20xx精選標(biāo)桿房企大本營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)查報(bào)告范文(編輯修改稿)
2025-01-16 22:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 便有土地推出也會(huì)附帶大量要求，且競(jìng)拍的房企諸多，動(dòng)輒拍出“天價(jià)”，限購(gòu)又影響了豪宅的去化速度，對(duì)拿地房企的資金成本要求高。堅(jiān)持豪宅定位的世茂自然無(wú)法在上海大規(guī)模發(fā)展，轉(zhuǎn)而深耕周邊的杭州等長(zhǎng)三角城市。
標(biāo)桿房企在大本營(yíng)更易獲得低成本和優(yōu)質(zhì)地塊
由于房企在大本營(yíng)的發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，因此普遍了解市場(chǎng)特性，并有深厚的人脈資源積累，在拿地方面的優(yōu)勢(shì)顯著，經(jīng)常通過(guò)招掛復(fù)合，舊改，協(xié)議出讓，區(qū)域整體開(kāi)發(fā)等方式獲取地塊，在二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)項(xiàng)目的談判能力也更為出色?？傮w而言，房企在大本營(yíng)的拿地成本更低，也更易獲得稀缺地塊。在標(biāo)桿房企中，我們就能找到不少案例。
，將與深圳地鐵協(xié)議開(kāi)發(fā)地鐵紅樹(shù)灣站上蓋綜合體，并獲得49%權(quán)益。項(xiàng)目位于深圳灣超級(jí)總部基地范圍內(nèi)，是深圳地鐵蛇口線、梅林線及機(jī)場(chǎng)線的交會(huì)站點(diǎn)上蓋物業(yè)，包含商業(yè)、辦公、酒店和住宅等。該項(xiàng)目通過(guò)招投標(biāo)方式出讓，出讓人對(duì)合作房企有充分的選擇權(quán)，通常在招標(biāo)前就已有確定的受讓對(duì)象。招投標(biāo)方式出讓的項(xiàng)目通常都為綜合性質(zhì)，包含住宅和商業(yè)，并且位于較為關(guān)鍵的交通要塞，有利于企業(yè)打造標(biāo)桿。
綠地與上海市普陀區(qū)舊改辦正式簽署合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，將出資啟動(dòng)曹家村“365”舊改項(xiàng)目。地塊位于普陀區(qū)白玉路光復(fù)西路，項(xiàng)目靠近靜安北和中山公園，周圍無(wú)新房在售，單價(jià)達(dá)8萬(wàn)元/平方米。綠地原來(lái)的總部便在普陀區(qū)，在普陀區(qū)有較深的積累。盡管舊改要付出較高成本，但稀缺的市中心地段能帶來(lái)的回報(bào)也將十分豐厚。舊改項(xiàng)目惟有通過(guò)和地方政府協(xié)議才能獲得，因此往往每個(gè)城市的舊改業(yè)務(wù)都被特定幾家企業(yè)壟斷，如深圳和佳兆業(yè)。
作為北京國(guó)資委旗下企業(yè)，金隅股份也是北京開(kāi)發(fā)最早、項(xiàng)目最多、體系最全的保障性住房開(kāi)發(fā)企業(yè)。在推出自住型商品房后，金隅同樣參與其中。這些保障型項(xiàng)目盡管利潤(rùn)不高，但十分穩(wěn)定，金隅在長(zhǎng)期建設(shè)后甚至能將利潤(rùn)率做到20%。由于政府會(huì)負(fù)責(zé)回購(gòu)，因此銷售不受市場(chǎng)影響，可以說(shuō)并無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在大多數(shù)城市，參與保障房建設(shè)的都為當(dāng)?shù)氐胤絿?guó)企。類似的案例還包括正榮、融信在福州建設(shè)保障房等。
此外，房企在大本營(yíng)還能參與到區(qū)域或新城的開(kāi)發(fā)中，如富力在珠江新城有大量的項(xiàng)目，如今隨著區(qū)域成熟，項(xiàng)目的價(jià)值也大有上升。由此可見(jiàn)，房企由于積累的資源優(yōu)勢(shì)，及與政府合作的經(jīng)驗(yàn)更為豐富，在大本營(yíng)拿地的方式能更為多元化。房企對(duì)于大本營(yíng)城市的未來(lái)規(guī)劃也更為了解，能夠提早對(duì)有潛力的區(qū)域進(jìn)行布局，甚至參與到區(qū)域開(kāi)發(fā)中，降低成本。
大本營(yíng)發(fā)展對(duì)房企規(guī)模和戰(zhàn)略有重大影響
房企的大本營(yíng)在布局中的核心位置顯而易見(jiàn)，其發(fā)展?fàn)顩r也將影響集團(tuán)在全國(guó)的戰(zhàn)略，及整體規(guī)模的發(fā)展。具體來(lái)看，房企在大本營(yíng)發(fā)展情況的影響力主要分為以下幾部分：
貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)，鼓舞集團(tuán)士氣。前文數(shù)據(jù)已經(jīng)證明了，房企在大本營(yíng)的銷售情況將直接影響企業(yè)最后的銷售排名。以保利地產(chǎn)為例，其在廣州乃至整個(gè)廣東省一直為銷售冠軍，在廣州的形象也可以用“霸氣十足”形容，使得集團(tuán)在制定目標(biāo)及拿地?cái)U(kuò)張時(shí)都頗有底氣。XX年，廣東保利地產(chǎn)的銷售金額超過(guò)450億元，差不多為一家top20房企的業(yè)績(jī)，占到了其集團(tuán)總銷售金額的33%。XX和XX年，保利地產(chǎn)廣東區(qū)域銷售金額分別為215億元和196億元，總銷售金額為1252億元和1017億元。從中可以看出，在市場(chǎng)不佳的XX年，保利地產(chǎn)在廣東省外的業(yè)績(jī)實(shí)質(zhì)上倒退，但廣東保利的突出表現(xiàn)為其挽回了顏面。
利用城市地位，促進(jìn)對(duì)外交流。房企若能充分利用大本營(yíng)城市的特色，將能尋求更多的對(duì)外合作機(jī)會(huì)。如綠地在上海的發(fā)展也和上海整體的定位息息相關(guān)。作為國(guó)際大都市，上海與海外城市的交流頗多，綠地充分發(fā)揮了上?！皣?guó)際化”的優(yōu)勢(shì)，在出海的房企中進(jìn)入國(guó)家最多、銷售規(guī)模最大，已經(jīng)形成了滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的盈利模式。上海同時(shí)也承擔(dān)支援三四線城市的任務(wù)。而綠地近年來(lái)在中西部三四線城市的布局也大于其他龍頭房企，并且與當(dāng)?shù)氐胤秸献鏖_(kāi)發(fā)超高層地標(biāo)等“看上去只有在大城市才有”的項(xiàng)目，能以發(fā)達(dá)城市的形象將先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)和開(kāi)發(fā)模式導(dǎo)入，期望帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)合作達(dá)成有促進(jìn)作用。自貿(mào)區(qū)掛牌后，綠地又迅速在自貿(mào)區(qū)內(nèi)設(shè)立了金融、能源等公司，為以后發(fā)展進(jìn)出口和跨境物流等打下了基礎(chǔ)。
戰(zhàn)略休整堡壘，試水創(chuàng)新模式。在市場(chǎng)不佳，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型時(shí)，房企也可退守大本營(yíng)這“最后一道防線”，進(jìn)行新業(yè)務(wù)的試水。招商地產(chǎn)近幾年的戰(zhàn)略一度有所爭(zhēng)議，如XX年，其新增地塊全部位于二線和三四線城市，和其他房企“回歸一線”的戰(zhàn)略恰好相反。XX年，三四線城市的市場(chǎng)進(jìn)一步惡化，招商地產(chǎn)及時(shí)進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整——回歸大本營(yíng)深圳，利用母公司在蛇口的土地資源，試水“產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)”新模式。隨著蛇口工業(yè)區(qū)成為深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)新亮點(diǎn)，招商地產(chǎn)也有望在強(qiáng)調(diào)資源和模式創(chuàng)新的“新常態(tài)”下再次發(fā)力。
擴(kuò)大企業(yè)名氣，提高品牌溢價(jià)。房企若能在大本營(yíng)的打造出色的產(chǎn)品，擴(kuò)張到其他區(qū)域同樣會(huì)有口碑效應(yīng)。以方興地產(chǎn)為例，其XX年在北京拿下了廣渠路地王，并打造出了標(biāo)桿豪宅“廣渠路金茂府”，引起了市場(chǎng)熱議，并使得“金茂府”這一產(chǎn)品品牌知名度提高。當(dāng)方興進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張，在上海等拿地時(shí)，才拿下地塊不久，業(yè)內(nèi)便對(duì)新的“金茂府”的命名、定價(jià)等進(jìn)行了猜測(cè)，可見(jiàn)品牌的口碑并非只能在單個(gè)城市或區(qū)域傳播，在大本營(yíng)的產(chǎn)品會(huì)有樣本的作用。
產(chǎn)品研發(fā)基地，轉(zhuǎn)型變革首站。由于有足夠的客戶數(shù)量和口碑積累，大本營(yíng)往往是房企進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新的前站，轉(zhuǎn)型通常也會(huì)從大本營(yíng)開(kāi)始進(jìn)行試水。如藍(lán)光地產(chǎn)的布局是以成都為核心，輻射中西部，產(chǎn)品定位為剛需型，在西南市場(chǎng)有較大的影響力。XX年，藍(lán)光宣布年內(nèi)公司產(chǎn)品戰(zhàn)略將從“純粹剛需為主”大量轉(zhuǎn)移為“剛改、改善和高端需求”，志在為更多改善性家庭需求服務(wù)。其中，成都將作為轉(zhuǎn)型的試驗(yàn)田，藍(lán)光將在此推出全新的“金悅系”產(chǎn)
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