【文章內(nèi)容簡介】 降至30%，經(jīng)營戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導(dǎo)致的管理類侵權(quán)糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。出現(xiàn)以上情形的原因主要歸結(jié)為以下兩個方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤讓渡于其他物業(yè)公司，因此進駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負責(zé)經(jīng)營的領(lǐng)域，如房屋租賃，招商引進，廣告招租等業(yè)務(wù)，此時都將會一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。在減少了開發(fā)商負擔(dān)的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù)，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預(yù)防和解決；招商、廣告業(yè)務(wù)的引進、管理；業(yè)績分成等新業(yè)務(wù)上。同時，因服務(wù)范圍的擴大，業(yè)主和商戶對物業(yè)公司的管理是否合法得當(dāng)、是否謹(jǐn)慎合理、費用是否合理、特別是中央空調(diào)費用的測算是否合理等更加關(guān)注。其二，進駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進駐前均會繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費保證金，加上商戶進行實體經(jīng)營、經(jīng)濟實力相對較強，因此欠繳物業(yè)管理費的案件數(shù)量相對下降，不過因為商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費相對高昂，個案欠費的數(shù)額會升高。（一）在接受開發(fā)商委托，獨立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時，需要注意：獨家經(jīng)營權(quán)保障條款在物業(yè)公司對商業(yè)樓宇招商經(jīng)營過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經(jīng)營項目的獨家經(jīng)營權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中約定獨家經(jīng)營權(quán)的涵義和范圍：（1）明確獨家經(jīng)營權(quán)的含義。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進的類似行業(yè)的范圍。（2）明確違約責(zé)任，特別是獨家經(jīng)營的商戶必須達到的業(yè)績和按時交納租金（或分成）、管理費等的違約責(zé)任，并約定管理方在條件成就時有權(quán)利提前解除合同。開業(yè)日期與開業(yè)率的約定對于初次招商的商業(yè)物業(yè)來說，項目開業(yè)日期對于經(jīng)營商家和管理方都是比較重要的，項目開業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費，特別是與實際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調(diào)費、水電損耗等費用的標(biāo)志和起點。實踐中，需要雙方明確約定項目的各項收費起點，對于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動準(zhǔn)備。到期即使因單方原因無法正式開業(yè)或者達不到商業(yè)預(yù)期，也應(yīng)當(dāng)開始計算各項費用。對于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導(dǎo)致無法支付各項費用的糾紛，雙方事先應(yīng)當(dāng)就開業(yè)的具體日期、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責(zé)任做出明確的約定；在開業(yè)率上應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計算標(biāo)準(zhǔn)是以開業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責(zé)的條款來合法規(guī)避責(zé)任和最大程度完成費用收取任務(wù)。租金遞增率的設(shè)定經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時，應(yīng)當(dāng)確定租金遞增率，作為合同相對方的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過對政府規(guī)劃、統(tǒng)計部門發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細的市場調(diào)查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定。實踐中，因客觀經(jīng)濟形勢的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導(dǎo)致商戶難以為繼，導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應(yīng)當(dāng)在合同中約定租金、管理費的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。扣率租金模式下如何預(yù)防法律糾紛除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金?？勐首饨鹗遣扇】勐首饨鸷凸潭ㄗ饨饍烧呷∑涓叩姆绞?，即確定一個百分比例，按照每個租期商戶的營業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當(dāng)月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當(dāng)月租金為固定租金，一般采取的是先預(yù)交固定租金，待租期結(jié)束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費用收取方式多見于大型商廈。如深圳華x萬x城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時，也分享了商戶的經(jīng)營成果，保證了開發(fā)企業(yè)利潤的增長。但是，如何確定商戶的營業(yè)額則是個突出的問題，很多時候開發(fā)企業(yè)和商戶會因為營業(yè)額數(shù)額上的爭執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實踐中，如果是商場統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日報”和“月報”相結(jié)合、商戶自報和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先，應(yīng)每日統(tǒng)計商戶的日營業(yè)額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計算出整月的營業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營業(yè)情況，根據(jù)當(dāng)日抽查的營業(yè)額再與商戶自報的營業(yè)額進行對比分析。如何確定租金是事關(guān)開發(fā)企業(yè)利潤的重要事項，在實踐中應(yīng)采取靈活合理的方式，并在合同中進行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞物業(yè)公司在進行物業(yè)招商時往往會給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費用、免除中央空調(diào)費的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定？為了財務(wù)統(tǒng)計便于操作，有些合同把裝修期獨立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風(fēng)險。因為在租賃期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù)，有據(jù)可依。如果裝修期獨立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實際經(jīng)營，雙方的法律關(guān)系應(yīng)如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財產(chǎn)損失應(yīng)如何承擔(dān)？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復(fù)原狀？等等。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發(fā)生的問題進行具體明確的約定。裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防在商業(yè)地產(chǎn)租賃過程中，商戶通常會按照自己的需要對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時，應(yīng)對裝修條款詳細加以約定。（1）裝修范圍。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前，首先應(yīng)當(dāng)書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計方案取得出租人認可；最后，明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。（2）裝修期限。通常情況下，出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限，該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會把裝修款分期攤?cè)霠I業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時不應(yīng)存在補償問題。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時，雙方往往會為裝修的補償問題發(fā)生爭議。為此，雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務(wù)和補償標(biāo)準(zhǔn)。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時，承租人無權(quán)要求出租人給予裝修補償。因此，承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書證，以便雙方結(jié)算。（5）對物業(yè)管理來說也應(yīng)當(dāng)重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開啟、開啟的時段和收費標(biāo)準(zhǔn)，裝修期滿后全額收取空調(diào)費。物業(yè)服務(wù)費一般在裝修期有所下調(diào)，但仍要履行管理義務(wù)，應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時進行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財產(chǎn)損害。優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設(shè)定一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”。但同等條件如何界定？無法實際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲，有第三方出價高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛?；谶@種情況我們認為應(yīng)當(dāng)在租賃合同中做出如下約定：（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。（2）對于長期合作并且商業(yè)信譽較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價的租金上下不超過10%范圍內(nèi)時享有優(yōu)先權(quán)，比如原租金是10000元，第三方出價只要不超過11000元，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價為12100元，那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租。（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標(biāo)準(zhǔn)為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實踐中比較糾結(jié)的問題。我們認為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。首先應(yīng)在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對商戶采取停水停電的權(quán)利。此外，應(yīng)區(qū)分兩種情況：第一種情況，開發(fā)商或業(yè)主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，則對于欠租的商戶，開發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應(yīng)的使用與否的決定權(quán)。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權(quán)利就受法律保護。此時，雖有免責(zé)約定，司法實踐中也通常被認定承擔(dān)擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟損失的賠償責(zé)任。另外，還要注意即使有權(quán)停水、停電，物業(yè)公司也應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實施時間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險。對于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費的斷水?dāng)嚯妴栴}，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和各地的物業(yè)管理條例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實踐，均認定物業(yè)公司行為違法?；谖飿I(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢，一方提供服務(wù)，物業(yè)公司有對小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。即使物業(yè)公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費用，也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權(quán)利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費時物業(yè)公司可以采取斷水?dāng)嚯姷却胧?，這種約定因干涉他合同而無效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。解除租賃合同、強行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風(fēng)險制定租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶欠租達到一定金額和時間、商戶違法經(jīng)營，則出租人就享有合同解除權(quán)。實踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強制執(zhí)行的時間長、過程復(fù)雜，為了避免擴大損失，業(yè)主大多會采取自行強制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風(fēng)險，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應(yīng)及時向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔(dān)保管費用。實踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會、社區(qū)工作站甚至無利害關(guān)系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。（二）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險與防范商業(yè)物業(yè)的保險與風(fēng)險規(guī)避商業(yè)物業(yè)流動人流量多，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點。同時進駐商戶、企業(yè)自身的實力和守法守規(guī)意識參差不齊，加上設(shè)施設(shè)備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應(yīng)等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風(fēng)險性。司法實踐中，侵權(quán)訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營中面臨著巨大的風(fēng)險，因為再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個難題。而保險就是一個很好的選擇。事實上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應(yīng)購買相應(yīng)的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶已經(jīng)購買保險的情況下，根據(jù)保險利益原則，商戶投保的也只是自身的財產(chǎn)，萬一發(fā)生不測事件，例如火災(zāi)，在毀壞商戶財產(chǎn)的同時也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經(jīng)營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開發(fā)商往往都要承擔(dān)連帶責(zé)任，對于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應(yīng)考慮購買如下保險：（1）財產(chǎn)一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；（2）第三者責(zé)任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險人支付的賠償金額。（3）物業(yè)管理責(zé)任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔(dān)憂的各種責(zé)任風(fēng)險，如公眾場所中的第三者責(zé)任；電梯扶梯責(zé)任；游泳池責(zé)任；廣告牌責(zé)任以及停車場責(zé)任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任），還包括物業(yè)公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費用。商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風(fēng)險的控制與預(yù)防商業(yè)地產(chǎn)停車場的管理風(fēng)險，主要集中在車輛管理損毀風(fēng)險。，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停車場的經(jīng)營服務(wù)過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風(fēng)險。具體風(fēng)險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形，諸如狂風(fēng)暴雨