【文章內(nèi)容簡介】 再考慮所在小區(qū)的建設(shè)品質(zhì)與配套優(yōu)越性來加計(jì)部分領(lǐng)先價格內(nèi)容。二是房東自主訂價，基本是看公示的價格區(qū)間，按照自己的內(nèi)心想法訂價，也有談判的余地。購二手房與購新房訂價機(jī)制差異后我們可以明顯看到，二手房東能夠讓價的因素主要來自于市場的影響，出手方便與否，目前市場是否存在降價預(yù)期，這個是最為關(guān)鍵的，只要目前市場存在降價預(yù)期，則二手房價出手本來就要低些，我們可以現(xiàn)金支付挑挑對方房子的小毛病使用年限小區(qū)新舊程度等共性問題來獲得理想的價碼。而新房則不然，即使現(xiàn)今市場出現(xiàn)觀望或停滯，但不是所有開發(fā)商都愿意薄利多銷，不是所有開發(fā)商都會受制于市場不得不降價銷售。購買新房還是二手房并非一個選擇的問題，而是購買力與使用上需要決定的一個更為現(xiàn)實(shí)的問題。尤其是在安全性問題解決之后。買二手房不吃虧的方法介紹專家總結(jié)，買二手房不吃虧的方法：第誠信合同：大家在購買二手房的過程中，訂立誠信的、全面的購房合同時保證交易雙方安全的第一步，也是最重要的一步。推薦大家找一家大型的、正規(guī)的、實(shí)力強(qiáng)、口碑好的房產(chǎn)中介公司來幫助交易雙方來確定、監(jiān)督雙方的合同制訂的過程。因?yàn)檎?guī)的二手房中介公司無論從專業(yè)角度還是行業(yè)經(jīng)驗(yàn)上都可以為交易雙方提供一定的法律幫助，從而使交易的整個過程形成一個誠信的體系。第全面認(rèn)證：建議對意向中的二手房進(jìn)行一次全面認(rèn)證是必須要做的一項(xiàng)工作，無論賣家看起來多么的誠信也不能省略這個步驟。在這一方面，還是中介公司比較專業(yè)，因?yàn)殡S著中介公司之間的競爭越來越激烈，越來越多的品牌二手房中介公司開始提升了自己的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以為買家提供意向房產(chǎn)的全部認(rèn)證工作。但需要提醒大家的是，有一些中介公司為了盡快促成交易，也會出現(xiàn)敷衍了事的情況，所以在中介公司的選擇上大家還是要慎之又慎。第訂金制度：大家當(dāng)看好房產(chǎn)和制訂了交易合同后，買家可以先交一部分訂金來確認(rèn)對該房產(chǎn)的購買。但前提是應(yīng)該明確賣家在收取訂金后的相關(guān)責(zé)任——通常情況下，如果賣家在收取訂金之后、在合同約定的期限之內(nèi)，如果單方面拒絕出售該房產(chǎn)（或?qū)⒃摲慨a(chǎn)轉(zhuǎn)售給其他買家）的，應(yīng)向買家支付訂金數(shù)額的雙倍進(jìn)行賠償。但前提是買賣雙方有這個“雙倍賠償”的書面約定哦！第手續(xù)正規(guī)：或許在交易過程中一切按照正規(guī)的手續(xù)辦理會提高一些你的購房成本，但我個人認(rèn)為這是值得的。因?yàn)檎?guī)手續(xù)可以幫你有效地篩選出“問題房”（如小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)），這也是你購房安全、資金安全的最大保障。房產(chǎn)交易雙方履行必要的手續(xù)既是國家的規(guī)定也是保護(hù)買賣雙方合法權(quán)益的重要手段之一，貪小利往往是以吃大虧作為代價的。所以，在實(shí)際的交易過程中千萬不要做丟了西瓜揀芝麻的傻事?。≠I二手房常犯的 四個錯誤由于涉及房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、產(chǎn)權(quán)是否有多人共有、房屋質(zhì)量是否有問題等多方面問題，二手房買賣一般都要比一手商品房買賣要復(fù)雜得多，如果購房者沒有注意的話很容易就在交易中碰釘子，甚至吃虧。本期為大家總結(jié)購買二手房常犯的四個錯誤，供有意向購買二手房的讀者參考。草率簽訂買賣合同二手房交易是一個復(fù)雜的過程，無論買方還是賣方，都很難輕易相信對方的誠信。買方的風(fēng)險最多，因?yàn)楦鶕?jù)一般的交易習(xí)慣，往往都是買方先履行交納定金、首付款的義務(wù)，然后才能辦理過戶手續(xù)。因此，約定辦理過戶手續(xù)的流程、期限以及違約責(zé)任就變得十分重要。除此之外還要注意諸如戶口、產(chǎn)權(quán)、抵押、稅費(fèi)等等一系列復(fù)雜的問題，在這種情況下買方如何最大限度地保障自己的利益，就是首先要考慮并寫入合同的事情。輕信中介或賣家的口頭承諾中介公司提供的是居間服務(wù)，它的主要內(nèi)容包括房源和各項(xiàng)手續(xù)，居間促成買賣交易(一般以訂立合同為標(biāo)志)，在這種情況下，中介人員為了賺取傭金，極力促成買賣交易，主動地幫助賣家掩蓋買賣交易中的風(fēng)險。賣家則急于出售房屋，取得購房款，也往往對房屋的抵押、承租、質(zhì)量瑕疵、產(chǎn)權(quán)瑕疵等等問題進(jìn)行隱瞞，直到大部分錢款進(jìn)入賣方控制中，買方可能才發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險，這個時候維權(quán)就比較晚了?；谝陨显颍u方和中介公司常常就一些問題作出虛假承諾，以打消買方的顧慮，促成交易。這些口頭承諾在發(fā)生糾紛后很難作為證據(jù)提交給法院，導(dǎo)致很多業(yè)主因此吃了啞巴虧。同樣的問題不光發(fā)生在二手房買賣交易過程中，也發(fā)生在生活的方方面面，在這種情況下，我們一定要對方把口頭承諾寫進(jìn)合同。如果他不敢寫，其中恐怕就有很大風(fēng)險了。發(fā)生糾紛后不理性處理如果買賣中簽訂的合同是由律師訂立的，那么律師一定會為糾紛發(fā)生準(zhǔn)備好了正確的應(yīng)對策略，一旦發(fā)生糾紛可以依據(jù)合同條款保證合同目的的實(shí)現(xiàn)。但是一般二手房買賣合同較多的是在中介公司的主持下，訂立了由中介公司或者賣方出具的合同，對于糾紛不一定有完善的應(yīng)對策略。所以如果發(fā)生糾紛的話，一定要注意控制自己的行為，保持理性，以免帶來不必要的麻煩。有的人在發(fā)生糾紛后拒絕和對方繼續(xù)溝通，既不接電話，也不發(fā)短信，接下來的手續(xù)也不按規(guī)定時間去辦理，導(dǎo)致出現(xiàn)違約的情況，從而吃虧。也有的人輕信對方已經(jīng)違約，覺得即便日后訴訟也毫不擔(dān)心，所以干脆放棄繼續(xù)和對方溝通，這樣就算把糾紛拖上法庭，可能不但沒有證據(jù)證明對方違約，也喪失了取證的最佳時機(jī)，甚至從守約方變成違約方，給自己帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。也有的人去找律師的時候，已經(jīng)和對方說過“我要解除合同”或者“房子我不買了”，雖然這是氣話，但誰知對方會不會懷里揣著錄音筆，就等著你說錯話好到法院起訴你，到時你的定金就沒了。所以，一旦遇到買賣合同履行過程中的糾紛，最明智的做法是第一時間向律師咨詢，由律師指導(dǎo)如何保證自己的經(jīng)濟(jì)利益不受損失。而不能坐以待斃，消極維權(quán)。未要求賣方出具有權(quán)處分房產(chǎn)的證明賣家可能是父母替子女賣方，也可能是丈夫代表妻子賣房，在這樣的交易中，買方也可能知道了這套房屋有多個產(chǎn)權(quán)人，就導(dǎo)致自己不是善意的。一旦房價上漲，就可能面臨對方反悔的風(fēng)險。即便過戶，在法律上也可能因?yàn)樽约翰皇巧埔獾谌硕墒芙?jīng)濟(jì)損失。所以在購買二手房時，應(yīng)查明房屋產(chǎn)權(quán)，并及時要求對方提供足以認(rèn)定對方有權(quán)對房屋進(jìn)行處分的證明，比如其他共有人的委托授權(quán)公證書。（據(jù)南方日報(bào)）買二手房要實(shí)地勘察 需注意“十大法則”不吃虧近日，專家提示購買二手房的購房者，購房前最好實(shí)地勘查，看房時要注意“十大法則”，別買下有缺陷的住房落下遺憾。不看白天看晚上入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全，有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無噪音干擾等，這些情況在白天一般無法看到，只有在晚上才能得到確切信息。不看晴天看雨天下過雨后，無論業(yè)主先前對房屋進(jìn)行過怎樣裝飾，都逃不過雨水的侵襲，這時房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水都能一覽無遺。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉現(xiàn)象。不看建材看格局購買房屋最好是看空房子。因?yàn)榭辗繘]家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。理想的格局是打開進(jìn)戶門從客廳進(jìn)入陽臺，然后是餐廳、廚房、臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性較差。格局好的房子應(yīng)該有效地把宴客和休息等功能區(qū)分開。不看墻面看墻角查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水情況。而墻角相對于墻面更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。不看裝潢看做工買房時，購房者要注意房屋的做工，尤其看墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，這些地方易被忽視。如果發(fā)生問題，對這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是件麻煩事，挑出這些小毛病可以增加業(yè)主討價還價的籌碼。不看窗簾看窗外應(yīng)注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味。采光是否良好。檢查房屋窗戶有無對著別家的排氣孔。不看冷水看熱水如果想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢，水有無泛黃。檢驗(yàn)浴缸時要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等蓄滿水后再放水，看排水系統(tǒng)是否正常。沒有熱水的房子要么房子久未住人，要么一直沒賣出去。不看電梯看樓梯新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視?？纯词欠裼凶〖业亩逊e物，消防通道是否通暢。不看地下看天上看完客廳地板、浴廁的瓷磚、廚房，還要看燈飾路線，看天花板是否有水漬，或漆色不均勻現(xiàn)象。如果有，表示可能漏水，如果可以，最好卸下燈具，用手電筒查看吊頂里屋子四角是否有漆脫落、漏水等。不問屋主問警衛(wèi)可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊天，他們最了解小區(qū)的基本情況，也可能了解賣家房屋的相關(guān)情況。從他們口中獲取到的信息，可以作為購買參考。買二手房 三技巧幫你和中介斗智斗勇樓市低迷，很多人準(zhǔn)備買房，買房子對于中國人來說，是件大事，這其中也會有很多煩惱和糾紛，尤其是你遇到了狡猾的中介，因此，想要買房不吃虧，就要和中介斗智斗勇，不要被中介牽著鼻子走。一、報(bào)價高，砍價要很我們很多有經(jīng)驗(yàn)的買房者都知道，一般網(wǎng)上和房產(chǎn)中介上掛著的價格都是虛假的，中介故意抬高了報(bào)價，目的是為了讓你來砍價，因此，一定不要心慈手軟。小王看中一套210萬的房子，費(fèi)了好大力氣談到200萬，是不是很值得呀？其實(shí)專業(yè)人士提醒，別以為你賺了，其實(shí)這200萬是業(yè)主的放盤價。一般中介都是留給你砍價的空間的。因此，看房前一定要先了解該地段的樓市行情，更要讓中介摸不著底線，一定要控制自己的情緒，不要急于答應(yīng)。二、報(bào)價均虛假，第三方要面談前不久，李先生在和買房者見面時，偶然獲悉自己和買家有點(diǎn)關(guān)系，兩人談及房子房價問題時，發(fā)現(xiàn)中介竟然報(bào)價不一，想從中撈一筆，這讓兩人十分氣憤。對于這樣的中介，一定要提防，那么買賣雙方見面是必需的，同時，雙方要針對房子的具體問題進(jìn)行核對，直接交流。如果有疑點(diǎn)，不要讓中介在其中渾水摸魚。三、房子緊俏是噱頭不知道你在買房子的時候有沒有遇到類似的情況，中介先選套很差的房子給你看，你覺得十分不好，接著她會帶你看第二套比較好的房子，你決定買第二套，然而，她馬上接到電話，說第二套房子已經(jīng)賣出，第一套正有人看房，因此想要拿下房子，要馬上決定，“這樣一來，我們可以看出，很多中介都是看房先從差的開始看，采取疲勞戰(zhàn)術(shù)。中介一般都以市場緊俏催促你趕快下單，不讓你有更多考慮和砍價的時間，很多人因此匆忙購房。如果不想讓中介牽著鼻子走，看房前你就要說明要求，不符合自己標(biāo)準(zhǔn)的房子可以選擇不看。總之，在購房中，我們要和中介斗智斗勇，不要因一時沖動上當(dāng)受騙，爭取買到自己心儀的房子。買房不吃虧 二手房殺價有絕招限購已經(jīng)數(shù)月，銀行的貸款額度又顯現(xiàn)出進(jìn)一步萎縮的態(tài)勢，江城的二手樓市雖然仍在博弈，但卻一改歷來賣方強(qiáng)勢的局面，顯現(xiàn)出一波強(qiáng)烈的買方市場。而博弈的天平開始向買方傾斜了，如何侃到最低價?又成了廣大購房者們關(guān)心的問題。打蛇打七寸 還價也要“對癥下藥”購買二手房與購買新房有所不同，購買新房時，購房者面對的是開發(fā)商，房價由開發(fā)商說了算，但購買二手房則不同，房價的決定權(quán)在賣家手上，因此購房者在通過中介看房時，應(yīng)該要求中介多約幾次賣家當(dāng)面溝通，一來可以通過溝通摸清業(yè)主的心態(tài)，來針對性的進(jìn)行還價。例如在溝通中發(fā)現(xiàn)賣家急需周轉(zhuǎn)資金，或者希望在短期內(nèi)拋售房產(chǎn)，這樣往往比較容易接受買家還價的要求。但如果賣家的心態(tài)很平和，則不大可能會愿意接受議價要求，需要另想辦法。此外，還需要注意的是，有些物業(yè)掛牌價已低于市場平均水平，這表明業(yè)主也是急于找到買家。針對這種情形，賣家已經(jīng)事先做出了讓步，在議價過程中，則不能再提出過高的要求，否則會遭到拒絕，切勿因小失大錯過購房良機(jī)。買房不是買衣服 切忌獅子大開口如今市場處于觀望時期，買家與賣家之間的議價空間在進(jìn)一步加大，因此在這個階段賣家也會更在意買家的意見。但是，買房不是買衣服，購房者在還價時千萬不要因?yàn)槭袌銮宓酮{子大開口，這樣往往容易起到反效果，資深經(jīng)紀(jì)人肖文斌告訴記者：“雖然目前有不少賣家已有耐心聽取買家的意見，并有可能接受買家的還價請求，但是并非能夠接受獅子大開口式的還價。”“還價應(yīng)隨行就市，以前的價格并不能作為還價的參考標(biāo)準(zhǔn)?！笔兰o(jì)中華不動產(chǎn)沌口店經(jīng)理周江建議，買家在還價時一定要根據(jù)當(dāng)前的市場行情來進(jìn)行，并聽取中介公司提供的指導(dǎo)性建議，這樣成功的可能性才會增加。精裝修是“浮云” “淡定”看房是關(guān)鍵雖然目前市場上有不少二手房房源號稱精裝修房，但是其裝修程度遠(yuǎn)不能跟精裝修劃上等號，裝修部分使用時間已經(jīng)超過三五年，很多地方依然損毀破舊，其所謂精裝修是過去時。其次，房屋的缺陷也會造成房價水分，如有些房子屋頂有些滲漏，或者房型設(shè)計(jì)有些問題等，這都需要買家仔細(xì)檢查，因?yàn)橘u家在報(bào)價時是會故意忽略這些因素的。如果買家發(fā)現(xiàn)這些問題之后，可能根據(jù)其維修成本來確定還價額度。此外，眾所周知，中國的住宅土地使用年限只有70年，雖然目前我們尚無從得知土地使用年限到期之后如何續(xù)交土地使用費(fèi)用，但是不可否認(rèn)的是，該費(fèi)用是必須要繳納的。因此買家在考察二手房時，千萬不能忽略房齡因素。對于房齡較長的房源，則應(yīng)該適當(dāng)考慮房齡因素，以此為理由要求賣家降價。業(yè)內(nèi)人士同時提醒，還價不能咬定“一口價”，這很容易讓自己陷入被動境地而失去回旋余地。和美置業(yè)常青花園店吳冀飛店長建議道：“在二手房交易的過程中，買家應(yīng)該先試探性地提出自己的還價請求，然后根據(jù)賣家反饋回來的信息逐步調(diào)整，直到雙方都能接受。在這個過程中，要講究的就是耐心，如果失去耐心，則可能會失去還價的機(jī)會?！敝脴I(yè)提醒：不是所有人都適宜提前還貸過去的2011年，央行三次加息，%，%。對房貸者來說，從這個月起，貸款月供將增加不少。接近春節(jié)，攢了一年的錢，不少人開始犯嘀咕，這錢到底是提前還房貸呢，還是把這錢用于其他投資呢？不是所有人都適宜提前還貸%的基準(zhǔn)利率，如果是二套房貸，上浮10%，%，利率確實(shí)挺高的。那么到底要不要提前還款呢？記者采訪了多位銀行理財(cái)人士，他們的建議是，如果按揭款占家庭支出比例較大，雖然只增加幾百元的按揭款，但可能還是會影響到基本的生活保障，可以適當(dāng)還款減輕壓力。但對于前幾年就辦理按揭貸款的購房者來說，并非所有人都適宜提前還貸。哪幾類人不適合提前還款呢？有專業(yè)人士建議說，三類人并不適合提前按還款。一，這樣的利率短時間內(nèi)都不會再有，非常劃算，如