小議我國實(shí)施住房反向抵押的再思索(編輯修改稿)
2025-04-05 21:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附屬物，都將被政府無償收回。這意味著反向抵押貸款的基礎(chǔ)資產(chǎn)不復(fù)存在，住房反向抵押貸款難以有效實(shí)施。作為全新的混合性金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)復(fù)雜。包括：（1）房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，即住房在最后出售時(shí)，其總價(jià)格低于貸款本息總額，貸款機(jī)構(gòu)就可能面臨損失。（2）利率風(fēng)險(xiǎn)，由于住房反向抵押貸款期限較長，信用關(guān)系存續(xù)期間，利率發(fā)生變化會(huì)加大貸款的機(jī)會(huì)成本，使抵押機(jī)構(gòu)的信貸資金遭受損失。（3）流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，占用資金多，容易使抵押貸款機(jī)構(gòu)資金陷入困境，甚至引起破產(chǎn)。中國現(xiàn)行的金融環(huán)境缺少風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，住房反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)完全高度集中于提供商，不利于調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營該業(yè)務(wù)的主動(dòng)性。反向抵押貸款發(fā)展最為成功的美國，也是在規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的法律法規(guī)及金融工具出現(xiàn)后，才獲得長足發(fā)展的?！靶ⅰ睘榘偕浦龋狆B(yǎng)父母是子女應(yīng)盡的義務(wù)，國家將其明確列入法律條例。相應(yīng)的是國人“但存方寸地留與子孫耕”的意識(shí)觀念，導(dǎo)致老人一輩子辛苦積攢，一心想為子女留下房產(chǎn)。這種傳統(tǒng)的代際財(cái)富觀念使得老人盡管需要養(yǎng)老資金卻不愿意將房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押，導(dǎo)致對(duì)新興金融產(chǎn)品的潛在需求無法發(fā)展為現(xiàn)實(shí)的有效需求。銀行因其資金雄厚，成為反向抵押貸款經(jīng)營主體的可能性最大。但中國銀行并未大范圍推出此業(yè)務(wù)，原因在于：（1）該業(yè)務(wù)要求銀行主動(dòng)經(jīng)營房產(chǎn)，以往國內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動(dòng)的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，主動(dòng)買賣房產(chǎn)動(dòng)力不大且不是其長項(xiàng)。（2）傳統(tǒng)房貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨時(shí)間的推移而變小，反按揭貸款則相反，回報(bào)周期過長且市場波動(dòng)大，銀行涉足此領(lǐng)域沒有內(nèi)在動(dòng)力和外部條件。保險(xiǎn)公司、特別是壽險(xiǎn)公司在壽險(xiǎn)產(chǎn)品的開發(fā)和推行上有豐富的經(jīng)驗(yàn)，但在中國禁止金融混業(yè)經(jīng)營的管理體制下，保險(xiǎn)公司不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也不可能具備金融信貸功能
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