【文章內(nèi)容簡介】 的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對融資會產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好?！　v史業(yè)績　　對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項(xiàng)目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾?，都是要特別說明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對于其執(zhí)行能力就會得到承認(rèn)?！　≠Y信程度　　把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員?！　《聲Q議　　對于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言?！　《?、項(xiàng)目分析　　項(xiàng)目的基本情況　　位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出?！　№?xiàng)目來歷　　項(xiàng)目來歷是指項(xiàng)目的來龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。　　證件狀況文件　　項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件?！　≠Y金投入　　自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。　　市場定位　　指項(xiàng)目的市場定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等　　建造的過程和保證　　項(xiàng)目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期交付使用?！　∪?、市場分析　　地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析　　房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)?！　》康禺a(chǎn)市場的分析　　房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢波動，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項(xiàng)目的分析來代替?！　「偁帉κ趾涂杀容^案例　　分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來可能進(jìn)入市場競爭的對手項(xiàng)目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況?！　∥磥硎袌鲱A(yù)測及影響因素　　未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測?！　∷摹⒐芾韴F(tuán)隊(duì)　　人員構(gòu)成　　公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障?！　〗M織結(jié)構(gòu)　　企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明?！　」芾硪?guī)范性　　管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價(jià)?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評價(jià)和說明?！　≈卮笫马?xiàng)　　對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)?！　∥濉?財(cái)務(wù)計(jì)劃　　一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對于評估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對企業(yè)的評價(jià)。本部分一般包括對投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運(yùn)用等內(nèi)容?！　∑渲?，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高?！　×⑷谫Y方案的設(shè)計(jì)　　融資方式　?。?）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式?！　〔僮鞑襟E：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書　　A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)　　B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)?！　、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)　　（2）債權(quán)融資方式　　方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限?！　?3）債轉(zhuǎn)股的融資方式　　投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份?！　。?）房地產(chǎn)信托融資　?。?）多種融資方式的組合　　在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷θ谫Y方來說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期?！　∪谫Y期限和價(jià)格　　融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚?！　★L(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。）　　對投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷?！　、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。　　B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)?！　、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)　　D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險(xiǎn)　　E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)?！　、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)?！　★L(fēng)險(xiǎn)化解方案　　A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評估和測算?！　、投資方對融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專款專用。　　C、投資方對融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力?！　、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款?！　⊥顺鰴C(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。）　　A、股權(quán)方式融資的退出　　項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；　　項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅；　　B、債權(quán)方式融資退出　　項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；　　項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；　　抵押和保證　　在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證?！　Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。　　七、摘要　　長篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要?！　」?yīng)鏈融資模式　　 經(jīng)銷商模式　　保兌倉　　產(chǎn)品概述：是指生產(chǎn)廠商、經(jīng)銷商和交行三方進(jìn)行合作，交行為經(jīng)銷商向生產(chǎn)廠商購買貨物提供授信支持，并根據(jù)經(jīng)銷商提前還款或補(bǔ)存提貨保證金的狀況開具提貨通知書通知生產(chǎn)廠家發(fā)貨，生產(chǎn)廠家憑提貨通知書向經(jīng)銷商發(fā)貨的一項(xiàng)金融服務(wù)?！　I(yè)務(wù)流程：　　（1） 生產(chǎn)廠商與經(jīng)銷商簽訂《購銷合同》　?。?） 經(jīng)銷商在交行開戶并申請開立銀票　　（3） 交行將銀票遞交生產(chǎn)廠商　?。?） 經(jīng)銷商交存提貨保證金　?。?） 交行向生產(chǎn)廠商簽發(fā)提貨通知書　　（6） 生產(chǎn)廠商發(fā)貨給經(jīng)銷商　　功能特點(diǎn)：　?。?） 促進(jìn)核心企業(yè)商品銷售，提前預(yù)收貨款　　（2） 協(xié)助經(jīng)銷商通過提前付款，鎖定未來可能上漲的商品價(jià)格　　（3） 協(xié)助經(jīng)銷商通過批量采購獲得支付折扣　?。?） 經(jīng)銷商融資發(fā)生逾期時(shí)，核心企業(yè)對銀票的敞口承擔(dān)相應(yīng)的差額退款責(zé)任.　　廠商銀　　產(chǎn)品概述：是指生產(chǎn)廠商、經(jīng)銷商和交行三方進(jìn)行合作，由交行為經(jīng)銷商向生產(chǎn)廠商購買貨物提供授信支持，同時(shí)經(jīng)銷商將所購買的貨物質(zhì)押給交行，交行指定監(jiān)管公司對貨物進(jìn)行監(jiān)管，并根據(jù)經(jīng)銷商提前還款或補(bǔ)存提貨保證金（或貨物）的狀況通知監(jiān)管公司釋放相應(yīng)金額質(zhì)押貨物的一種金融服務(wù)?！　I(yè)務(wù)流程：　?。?） 生產(chǎn)廠商與經(jīng)銷商簽訂《購銷合同》　　（2） 經(jīng)銷商在交行開戶并申請開立銀票　?。?） 交行將銀票遞交生產(chǎn)廠商　?。?） 生產(chǎn)廠商向交行指定監(jiān)管公司發(fā)貨　?。?） 經(jīng)銷商交存提貨保證金（或貨物）　　（6） 交行向監(jiān)管公司簽發(fā)提貨通知書　?。?） 經(jīng)銷商向監(jiān)管公司提貨　　功能特點(diǎn)：　?。?） 促進(jìn)核心企業(yè)商品銷售，及時(shí)回籠貨款　?。?） 協(xié)助經(jīng)銷商及時(shí)獲得商品，鎖定未來可能上漲的商品價(jià)格　?。?） 釋放經(jīng)銷商在途、在庫商品占用的資金，加速存貨的周轉(zhuǎn)　?。?） 經(jīng)銷商融資發(fā)生逾期時(shí)，核心企業(yè)對經(jīng)銷商的質(zhì)押商品進(jìn)行調(diào)劑銷售或回購　?。?） 質(zhì)押商品須符合動產(chǎn)質(zhì)押方案關(guān)于商品的要求　　動產(chǎn)質(zhì)押　　產(chǎn)品概述：是指借款人以其所有的動產(chǎn)質(zhì)押給交行作為授信擔(dān)保，交行指定監(jiān)管公司對該質(zhì)押動產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管，以貸款、承兌、國際貿(mào)易融資等各種融資形式發(fā)放的、用于滿足借款人采購貨物所需資金的金融服務(wù)?！　I(yè)務(wù)流程：　?。?） 借款人將商品存入監(jiān)管倉庫　?。?） 辦理好動產(chǎn)質(zhì)押手續(xù)　　（3） 交行向借款人發(fā)放融資　?。?） 借款人交存提貨保證金（或貨物）　?。?） 交行向監(jiān)管公司簽發(fā)提貨通知書　?。?） 借款人向監(jiān)管公司提貨　　功能特點(diǎn)：　?。?） 質(zhì)押動產(chǎn)須滿足可見、易保存、不易腐等特點(diǎn)；　?。?） 交行提供靜態(tài)質(zhì)押、滾動質(zhì)押兩種業(yè)務(wù)模式　?。?） 借款人可以在途運(yùn)輸?shù)纳唐纷鳛橘|(zhì)押獲得融資　　（4） 監(jiān)管公司可提供自有倉庫、借款人倉庫、第三方倉庫質(zhì)押監(jiān)管的服務(wù)　　供應(yīng)商服務(wù)　　 銀票保貼　　產(chǎn)品概述：是指核心企業(yè)、供應(yīng)商和交行三方進(jìn)行合作，由交行為核心企業(yè)開具以供應(yīng)商為收款人的銀行承兌匯票,并對該銀行承兌匯票進(jìn)行貼現(xiàn)的金融服務(wù)?！　I(yè)務(wù)流程：　　（1） 交行為核心企業(yè)開立銀行承兌匯票　?。?） 核心企業(yè)將銀行承兌匯票交付供應(yīng)商　　（3） 交行為供應(yīng)商所持銀行承兌匯票進(jìn)行貼現(xiàn)　　功能和特點(diǎn)：　　根據(jù)需要，交行可以提供買方付息或賣方付息銀票貼現(xiàn)服務(wù)　　 商票保貼　　產(chǎn)品概述：是指核心企業(yè)、供應(yīng)商和交行三方進(jìn)行合作，由交行承諾將核心企業(yè)開具的以供應(yīng)商為收款人的商業(yè)承兌匯票進(jìn)行貼現(xiàn)的金融服務(wù)。　　業(yè)務(wù)流程：　?。?） 供應(yīng)商向核心企業(yè)發(fā)貨　?。?） 核心企業(yè)將應(yīng)支付給供應(yīng)商的商票直接遞交給交行　?。?） 交行內(nèi)部進(jìn)行票據(jù)傳遞　?。?） 交行對商票進(jìn)行貼現(xiàn)　?。?） 商票到期托收，用于還款　　功能和特點(diǎn)：　?。?） 降低核心企業(yè)財(cái)務(wù)成本　　（2） 實(shí)現(xiàn)商票跨區(qū)域流通　?。?） 加快資金回籠速度，有效緩解供應(yīng)商資金壓力　?。?） 票據(jù)在交行內(nèi)部進(jìn)行傳遞，有效防范票據(jù)偽造的風(fēng)險(xiǎn)　　 國內(nèi)保理　　產(chǎn)品概述：是指交行應(yīng)供應(yīng)商（賣方）申請，受讓其在國內(nèi)貿(mào)易中以賒銷方式向核心企業(yè)（買