdp。另外關(guān)于h1b，跟遲源姐聊天，她提醒我說小公司，一個是老板狀況容易波動，另外一個是公司沒有過辦h1的經(jīng)驗，操作起來不熟練，很麻煩。最重要的是，你如果是公司第一個辦h1b的，很容易有不通過的風(fēng)險。所以我自己要多加小心。房地產(chǎn)月工作總結(jié)及工作計劃篇十一、 銷售分析 銷售情況分析分析：(從整體市場、競爭市場角度分析本項目成交狀況，并結(jié)合廣告投入等營銷推廣，總結(jié)本月工作得失，提出相關(guān)營銷建議)國家統(tǒng)計局近期公布了不容樂觀的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，經(jīng)濟衰退已成定局，在這種大市場環(huán)境之下，再加上今年霍林郭勒煤炭行業(yè)不景氣，客戶普通采取了觀望的態(tài)度，進場以來水木康橋共成交34套，銷售的壓力越來越大，客戶變得越來越理智，我們在與客戶的交流過程中感受到了無言的壓力。近期水木康橋周邊的競品都采取了不同的促銷手段，我們主要的竟爭對手龍興世紀城目前也是采取了團購、購房送車等的銷售手段，另外，其針對客戶采用了靈活的價格策略，可以說對我們造成了一定的影響，因為我們貸款沒有任何優(yōu)惠政策，團購的活動時間也較短，限制貸款折扣的緊縮使我們在銷售上的形式比較單一，無法將更多的有效客戶吸引過來，導(dǎo)致十月份成交的數(shù)量很難有較大的突破。建議甲方在冬季多開展豐富的室內(nèi)活動，組織老客戶與新客戶的聯(lián)歡，讓新客戶了解水木康橋，加深對金盛的品牌認知，積極促進老帶新的成交量。本月的推廣投入倒是不少，但是收效甚微。對于我們?nèi)ツ晖９ひ荒辏f開發(fā)商跑路，現(xiàn)已家喻戶曉。3900左右的價格已經(jīng)無法讓客戶產(chǎn)生強烈的探索欲望，目前我們的電話量一直不高，現(xiàn)場到訪量也很少。由于迫近年底，開發(fā)商資金緊張，現(xiàn)在出現(xiàn)很多民工圍堵售樓處，對銷售工作帶來一定影響。建議繼續(xù)執(zhí)行團購，加快回款速度，同時增加來訪，讓客戶更加了解水木康橋的精品戰(zhàn)略理念，給予客戶無限的信心。目前我們已經(jīng)進入冬季，十月成交的均價已經(jīng)達到了3520元，照之前有明顯的上漲。我們的客戶很大程度上都依賴于老客戶的口碑傳播，老客戶在水木康橋買一期的產(chǎn)品價格非常低，這會讓新客戶有種抵觸的心理，目前老帶新政策雖在執(zhí)行，但是收效不大，建議加大老帶新的返現(xiàn)額度，增加成交量，加快回款速度。 成交戶型分析分析：從成交量來看，主要還是以一期成交為主，三房成交量最大，成交套數(shù)占總成交套數(shù)的50%左右，由于一期兩房房源稀缺，二期剛剛發(fā)售，所以三房的銷售情況好于兩房，目前看來項目的主要購買人群為改善居住型。小戶型的總價在30萬左右，客戶有較強的承受能力。另外，我們的兩房是全明戶型，大開間小進深的設(shè)計大大提高了房屋的有效空間利用，非常實用。而三房的銷售情況不容樂觀，因為三房的總價已經(jīng)在50萬以上，客戶的承受力有限，后續(xù)購買力不高。再有，目前我們所剩余三房房源的位置多以二層、五層和頂層居多，客戶對此幾個樓層是非常有抗性的。如果能將此類房源與三、四層做出較高差價，則會吸引更多意向客戶的成交。 成交產(chǎn)品類型分析就目前周邊的產(chǎn)品而言，客戶對于項目的建筑風(fēng)格還是非常認可的。項目采用的精品戰(zhàn)略現(xiàn)已逐步呈現(xiàn)，客戶在逛完我們的園區(qū)后，都會對我們的戶型、建筑質(zhì)量等認可?，F(xiàn)在市場已經(jīng)進入淡季，客戶在下定決心購買房產(chǎn)前都會將周邊的項目比較一番。相對于其他產(chǎn)品，我們的優(yōu)勢顯而易見。我們的項目建材采用了眾多國際、國內(nèi)知名品牌，而和我們同等價位的房產(chǎn)采用的材料和我們是無法相提并論的?，F(xiàn)在的客戶都非常精明，他們可以很清楚的感受到開發(fā)商的實力與氣魄，可以說我們的精品化戰(zhàn)略是非常成功的，在這個市場也是被廣泛認可的。但是同樣的，我們也要認識到，精品必然會造成高房價。目前客戶對于在百萬間的躍層和別墅雖然說好，但是是沒有賦予品質(zhì)生活概念的，如果單單靠置業(yè)顧問去介紹其功能完善程度和所帶來的高端品質(zhì)生活，是不太現(xiàn)實的，一兩百萬的房子，在市場這么不景氣的時候購買，每個人心里都沒有底，所以盡快裝修出一個樣板間出來，相信會對于未來的銷售有很大的幫助。 成交客戶信息來源分析分析：10月份成交客戶多是通過短信及路過兩種來源的方式?？梢钥闯觯殡S著項目外立面的呈現(xiàn)，形成的口傳效應(yīng)逐漸發(fā)揮優(yōu)勢作用。而短信的宣傳方式一直都是一種高到達率的傳播方式。短信所帶來高的來電量和來訪量，是不容忽視的，因為其大大的增加了客群對本項目的了解和購買欲望。另外前期購買本項目房源的客戶通過老帶新的形式介紹新客戶認知恒大城項目，通過減免老業(yè)主物業(yè)費的形式增加成交比率，因為本身老業(yè)主對項目認可度較高，所以帶來的新增客戶成交比例較高。建議多組織業(yè)主聯(lián)誼活動，帶動現(xiàn)場氣氛。銷售中遇到的問題與建議通過這個月的工作，發(fā)現(xiàn)在銷售中存在一些問題，歸納起來大致有4個方面，這4個方面的問題和解決方案具體如下：業(yè)務(wù)員說辭的簡單化存在問題：業(yè)務(wù)員在講解恒大城項目時一直處于平淡的講解中，沒有激情沒有側(cè)重。客戶能夠千里迢迢來到項目，大多是對恒大的品牌比較認可，但是業(yè)務(wù)員在講解的過程中大多忽略對產(chǎn)品性價比的強調(diào)和延伸。單單講解產(chǎn)品的價格和位置是遠遠不夠的，要讓客戶感覺我們的產(chǎn)品未來的升值潛力是無限的。要帶有激情去講