【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題可見，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。交付時(shí)間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房產(chǎn)預(yù)繳稅款問題可見，對于房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目適用一般計(jì)稅的預(yù)征問題，政策是明確的。但是目前總局文件未對適用一般計(jì)稅方法的新項(xiàng)目，以及適用簡易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目的跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房產(chǎn)預(yù)繳稅款問題作出規(guī)定，本著同類問題同樣處理的原則，也應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房價(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈家電”等營銷方式的納稅比照本原則處理。例如：房地產(chǎn)公司銷售精裝修房一套，其中精裝修部分含電器、家具的購進(jìn)價(jià)格為10萬元，銷售價(jià)格200萬元，并按照200萬元全額開具增值稅發(fā)票，按照11%稅率申報(bào)銷項(xiàng)稅額。此時(shí)，無需對10萬元電器部分單獨(dú)按照銷售貨物征收增值稅。十三、關(guān)于以不動產(chǎn)對外投資是否繳納增值稅問題《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！?以不動產(chǎn)投資，是以不動產(chǎn)為對價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。十四、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的不動產(chǎn)是否繳納增值稅問題在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的不動產(chǎn)并未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納增值稅。十五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍問題《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定：“支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。目前符合扣除范圍的土地價(jià)款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。十六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局2016年第14號公告）的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本。適用簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不允許扣除土地價(jià)款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個(gè)老項(xiàng)目可以部分選擇簡易計(jì)稅方法，部分選擇一般計(jì)稅方法。例如：一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有a、b兩個(gè)老項(xiàng)目，a項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法并不影響b項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法?？梢赃x擇簡易計(jì)稅方法。轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租房產(chǎn)是否允許選擇簡易計(jì)稅，應(yīng)區(qū)分情況確定。轉(zhuǎn)租人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的老租賃合同收取的租金，視為在2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn)對外出租，可以選擇簡易計(jì)稅方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以《建設(shè)工程施工許可證》為標(biāo)準(zhǔn)劃分增值稅項(xiàng)目，分別選擇適用簡易計(jì)稅和一般計(jì)稅方法，并在營改增后的第一個(gè)申報(bào)期內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，建筑企業(yè)收到的備料款等預(yù)收款，應(yīng)當(dāng)在收到當(dāng)月申報(bào)繳納增值稅。因此，如果合同規(guī)定提供建筑服務(wù)的收款日期在營改增之后，應(yīng)當(dāng)在收到當(dāng)月申報(bào)繳納增值稅。銷售建筑材料（例如鋼結(jié)構(gòu)企業(yè)）同時(shí)提供建筑服務(wù)的，可在銷售合同中分別注明銷售材料價(jià)款和提供建筑服務(wù)價(jià)款，分別按照銷售貨物和提供建筑服務(wù)繳納增值稅。未分別注明的，按照混合銷售的原則繳納增值稅。二十九、關(guān)于提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款扣除憑證問題建筑企業(yè)的多個(gè)老項(xiàng)目可以部分選擇簡易計(jì)稅方法，部分選擇一般計(jì)稅方法。例如：一個(gè)建筑企業(yè)有a、b兩個(gè)老項(xiàng)目，a項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法并不影響b項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法。三十一、關(guān)于建筑分包合同老項(xiàng)目的判斷問題提供建筑服務(wù)新老項(xiàng)目的劃分，以總包合同為準(zhǔn)，如果總包合同屬于老項(xiàng)目，分包合同也應(yīng)視為老項(xiàng)目。例如：一個(gè)項(xiàng)目甲方和乙方簽訂了合同，施工許可證上注明的開工日期在4月30日前，5月1日后乙方又與丙方簽訂了分包合同，丙方可以按照老建筑項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》明確，為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)可以選擇適用簡易計(jì)稅方法。丙方提供的建筑服務(wù)從業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來看，是在為甲方的建筑老項(xiàng)目提供建筑服務(wù)，所以按照政策規(guī)定，丙方可以選擇適用簡易計(jì)稅方法。國稅局工作總結(jié)匯報(bào)篇四第一個(gè)問題，關(guān)于服務(wù)出口免稅的政策把握。此次新下發(fā)的關(guān)于跨境應(yīng)稅行為免稅管理辦法，對服務(wù)出口的界定，除了強(qiáng)調(diào)接受方在境外，同時(shí)規(guī)定了服務(wù)出口行為應(yīng)與境內(nèi)的貨物的不動產(chǎn)無關(guān)。相比較此前的規(guī)定，這是一個(gè)新的規(guī)定，做出這一規(guī)定，是因?yàn)榉?wù)出口和外形資產(chǎn)出口在稅收管理上相比較貨物出口，情況要復(fù)雜的多，目前是為了防止假出口。但在實(shí)際工作中，對服務(wù)出口要與境內(nèi)貨物和不動產(chǎn)無關(guān)的理解，大家要注意好好把握。我給大家舉一個(gè)例子，一家企業(yè)為境外單位提供稅收咨詢服務(wù)，提供服務(wù)必然要借助一些境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)，但不能認(rèn)定該服務(wù)出口是與境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)有關(guān)。下面我再給大家舉個(gè)與境內(nèi)貨物和不動產(chǎn)有關(guān)的例子。一家評估機(jī)構(gòu)受境外單位委托，對境內(nèi)一處不動產(chǎn)做資產(chǎn)評估，盡管合同是與境外單位簽訂，收入也從境外取得，也不能認(rèn)定其為服務(wù)出口。這項(xiàng)規(guī)定的核心是要把握境內(nèi)單位所提供的出口服務(wù)，其標(biāo)的物不是針對境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)?？缇撤?wù)及無形資產(chǎn)的界定比較復(fù)雜，這類問題在新下發(fā)的文件中還有一些，請大家仔細(xì)領(lǐng)會和把握。第二個(gè)問題，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股是否要征收增值稅。有的地區(qū)提出這一問題，我認(rèn)為主要是基于以下兩點(diǎn)：一是增值稅條例規(guī)定了以貨物作為投資應(yīng)視同銷售征收增值稅，二是原營業(yè)稅對不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資入股不征收營業(yè)稅。而這次營改增下發(fā)的文件中沒有明確不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資入股是否征收增值稅。此次營改增的實(shí)施辦法中明確規(guī)定了銷售不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)的概念，即有償轉(zhuǎn)讓。有償?shù)母拍畎ㄈ〉秘泿?、貨物和其他?jīng)濟(jì)利益。與增值稅條例規(guī)定的有償是一個(gè)概念。這個(gè)基本規(guī)定實(shí)際上就解決了以不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資入股是否征稅的問題。投資入股一定有所有權(quán)轉(zhuǎn)移，同時(shí)取得股權(quán)就是取得了經(jīng)濟(jì)利益。下面的問題就是既然要征稅，計(jì)稅依據(jù)是什么。很明顯，就是其取得的股權(quán)價(jià)值。任何一個(gè)股份制企業(yè)的股權(quán)價(jià)值都是明確的。以前對貨物投資入股是視同銷售征稅的。這次為什么不對不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資入股做同樣的安排，以便于比照掌握。不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資入股的問題就沒有單獨(dú)明確。第三個(gè)問題，建筑公司在工地搭建的臨時(shí)建筑在工程完工后拆除，原已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額是否需要轉(zhuǎn)出。第一，這一問題包含了不動產(chǎn)抵扣的問題。大家知道，此次營改增不動產(chǎn)抵扣的政策是分2年抵扣。但不能簡單的以實(shí)物形態(tài)來判定是否按照不動產(chǎn)抵扣的規(guī)定分2年抵扣。比如企業(yè)購進(jìn)廠房和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售廠房，同屬不動產(chǎn)，一個(gè)是分2年抵扣，一個(gè)就是一次性抵扣。原因很簡單，前者屬于可以為企業(yè)長期創(chuàng)造價(jià)值，是企業(yè)的生產(chǎn)要素，后期屬于企業(yè)生產(chǎn)出來用于銷售的產(chǎn)品。因此處理的原則不同。建筑企業(yè)搭建的臨時(shí)建筑，雖然形態(tài)上屬于不動產(chǎn)，但施工結(jié)束后即被拆除，其性質(zhì)上更接近于生產(chǎn)過程中的中間投入物。因此在政策安排上做出了一次性抵扣的規(guī)定。第二，這一問題還包括了進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的相關(guān)規(guī)定。拆除了的建筑工地的臨時(shí)建筑，其進(jìn)項(xiàng)稅額是不需要轉(zhuǎn)出的。政策依據(jù)就是它不屬于非正常損失的不動產(chǎn)。非正常損失的不動產(chǎn)在文件中規(guī)定的是：因違反法律法規(guī)被依法拆除。建筑工地的臨時(shí)建筑在工程結(jié)束時(shí)被拆除，顯然不屬于上述情形。和這個(gè)問題類似的還有餐飲企業(yè)購進(jìn)新鮮食材，還沒用完就過期或變質(zhì)了，超市銷售的食品過了保質(zhì)期還沒有賣掉就銷毀了。這里都統(tǒng)一明確一下，這些情況都不屬于非正常損失所規(guī)定的管理不善導(dǎo)致的貨物霉?fàn)€變質(zhì)，不應(yīng)作進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出處理。第四個(gè)問題，關(guān)于兼營和混合銷售劃分的問題。國稅局工作總結(jié)匯報(bào)篇五在市局的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)委、區(qū)政府的關(guān)心支持下，在全局干部職工的共同努力下，區(qū)局以“三個(gè)代表”重要思想和黨的xx大精神為指針，一手抓抗擊非典，一手抓組織收入，全面加強(qiáng)稅收信息化建設(shè)，隊(duì)伍建設(shè)，行風(fēng)建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量,規(guī)范執(zhí)法行為，出色地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)。四、強(qiáng)化發(fā)展觀念，征管質(zhì)量全面提高。為進(jìn)一步提高征管質(zhì)量，最大限度地方便廣大納稅人，區(qū)局狠抓內(nèi)部征管建設(shè)，通過內(nèi)修制度外宣政策的方法，將稅收征管與為納稅人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)有機(jī)的結(jié)合起來。(一)簡化手續(xù)，易于操作。為更好地服務(wù)于納稅人，簡化手續(xù)和程序，尤其在“非典時(shí)期”，盡量減少納稅人進(jìn)廳次數(shù)，區(qū)局對原《稅務(wù)登記操作程序》及多元化申報(bào)等工作程序進(jìn)行了重新修訂，制定了新的《稅務(wù)登記、納稅事項(xiàng)核定、多元化申報(bào)操作程序》，把納稅人從開業(yè)登記到納稅事項(xiàng)核定，再到選擇申報(bào)方式及變更、注銷稅務(wù)登記的手續(xù)等流程進(jìn)行了詳實(shí)說明，并附辦理各種業(yè)務(wù)需用的文書表樣，明白告知納稅人如何同時(shí)辦理幾項(xiàng)業(yè)務(wù)，極大的方便了納稅人。八月份正式推行了“一窗式”管理模式，由原來的兩個(gè)征收窗口增加為六個(gè)申報(bào)征收窗口和一個(gè)異常比對窗口，讓每一位納稅人都能在一個(gè)窗口很輕松的辦理繳稅、認(rèn)證和申報(bào)全部手續(xù)，為納稅人節(jié)約了時(shí)間，簡化了手續(xù)，也提高了我們的辦稅效率。通過檢驗(yàn)，一窗式管理模式確實(shí)給納稅人帶來了方便，得到了納稅人的認(rèn)可，把我局的增值稅管理水平提高到一個(gè)新的高度。(二)搞好宣傳，服務(wù)企業(yè)。區(qū)局充分利用x月份的稅收宣傳月組織了百家企業(yè)“誠信納稅，共建小康社會”簽名、企業(yè)經(jīng)理座談會等活動，增強(qiáng)人人參與稅收，支持稅收的積極性。并且利用按季辦業(yè)務(wù)快報(bào)的形式把最新的稅收政策、法規(guī)下發(fā)到企業(yè)手中，并對x戶重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行了重點(diǎn)宣傳,全年共辦業(yè)務(wù)快報(bào)十二期，受到了納稅人的歡迎。(三)嚴(yán)格管理，公平稅負(fù)今年區(qū)局共新認(rèn)定一般納稅人x戶。為了加強(qiáng)對新認(rèn)定企業(yè)的管理，開展了對新認(rèn)定企業(yè)的半年跟蹤調(diào)查及滿一年暫定期進(jìn)行轉(zhuǎn)正審核審批程序。今年共轉(zhuǎn)正一般納稅人xx戶，對于不符合轉(zhuǎn)正條件的x戶納稅人辦理了劃轉(zhuǎn)手續(xù)。在對增值稅一般納稅人年度審核中,參加年審的一般納稅人共x戶，其中工業(yè)企業(yè)x戶，商業(yè)企業(yè)x戶，經(jīng)審核合格保留一般納稅人資格x戶，其中工業(yè)企業(yè)x戶，商業(yè)企業(yè)x戶。不合格取消一般納稅人資格xx戶，其中工業(yè)企業(yè)xx戶，商業(yè)企業(yè)xx戶。四月份推行了《個(gè)體稅收定額評定管理系統(tǒng)》，進(jìn)一步規(guī)范了個(gè)體稅收定額管理工作，公平了納稅人之間的稅負(fù)，避免了以往同一行業(yè)、同一地段、同等規(guī)模的業(yè)戶定額差別大，而引起的征納雙方矛盾及“人情稅、關(guān)系稅”現(xiàn)象的發(fā)生。(四)加大退稅力度，扶持企業(yè)發(fā)展為加快退稅進(jìn)度，化解非典的影響，區(qū)局堅(jiān)決按照黨中央、國務(wù)院“一手抓防治非典，一手抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)”的指示精神，認(rèn)真做好出口退稅管理工作。區(qū)局在政策允許的范圍內(nèi)積極為企業(yè)辦理退稅手續(xù),加速企業(yè)資金周轉(zhuǎn),為企業(yè)競爭增強(qiáng)活力。x年共辦理xx戶出口企業(yè)，辦理溢繳退庫x萬元，出口貨物退稅額x萬元，免抵調(diào)庫額xx萬元。在x年退稅指標(biāo)有限的情況下，爭取辦理了x戶出口企業(yè)的應(yīng)退稅額，累計(jì)x萬元。同時(shí)區(qū)局積極落實(shí)稅收優(yōu)惠政策,扶持下崗工人再就業(yè),共為xx戶下崗職工辦理了稅收優(yōu)惠,減免稅務(wù)登記證正、副本費(fèi)xx元,購買發(fā)票ic卡費(fèi)xx元，為吸納下崗職工的企業(yè)辦理了所得稅的稅收減免。五、強(qiáng)化服務(wù)觀念，行風(fēng)建設(shè)扎實(shí)深入(一)規(guī)范機(jī)關(guān)管理，提高工作效能第一、深挖細(xì)查，積極整改。今年區(qū)局通過思想檢查、作風(fēng)檢查、紀(jì)律檢查、單位互查，深入開展了規(guī)范機(jī)關(guān)管理活動，把思想政治工作和黨風(fēng)廉政建設(shè)放在首位，狠抓了業(yè)務(wù)素質(zhì)提高，加強(qiáng)稅收業(yè)務(wù)、公文寫作、微機(jī)應(yīng)用操作的學(xué)習(xí)，培養(yǎng)復(fù)合型人才。人教科在滄州商城和建新大廈及區(qū)局征收大廳、小廳隨機(jī)抽取商戶，向他們發(fā)放《運(yùn)河區(qū)行政執(zhí)法情況調(diào)查表》份，收回份，有效份，其中對我們稅務(wù)人員執(zhí)法態(tài)度反映良好以上的為份，占有效票數(shù)的%，對稅務(wù)人員執(zhí)法態(tài)度反映為一般或可以的為份，占有效票數(shù)的x%，充分反映了區(qū)局規(guī)范機(jī)關(guān)管理活動的效果。第二、建章立制，規(guī)范管理。在規(guī)范機(jī)關(guān)管理活動中，區(qū)局認(rèn)真整頓，自下而上廣泛征求意見和挖掘存在的問題，共征集意見和建議多條，根據(jù)意見和建議從五個(gè)方面對制度進(jìn)行修訂：一是修訂行政管理方面共分六條。二是提高工作質(zhì)量，加強(qiáng)文明建設(shè)，共五條。三是黨務(wù)和黨風(fēng)廉政建設(shè)，共x條。四是提高政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)，共六條。五是發(fā)票管理方面x條。同時(shí)修訂目標(biāo)責(zé)任制xx項(xiàng)，x條。在加強(qiáng)思想教育工作的同時(shí)，區(qū)局還層層簽定《行風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任狀》，把廉政建設(shè)具體落實(shí)到崗位、落實(shí)到人，并加大日常檢查力度，落實(shí)《稅收執(zhí)法責(zé)任制》和《稅收執(zhí)法過錯追究制》，對執(zhí)法情況進(jìn)行抽查，每周對在崗情況和三項(xiàng)禁令的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，對查出的不按時(shí)上崗和酒后上崗的人員，給予嚴(yán)格處罰。本年度，共對違反有關(guān)制度的xx人進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)處罰，元，對全體人員起到了警示作用?，F(xiàn)在征管各率均已達(dá)到或超過省局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，同志們的工作自覺性和主動性也有了很大程度的提高，主動下戶檢查的多了，為企業(yè)提供幫助的多了，為納稅人排憂解難的主動性增強(qiáng)了。(二)加強(qiáng)行風(fēng)建設(shè)力爭再創(chuàng)佳績明汽車配件商行的一封回信，訴說了他們的實(shí)際困難，區(qū)局就派何組長帶領(lǐng)專管員詳細(xì)地了解了情況。回來通過研究，決定在政策允許的范圍內(nèi)，將他的定額降到最低，同時(shí)，要求稅務(wù)干部要隨時(shí)關(guān)注他們的經(jīng)營情況，利用接觸納稅人較多的優(yōu)勢，從信息幫扶、政策幫扶上下功夫，幫助他搞活經(jīng)營，減輕生活上的壓力，做到了情與法的合理融合，最后該商行老板夫婦為區(qū)局送來了錦旗以表示由衷的感激之情，這件事情就是區(qū)局關(guān)心納稅人，為納稅人服務(wù)的具體體現(xiàn)。x月進(jìn)行了對稅務(wù)人員辦公儀態(tài)學(xué)習(xí)。文明用語的考核，共有x人參加，考核合格率達(dá)%，不合格的同志又進(jìn)行了再次學(xué)習(xí)考核，最后全部過關(guān)。第二、政務(wù)公開、樹立國稅新形象。區(qū)局在征收大廳推行以辦稅