萬科城社區(qū)型商業(yè)開發(fā)運作模式啟示錄(ppt20)-經(jīng)營管理(編輯修改稿)
2024-09-20 21:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 科城與布吉東大街的比較 序號 區(qū)別 布吉東大街 萬科城 1 規(guī)劃 先建房，后做商業(yè)，在現(xiàn)有的住宅結(jié)構(gòu)下做商業(yè) 先建鎮(zhèn)，后建房，不搞大商業(yè)；公用場地休閑與消費相結(jié)合 2 管理 實行統(tǒng)一管理，獨立收銀 物業(yè)相對獨主，便于獨立管理，易于進行個性化差異 3 物業(yè)特點 屬于商、住兩用型的大賣場商場形式， 小型商業(yè)和單體街鋪為主，預(yù)留中型商業(yè)體約 3000平方米用做超市 4 投資 由于大賣場商場形式公共設(shè)施的資金投入大（扶梯、電梯、消防、中央空調(diào)等）； 現(xiàn)場管理費用、后期營銷推廣費用無法估測； 銷售返租 8%，壓力大） 由于單體商鋪無公攤面積與公用設(shè)施（扶梯、電梯、消防、中央空調(diào)等） 5 商戶成本 物業(yè)的利用率為 50%，相對分?jǐn)偟墓芾碣M、租金高，分?jǐn)偟膶嵱妹娣e的水、電費、空調(diào)費高 物業(yè)的利用率高達 90%以上，相對分?jǐn)偟墓芾碣M租金降低，分?jǐn)偟? 實用面積的水、電費低 6 營銷策劃 返租回購，實際上沒有完全實現(xiàn)銷售 把租賃合約與銷售合約結(jié)合起來，用租賃合約提高價值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、萬科城商業(yè)項目的啟示 社區(qū)配套型的商業(yè)開發(fā)模式 ⅰ 、商業(yè)開發(fā)總體原則 （ 1）、市場定位：滿足周邊居民日常生活需求的社區(qū)服務(wù)型配套商業(yè)。 （ 2）、業(yè)態(tài)定位：以社區(qū)服務(wù)配套為目標(biāo)，根據(jù)項目實際情況，引進超市便 利店、藥店、面包店、銀行等行業(yè)，具體詳見 《 業(yè)態(tài)規(guī)劃表 》 。 （ 3）、商戶定位：選擇具有連鎖品牌效應(yīng)，經(jīng)營經(jīng)驗豐富、較強實力的商戶 作為目標(biāo)對象。 （ 4）、開發(fā)規(guī)模原則：應(yīng)以新開發(fā)小區(qū)及周邊 1公里范圍內(nèi)的住宅規(guī)模為商業(yè)開發(fā)輻射半徑，因地制宜，選擇相適應(yīng)的商業(yè)開發(fā)體量，以滿足供求平衡關(guān)系。 （ 5）、商業(yè)項目選址原則：應(yīng)以新開發(fā)小區(qū)及周邊住宅地理位置為參考，因地制宜，可選擇臨街獨立型商鋪，或集中商業(yè)區(qū)域兩種方式。 （ 6）、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃表： 7 產(chǎn)權(quán)關(guān)系 產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，小業(yè)主只有概念性產(chǎn)權(quán)，實際產(chǎn)權(quán)很難界定后遺癥多 銷售與中端客戶不存在返租、回購，產(chǎn)權(quán)關(guān)系明細(xì) 8 投資回報 銷售返租對發(fā)展商有較大壓力，回報不穩(wěn)定由于回購風(fēng)險仍由發(fā)展商承擔(dān) 投資見效快，收益穩(wěn)定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道
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