論房屋買賣合同的生效要件(編輯修改稿)
2024-12-17 00:00 本頁面
【文章內容簡介】 作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭XX、王XX：《合同法新論。分則》，中國XX，199________年版，第63頁。）即認為登記制度屬物權制度范疇，對債權關系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現(xiàn)行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之?！ 》课葙I賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無效（注：參見王XX：《也談____鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，________年第1期。）。其實，主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規(guī)定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協(xié)同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續(xù)，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的?！ ‘斎唬⒉皇钦f房地產物權變動是房地產變動債權合同（即物權合意）的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產物權變 動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統(tǒng)一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效，均不發(fā)生物權變動的效力。換言之，不動產物權轉移合同的有效成立不等于物權已經轉移，同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續(xù)而否認不動產物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續(xù)，只標志著物的所有權變動無效或未發(fā)生變動，但契約的效力不受影響，即不動產物權變動中，登記不是契約是否有效的標志，
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