【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行。受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。購(gòu)買二手房時(shí)，除了在簽訂二手房合同前，要對(duì)該房產(chǎn)有一個(gè)大體的了解外，在簽訂二手房合同時(shí)也需要注意以下問題:第一，需要準(zhǔn)備的證明材料。購(gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料:身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件。未成年人的戶口簿或出生證明。有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。另外，要看清楚合同中的約定內(nèi)容。這主要包括以下內(nèi)容:當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況。雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查。應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。標(biāo)的。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況。同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接)，房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件。是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵。是否有私搭亂建部分。房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況。房屋相關(guān)文書資料的移交過程。價(jià)款。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明款。付款方式。付款條件。如何申請(qǐng)按揭貸款。定金。尾款等。履行期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時(shí)間。條件。辦理相關(guān)手續(xù)的過程。配合與協(xié)調(diào)問題。雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)。各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?。遇有上漲、下跌時(shí)如何處理。違約責(zé)任。這里主要說明哪些系違約情形。如何承擔(dān)違約責(zé)任。違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付。在什么情況下可以免責(zé)。擔(dān)保的形式。對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。解決爭(zhēng)議的方式。這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。合同生效條款。雙方在此約定合同生效時(shí)間。生效或失效條件。當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就。生效或失效期限。致使合同無效的情形。幾種無效的免責(zé)條款。當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件。合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件。上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。解除權(quán)的行使期限。補(bǔ)救措施。合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。合同的變更與轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。武漢二手房買賣合同篇五隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，二手房市場(chǎng)日趨火熱。與一手房相比，二手房在價(jià)格和地理位置方面有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，而且可供選擇的區(qū)域、戶型較多，所以越來越受到購(gòu)房者的青睞。但受各種因素的影響，二手房買賣過程中可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，筆者結(jié)合自身工作實(shí)際，對(duì)二手房買賣合同中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行梳理，并就如何規(guī)避提出建議。（一）房屋買賣合同遺漏必要主體。一般而言，房屋買賣合同必定涉及房屋的所有權(quán)人是誰，如果房屋為多人共有（如夫妻共同共有），而訂立合同時(shí)共有人未在買賣合同上簽字，則可能導(dǎo)致買賣合同無效。（二）房屋買賣合同主體不合法?，F(xiàn)實(shí)生活中，部分買受人在訂立買賣合同時(shí)未認(rèn)真審查房主的真實(shí)性，主要是未核實(shí)房主的身份，某些不法分子（如房屋的承租人）通過假證冒名與買受人簽訂買賣合同，以致買受人最終錢房?jī)煽?。（三）房屋存在物?quán)瑕疵。主要是指買賣的房屋權(quán)利不具備完整性，如被法院依法查封、房屋設(shè)定抵押、房屋正在租賃等情況。、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利，此時(shí)出賣人無權(quán)處分房產(chǎn)，買受人與出賣人訂立房屋買賣合同的，合同自然無效。如果出賣人已將房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，則轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。如買賣房屋正在出租期間，則根據(jù)法律規(guī)定，承租人享有有限購(gòu)買權(quán)，買受人若要確保萬無一失，則需要出賣人提供該房產(chǎn)的承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明。此外，買受人還應(yīng)留意出賣人與該房產(chǎn)的承租人所簽訂的租賃合同是否登記備案，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。也就是說，如果買受人購(gòu)買該房產(chǎn)是為了自住，而出賣人與承租人簽訂的承租合同又登記備案，則買受人購(gòu)房用于自住的目的可能就無法實(shí)現(xiàn)。（四）故意規(guī)避稅收。現(xiàn)實(shí)生活中，部分買賣雙方耍小聰明，采取“高買低報(bào)”、延期過戶、假贈(zèng)予等方式規(guī)避稅收，但上述行為存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，最終聰明反被聰明誤，吃虧的還是自己。1.“高買低報(bào)”?！案哔I低報(bào)”是指二手房交易買賣雙方及中介公司在申報(bào)房?jī)r(jià)時(shí)，以低于實(shí)際成交的價(jià)格簽訂虛假協(xié)議申報(bào)納稅。但此種做法可能存在的風(fēng)險(xiǎn)是，買受人有可能根據(jù)低報(bào)的過戶價(jià)格來付款，不愿意再按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格成交，造成出賣人利益受損；而此種做法也可能導(dǎo)致買受人在向銀行貸款時(shí)，貸款數(shù)額過低。此種方法主要目的是規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。其一般做法是：買賣雙方在達(dá)成購(gòu)房意向之后，首先簽訂一份購(gòu)房合同，規(guī)定房款交付方式、房屋過戶時(shí)間和過戶方式。在買方交納全部或者部分房款之后，賣方先將房屋交買方使用，等到賣方的房屋持有年限達(dá)到規(guī)定的免稅時(shí)間后，雙方再將房屋過戶。此種行為的風(fēng)險(xiǎn)是：一旦二手房市場(chǎng)在合同簽訂后房屋過戶前出現(xiàn)價(jià)格上的大幅波動(dòng)，無論是大漲還是大跌，買賣雙方中可能有一方寧愿違約也要解除合同，從而損害守約方利益。這是目前避稅方式中較為簡(jiǎn)單的一種。通常是買賣雙方在達(dá)成交易意向后，先私下簽訂一份買賣合同，之后再到公證處辦理房屋贈(zèng)與合同，聲明出賣人無償將某房屋贈(zèng)與買受人，以未發(fā)生金錢交易為名，規(guī)避營(yíng)業(yè)