【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 優(yōu)勢(shì)，形成與該片區(qū)不同的商業(yè)形態(tài)(該片區(qū)商業(yè)定位主要是商城、集貿(mào)市場(chǎng))，最終達(dá)到適應(yīng)庫(kù)車縣商業(yè)市場(chǎng)狀況的新商業(yè)定位，以達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。1方法：根據(jù)庫(kù)車商業(yè)市場(chǎng)對(duì)門面房需求量大、銷售好的狀況，結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)街招牌店的規(guī)劃特點(diǎn)，由商業(yè)園定位向主題式商業(yè)街定位轉(zhuǎn)型，發(fā)揮內(nèi)外街和沿街招牌店優(yōu)勢(shì)，凸顯規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和商業(yè)前景價(jià)值，形成項(xiàng)目獨(dú)有的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。轉(zhuǎn)型定位2項(xiàng)目定位：主題商業(yè)街——庫(kù)車商貿(mào)、旅游、文化窗口。2規(guī)劃定位：間間沿街鋪，戶戶招牌店2投資定位：一家一鋪，終身產(chǎn)權(quán)銷售商業(yè)符號(hào)定位3項(xiàng)目符號(hào)：第九商業(yè)大街——突出區(qū)域性3商業(yè)符號(hào)：第九商業(yè)大街——突出商業(yè)性、現(xiàn)代性、領(lǐng)先性商業(yè)功能定位4內(nèi)街——服裝鞋帽一條街經(jīng)營(yíng)商品：服裝、鞋帽商品檔次：中檔、中抵擋4中城——精品購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品：大、小家電、數(shù)碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品商品檔次：中檔、中高檔4外街——日用百貨一條街經(jīng)營(yíng)商品：日用百貨、小商品、針紡織品、床上用品、布料、民族商品商品檔次：中低檔、低檔定位目標(biāo)5由外到內(nèi)，由動(dòng)到靜，由低檔到中高檔，由目標(biāo)消費(fèi)到休閑消費(fèi)。5內(nèi)外有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對(duì)獨(dú)立。5中高、中擋、中低檔價(jià)格互補(bǔ)，多種商品品類齊全，形成專業(yè)性綜合市場(chǎng)。5實(shí)現(xiàn)一、二期商業(yè)的互補(bǔ)、互促。營(yíng)銷籌備階段(——)——現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括售樓處、一期現(xiàn)房和二期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識(shí) 別、大賣場(chǎng)店面和門頭等?！N售人員工作分工和潛在客戶摸底?！朴喸敿?xì)的廣告和促銷計(jì)劃。——銷售物料到位，包括海報(bào)、樓書(shū)、招商手冊(cè)、銷售手冊(cè)。——廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)。——售樓員現(xiàn)場(chǎng)接待，部分招商展開(kāi)。前期招商階段(——)——市場(chǎng)招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略。——市場(chǎng)營(yíng)銷，針對(duì)招商商戶展開(kāi)廣告、推廣和促銷?！袌?chǎng)管理，做好商戶入住工作、管理工作和市場(chǎng)規(guī)劃工作?！_(kāi)業(yè)籌備，完成開(kāi)業(yè)活動(dòng)策劃和籌備工作，做好開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備。——使市場(chǎng)招商率達(dá)到30%，市場(chǎng)商戶的進(jìn)駐率(招商和銷售)達(dá)到40%，初步具備開(kāi)業(yè)條件。市場(chǎng)開(kāi)業(yè)籌備階段(——)——做好市場(chǎng)開(kāi)業(yè)前的活動(dòng)策劃、宣傳、組織工作?！浜鲜袌?chǎng)開(kāi)業(yè)，進(jìn)一步針對(duì)大戶進(jìn)行熱勢(shì)宣傳工作。——利用開(kāi)業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)等待、觀望人群進(jìn)行引勢(shì)誘導(dǎo)工作?！龊镁奂袌?chǎng)人氣、完善市場(chǎng)管理和經(jīng)營(yíng)的其它工作?！陂_(kāi)業(yè)前，使市場(chǎng)招商率達(dá)到40%，入住率(招商和銷售)達(dá)到60%。市場(chǎng)開(kāi)業(yè)和銷售階段(——)——借助大戶、品牌戶進(jìn)駐形成的感召力，充分利用開(kāi)業(yè)期間良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍，擴(kuò)大散戶招商成果——，做好開(kāi)業(yè)期間的廣告和促銷，形成旺盛的人氣和良好的經(jīng)營(yíng)氛圍?！龊瞄_(kāi)業(yè)后的市場(chǎng)管理、廣告促銷和活動(dòng)推廣，保證市場(chǎng)旺盛人氣的持續(xù)?！谑袌?chǎng)開(kāi)業(yè)以后，每天策劃、組織促銷和群眾性文化活動(dòng)。——完成工作重點(diǎn)由招商向銷售的轉(zhuǎn)移，加大銷售力度，擴(kuò)大銷售成果?！浞掷么髴暨M(jìn)駐、市場(chǎng)開(kāi)業(yè)等有利點(diǎn)，進(jìn)行營(yíng)銷推廣，促進(jìn)銷售?！袌?chǎng)招商率達(dá)到50%，商戶進(jìn)駐率達(dá)到70%。——市場(chǎng)按計(jì)劃順利開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理步入良性循環(huán)?！挂黄谑袌?chǎng)(剩余面積)銷售率達(dá)到20%，二期市場(chǎng)銷售率達(dá)到10%。(——)——一期銷售全方位、大力度展開(kāi)?！阡N售推廣全面展開(kāi)?！陂_(kāi)業(yè)籌備和市場(chǎng)開(kāi)業(yè)。——，使一期銷售率達(dá)到40%。，使一期銷售率達(dá)到50%。——，使二期銷售率達(dá)到25%。，使二期銷售率達(dá)到40%。截止方案提交日期，規(guī)劃方尚未提供項(xiàng)目平面結(jié)構(gòu)圖，因此無(wú)法以圖示形式準(zhǔn)確標(biāo)明租、售位置和實(shí)際面積。面積劃分的原則執(zhí)訂如下：銷售招商區(qū)域1一、二期外街沿街鋪面全部以出售為主，不租賃。1內(nèi)街(南、北兩翼)一層鋪面全部以出售為主，不租賃。1一期中街(街道中心商鋪)除已經(jīng)確定的家電、通訊大戶以整體引進(jìn)方式招租外，其余商鋪底層原則上只銷售，不租賃。如引進(jìn)有品牌影響力、有長(zhǎng)期發(fā)展意向的大戶，針對(duì)中街一層商鋪執(zhí)訂相應(yīng)的承租政策，可以承租方式招商。1二期b座針對(duì)餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)銷售，不租賃。1二期d座一只針對(duì)小商品經(jīng)營(yíng)戶銷售，不租賃。租賃或免租引進(jìn)區(qū)域2一期內(nèi)街(南、北兩翼)二、三層以租賃為主，在市場(chǎng)形成規(guī)模以后，逐步引導(dǎo)二層經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買，三層長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)。2一期中街(街道中心商鋪)二層以上鋪面長(zhǎng)期租賃。2二期d座二層以上鋪面租賃招商，在市場(chǎng)形成規(guī)模以后，逐步引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買。銷售控制一層：20%招商，80%銷售，目標(biāo)為大戶或品牌戶，不針對(duì)散戶招商。二層以上：50%招商，50%銷售，目標(biāo)以散戶為主。中城：90%招商，10%銷售，目標(biāo)以大戶整體租賃為主。租、售比例4開(kāi)業(yè)階段(10月18日以前)：出租率占入住率的70%，銷售率占入住率的30%。4銷售完成階段(1月15日以前)：出租率占入住率的50%，銷售率占入住率的50%。營(yíng)銷評(píng)估5本方案已經(jīng)確定銷售和租賃的基本區(qū)域，實(shí)際租、售面積在銷售執(zhí)行過(guò)程中，以現(xiàn)場(chǎng)銷售控制表方式申報(bào)，每星期申報(bào)一次。5當(dāng)市場(chǎng)入住率達(dá)到70%以上，且銷售控制符合本方案提出的控制比例、租售比例時(shí)，應(yīng)視為營(yíng)銷成功。5營(yíng)銷評(píng)估以面積為單位核算。大戶賣場(chǎng)面積在400平米以上，帶動(dòng)市場(chǎng)人流作用顯著，且對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，可一次性免租兩年。品牌戶賣場(chǎng)面積在120——400平米之間，對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽訂三年租賃合同時(shí)，免租兩年。散戶賣場(chǎng)面積在120平米以下，一次性簽訂租賃合同在兩年以時(shí)，免租一年。一次性購(gòu)買一次性付清全部購(gòu)房款時(shí)，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予5%的優(yōu)惠讓利。一年分期付款購(gòu)買在交納40%首付款、余款以一年為期限分期支付時(shí)，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予3%的優(yōu)惠讓利。按揭購(gòu)買首付40%，銀行提供60%、10年期按揭貸款，無(wú)優(yōu)惠政策，銀行按揭在合同簽訂30天內(nèi)辦理到位，由開(kāi)發(fā)商提供按揭銀行和相關(guān)手續(xù)，銷售方協(xié)助開(kāi)發(fā)商共同辦理按揭程序。預(yù)訂金購(gòu)買針對(duì)二期銷售，在預(yù)售許可證發(fā)放以前，對(duì)意向客戶按購(gòu)房款的10%收取預(yù)訂款，預(yù)訂合同簽訂后，預(yù)訂房屋予以保留，在不違犯雙方約定的情況下，預(yù)訂款原則上不予退還。媒體組合整體銷售階段以戶外t形旗造勢(shì)、影視廣告做全面覆蓋配合。分階段銷售期內(nèi)，以印刷品廣告、報(bào)紙廣告做階段內(nèi)銷售渲染。廣告區(qū)域電視廣告：庫(kù)車、阿克蘇、庫(kù)爾勒、沙雅、拜城、新和報(bào)紙廣告：阿克蘇(偏重)、庫(kù)爾勒(適度)印刷品廣告：庫(kù)車(偏重)、阿克蘇(適度)、沙雅、拜城、新和(補(bǔ)充)廣告形式印刷品：海報(bào)、樓書(shū)、招商手冊(cè)(或折頁(yè))。戶外廣告：布標(biāo)、t型旗。影視廣告：30秒促銷廣告配合專題新聞。報(bào)紙廣告：硬廣告、軟文、新聞。公關(guān)策略4政府公關(guān)獲得免稅、免費(fèi)等多項(xiàng)優(yōu)惠政策。4大戶公關(guān)協(xié)助政府組織招商團(tuán)，在全國(guó)進(jìn)行大戶招商。43