【文章內(nèi)容簡介】 理相關(guān)登記手續(xù)。　　六、乙方必須依法經(jīng)營，做好消防安全工作，并另行與甲方簽訂消防安全責(zé)任書。如遇乙方發(fā)生有關(guān)民事、刑事糾紛，均由乙方負(fù)責(zé)。租賃房屋的有關(guān)水、電及電話費用由乙方自負(fù)。水電分表由甲方負(fù)責(zé)安裝，安裝費用由甲方承擔(dān)。乙方已支付給甲方的定金_____萬元，在租賃期間轉(zhuǎn)為押金，并且不抵作租金，待協(xié)議終止，水電費等付清后，_________個月內(nèi)甲方無息歸還乙方。物業(yè)管理費用按承租方建筑面積每平方米每月_________元收取，每季度交予甲方一次，支付時間與租金一致。物業(yè)管理費用含：中央空調(diào)、觀光電梯和貨運電梯維護(hù)保養(yǎng)費和門前三包費、社區(qū)衛(wèi)生費?！　∑?、如乙方需裝潢必須事前與甲方協(xié)商并經(jīng)甲方認(rèn)可，施工中不得破壞房屋結(jié)構(gòu)(指承重梁及承重柱體)及原設(shè)施。具體裝潢方案、事項雙方應(yīng)另行簽訂裝潢協(xié)議書。租賃期滿后，除可移動的設(shè)施外，其它裝潢乙方不得拆除毀壞，無償歸甲方所有。搬遷后____日，房屋如仍有余物，視為乙方放棄所有權(quán)，歸由甲方處理?！　“恕⒈敬髽莀________層至_________層的外門面無償交乙方使用(所有廣告宣傳材料由乙方自負(fù))　　九、如乙方對該經(jīng)營場所進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包，須經(jīng)甲方同意。其項目不得與甲方五至頂樓的經(jīng)營項目相沖突，并與甲方協(xié)商后方可辦理?！　∈⑷缬霾疬w等不可抗拒的因素，本協(xié)議無條件終止。如由政府等補償?shù)牡赇佈b修補貼，相應(yīng)的部分依法歸乙方所有?！　∈?、雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守協(xié)議各項條款，如發(fā)生違約，由違約方承擔(dān)責(zé)任?！　∈?、協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。未盡事宜，雙方另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與協(xié)議具有同等法律效力?！　∈?、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份具有同等效力?！　〖追剑篲_________________　　代表：__________________　　乙方：__________________　　代表：__________________　　________年____月____日城鎮(zhèn)房屋租賃合同8　　具體應(yīng)用法律若干問題的解釋　　為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋?！　〉谝粭l 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋?！　∴l(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋?！　〉诙l 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！　〉谌龡l 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！　∽赓U期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。　　第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持?！　‘?dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！　〉谖鍡l 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持?！　‘?dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理?！　〉诹鶙l 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：　?。ㄒ唬┮呀?jīng)合法占有租賃房屋的；　?。ǘ┮呀?jīng)辦理登記備案手續(xù)的；　?。ㄈ┖贤闪⒃谙鹊?。　　不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。　　第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)　　原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！　〉诎藯l 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：　　（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；　?。ǘ┳赓U房屋權(quán)屬有爭議的；　?。ㄈ┳赓U房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的?！　〉诰艞l 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀?！　∫研纬筛胶系难b飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失?！　〉谑畻l 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀?！　〉谑粭l 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：　?。ㄒ唬┮虺鲎馊诉`約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；　　（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償；　?。ㄈ┮螂p方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；　?。ㄋ模┮虿豢蓺w責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！　〉谑l 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外?！　〉谑龡l 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！　〉谑臈l 承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：　　（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負(fù)擔(dān)；　?。ǘ┪崔k理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)?！　〉谑鍡l 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外?！　〉谑鶙l 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?！　∫蜃赓U合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。　　第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外?！　〈纬凶馊舜鸀橹Ц兜淖饨鸷瓦`約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償?！　〉谑藯l 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持?！　〉谑艞l 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！　〉诙畻l 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：　?。ㄒ唬┓课菰诔鲎馇耙言O(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；　?。ǘ┓课菰诔鲎馇耙驯蝗嗣穹ㄔ阂婪ú榉獾??！　〉诙粭l 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！　〉诙l 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！　〉诙龡l 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的`，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。　　第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：　?。ㄒ唬┓课莨灿腥诵惺箖?yōu)先購買權(quán)的；　?。ǘ┏鲎馊藢⒎课莩鲑u給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；　?。ㄈ┏鲎馊寺男型ㄖx務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；　?。ㄋ模?第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！　〉诙鍡l 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。　　最高法院民一庭負(fù)責(zé)人解讀《審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》　　近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統(tǒng)一法律適用，最高人民法院今天公布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人對這一解釋作出了權(quán)威解讀。　　轉(zhuǎn)租期超承租人剩余租期合同無效　　合同效力的認(rèn)定對促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展，維護(hù)房屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大。解釋在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：　　一是限定無效合同的范圍。解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑為違法建筑?！　《菍η啡鄙l件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，就認(rèn)定合同有效?！　o效合同支付使用費是返還財產(chǎn)　　對于有觀點認(rèn)為，解釋規(guī)定合同被認(rèn)定無效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無效合同按照有效處理，這位負(fù)責(zé)人表示：“這種理解是錯誤的。”合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無效合同取得的財產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無形財產(chǎn)，承租人只能采用折價補償?shù)姆绞?，即支付房屋使用費予以返還?！　τ诜课菔褂觅M按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實踐中做法很多?？紤]到實踐中存在因房屋質(zhì)量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，因此規(guī)定“當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持”。將是否支持的裁量權(quán)交由人民法院，根據(jù)承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費?！　∵m用不同民法理論處理裝修問題　　房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，解釋在吸收各級人民法院和學(xué)術(shù)界意見基礎(chǔ)上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則。　　一是，對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則?！　《?，出租人是否對承租人的裝飾裝修進(jìn)行補償、如何補償，要區(qū)分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊诉M(jìn)行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯的情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a償；合同履行期限屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償?！　∫婪ūＷo(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)　　對于解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害時，無權(quán)主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，這位負(fù)責(zé)人分析說，解釋規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規(guī)定在任何情形下，承租人均不得主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效?！　?yōu)先購買權(quán)糾紛一直是審判實踐中的難點。承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，是解決該難點首要面臨的問題。20xx年10月1日起施行的物權(quán)法，并未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有“對世性”權(quán)利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突。本解釋遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效?！　〕凶馊酥鲝垉?yōu)先購買權(quán)有四種例外　　按照解釋規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋？對此，這位負(fù)責(zé)人表示，這種理解是錯誤的。解釋第24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的四種例外情形：　　房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購買權(quán)，宗旨是簡化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購買權(quán)?！　〕鲎馊藢⒎课?