【文章內(nèi)容簡介】 優(yōu)勢，形成與該片區(qū)不同的商業(yè)形態(tài)(該片區(qū)商業(yè)定位主要是商城、集貿(mào)市場)，最終達到適應(yīng)庫車縣商業(yè)市場狀況的新商業(yè)定位，以達到促進銷售的目的。1方法：根據(jù)庫車商業(yè)市場對門面房需求量大、銷售好的狀況，結(jié)合項目商業(yè)街招牌店的規(guī)劃特點，由商業(yè)園定位向主題式商業(yè)街定位轉(zhuǎn)型，發(fā)揮內(nèi)外街和沿街招牌店優(yōu)勢，凸顯規(guī)劃優(yōu)勢和商業(yè)前景價值，形成項目獨有的項目競爭優(yōu)勢。轉(zhuǎn)型定位2項目定位：主題商業(yè)街——庫車商貿(mào)、旅游、文化窗口。2規(guī)劃定位：間間沿街鋪，戶戶招牌店2投資定位：一家一鋪，終身產(chǎn)權(quán)銷售商業(yè)符號定位3項目符號：第九商業(yè)大街——突出區(qū)域性3商業(yè)符號：第九商業(yè)大街——突出商業(yè)性、現(xiàn)代性、領(lǐng)先性商業(yè)功能定位4內(nèi)街——服裝鞋帽一條街經(jīng)營商品：服裝、鞋帽商品檔次：中檔、中抵擋4中城——精品購物廣場經(jīng)營商品：大、小家電、數(shù)碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品商品檔次：中檔、中高檔4外街——日用百貨一條街經(jīng)營商品：日用百貨、小商品、針紡織品、床上用品、布料、民族商品商品檔次：中低檔、低檔定位目標5由外到內(nèi)，由動到靜，由低檔到中高檔，由目標消費到休閑消費。5內(nèi)外有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對獨立。5中高、中擋、中低檔價格互補，多種商品品類齊全，形成專業(yè)性綜合市場。5實現(xiàn)一、二期商業(yè)的互補、互促。營銷籌備階段(——)——現(xiàn)場包裝，包括售樓處、一期現(xiàn)房和二期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識 別、大賣場店面和門頭等?！N售人員工作分工和潛在客戶摸底。——制訂詳細的廣告和促銷計劃。——銷售物料到位，包括海報、樓書、招商手冊、銷售手冊?！獜V告創(chuàng)意、設(shè)計?！蹣菃T現(xiàn)場接待，部分招商展開。前期招商階段(——)——市場招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略。——市場營銷，針對招商商戶展開廣告、推廣和促銷?！袌龉芾恚龊蒙虘羧胱」ぷ?、管理工作和市場規(guī)劃工作?！_業(yè)籌備，完成開業(yè)活動策劃和籌備工作，做好開業(yè)準備?！故袌稣猩搪蔬_到30%，市場商戶的進駐率(招商和銷售)達到40%，初步具備開業(yè)條件。市場開業(yè)籌備階段(——)——做好市場開業(yè)前的活動策劃、宣傳、組織工作?！浜鲜袌鲩_業(yè)，進一步針對大戶進行熱勢宣傳工作?！瞄_業(yè)機會，對等待、觀望人群進行引勢誘導(dǎo)工作?！龊镁奂袌鋈藲?、完善市場管理和經(jīng)營的其它工作?！陂_業(yè)前，使市場招商率達到40%，入住率(招商和銷售)達到60%。市場開業(yè)和銷售階段(——)——借助大戶、品牌戶進駐形成的感召力，充分利用開業(yè)期間良好的市場經(jīng)營氛圍，擴大散戶招商成果——，做好開業(yè)期間的廣告和促銷，形成旺盛的人氣和良好的經(jīng)營氛圍?！龊瞄_業(yè)后的市場管理、廣告促銷和活動推廣，保證市場旺盛人氣的持續(xù)?！谑袌鲩_業(yè)以后，每天策劃、組織促銷和群眾性文化活動?！瓿晒ぷ髦攸c由招商向銷售的轉(zhuǎn)移，加大銷售力度，擴大銷售成果。——充分利用大戶進駐、市場開業(yè)等有利點，進行營銷推廣，促進銷售?！袌稣猩搪蔬_到50%，商戶進駐率達到70%?！袌霭从媱濏樌_業(yè)，市場經(jīng)營管理步入良性循環(huán)?！挂黄谑袌?剩余面積)銷售率達到20%，二期市場銷售率達到10%。(——)——一期銷售全方位、大力度展開。——二期銷售推廣全面展開?！陂_業(yè)籌備和市場開業(yè)?！挂黄阡N售率達到40%。，使一期銷售率達到50%?！?，使二期銷售率達到25%。，使二期銷售率達到40%。截止方案提交日期，規(guī)劃方尚未提供項目平面結(jié)構(gòu)圖，因此無法以圖示形式準確標明租、售位置和實際面積。面積劃分的原則執(zhí)訂如下：銷售招商區(qū)域1一、二期外街沿街鋪面全部以出售為主，不租賃。1內(nèi)街(南、北兩翼)一層鋪面全部以出售為主，不租賃。1一期中街(街道中心商鋪)除已經(jīng)確定的家電、通訊大戶以整體引進方式招租外，其余商鋪底層原則上只銷售，不租賃。如引進有品牌影響力、有長期發(fā)展意向的大戶，針對中街一層商鋪執(zhí)訂相應(yīng)的承租政策，可以承租方式招商。1二期b座針對餐飲業(yè)、娛樂業(yè)銷售，不租賃。1二期d座一只針對小商品經(jīng)營戶銷售，不租賃。租賃或免租引進區(qū)域2一期內(nèi)街(南、北兩翼)二、三層以租賃為主，在市場形成規(guī)模以后，逐步引導(dǎo)二層經(jīng)營戶購買，三層長期租賃經(jīng)營。2一期中街(街道中心商鋪)二層以上鋪面長期租賃。2二期d座二層以上鋪面租賃招商，在市場形成規(guī)模以后，逐步引導(dǎo)經(jīng)營戶購買。銷售控制一層：20%招商，80%銷售，目標為大戶或品牌戶，不針對散戶招商。二層以上：50%招商，50%銷售，目標以散戶為主。中城：90%招商，10%銷售，目標以大戶整體租賃為主。租、售比例4開業(yè)階段(10月18日以前)：出租率占入住率的70%，銷售率占入住率的30%。4銷售完成階段(1月15日以前)：出租率占入住率的50%，銷售率占入住率的50%。營銷評估5本方案已經(jīng)確定銷售和租賃的基本區(qū)域，實際租、售面積在銷售執(zhí)行過程中，以現(xiàn)場銷售控制表方式申報，每星期申報一次。5當市場入住率達到70%以上，且銷售控制符合本方案提出的控制比例、租售比例時，應(yīng)視為營銷成功。5營銷評估以面積為單位核算。大戶賣場面積在400平米以上，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進駐具有較強感召力的，可一次性免租兩年。品牌戶賣場面積在120——400平米之間，對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽訂三年租賃合同時，免租兩年。散戶賣場面積在120平米以下，一次性簽訂租賃合同在兩年以時，免租一年。一次性購買一次性付清全部購房款時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎(chǔ)上，給予5%的優(yōu)惠讓利。一年分期付款購買在交納40%首付款、余款以一年為期限分期支付時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎(chǔ)上，給予3%的優(yōu)惠讓利。按揭購買首付40%，銀行提供60%、10年期按揭貸款，無優(yōu)惠政策，銀行按揭在合同簽訂30天內(nèi)辦理到位，由開發(fā)商提供按揭銀行和相關(guān)手續(xù)，銷售方協(xié)助開發(fā)商共同辦理按揭程序。預(yù)訂金購買針對二期銷售，在預(yù)售許可證發(fā)放以前，對意向客戶按購房款的10%收取預(yù)訂款，預(yù)訂合同簽訂后，預(yù)訂房屋予以保留，在不違犯雙方約定的情況下，預(yù)訂款原則上不予退還。媒體組合整體銷售階段以戶外t形旗造勢、影視廣告做全面覆蓋配合。分階段銷售期內(nèi)，以印刷品廣告、報紙廣告做階段內(nèi)銷售渲染。廣告區(qū)域電視廣告：庫車、阿克蘇、庫爾勒、沙雅、拜城、新和報紙廣告：阿克蘇(偏重)、庫爾勒(適度)印刷品廣告：庫車(偏重)、阿克蘇(適度)、沙雅、拜城、新和(補充)廣告形式印刷品：海報、樓書、招商手冊(或折頁)。戶外廣告：布標、t型旗。影視廣告：30秒促銷廣告配合專題新聞。報紙廣告：硬廣告、軟文、新聞。公關(guān)策略4政府公關(guān)獲得免稅、免費等多項優(yōu)惠政策。4大戶公關(guān)協(xié)助政府組織招商團，在全國進行大戶招商。43