【文章內(nèi)容簡介】 致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。　　，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。　　，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：　　(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失?！　?二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償?！　?三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任?！　?四)因不可歸責于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。　　，租賃期間屆滿時，承租人無權(quán)請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，但當事人另有約定的除外。　　我們注意到，《房屋租賃解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準?，F(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。因此，承租人如需對房屋進行裝飾裝修，應(yīng)當經(jīng)出租人同意，合理確定租賃期限，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理作出明確約定?！　∥?、 房屋擴建的處理　　《房屋租賃解釋》在對待房屋擴建問題上同樣依據(jù)房屋擴建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：　　，由承租人負擔，出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！　?，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：　　(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔。　　(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的39。，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔?！　∫虼耍凶馊巳缧鑼Ψ课葸M行擴建，應(yīng)當經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時在租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔?！　×?、 同意轉(zhuǎn)租的推定　　為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效?！　∫虼?，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當及時行使權(quán)利?！　∑?、 租金的訴訟時效　　實踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效，而以為訴訟時效是二年。另一方面，出租人常常存在一個誤區(qū)，認為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時效問題，這是錯誤的?！　∽赓U合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期分別計算的，承租人應(yīng)當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。租賃期間一年以上的，應(yīng)當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付?！　∫虼耍绻凶馊宋茨茉谏鲜鲋Ц镀谙迌?nèi)支付租金，出租人應(yīng)當及時催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護?！　“?、 優(yōu)先購買權(quán)的行使與限制　　優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是實踐中的難點問題?！斗课葑赓U解釋》對承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋：　　(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的?！　?二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的?！　?三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的。　　(四) 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！　∪绮淮嬖谏鲜銮樾蔚模鲎馊顺鲑u租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟?《房屋租賃解釋》明確規(guī)定，承租人不能以此為由請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。事實上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購買房屋無關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購買房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。房屋租賃合同 篇3　　甲方(出租方)：身份證： 房屋地址： 乙方(承租方)： 房屋地址： 經(jīng)甲乙雙方在平等、自愿、互利的基礎(chǔ)上，有好協(xié)商，達成以下協(xié)議：　　一、租房地點：甲方同意把室的房屋租金給乙方，并保證該房的合法出租性。　　二、房屋用途：乙方所租房屋僅為所用，不得進行任何違法活動，否則后果自負。　　三、租期：自20xx年 月 日起至201 年 月 日止。租賃期滿，乙方如期將房屋歸回甲方?！　∷?、租金：每月 元RMB。　　五、租房押金：本次合同不再另外支付押金，按上次的協(xié)議已支付貳仟貳佰伍拾元整(2250RMB)，租房終止后，憑甲方所開具的押金收據(jù)，將上次的貳仟貳佰伍拾元整(2250RMB)退還乙方，不計利息?！　×?、付款方式：乙方每 個月支付一次，共支付RMB。　　七、甲方義務(wù)：甲方必須保證該房屋的結(jié)構(gòu)和施舍均能正常使用。室內(nèi)外正常維修由甲方負責。3