房屋買賣合同4篇(編輯修改稿)
2024-12-16 23:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 具體條款制定中，可以考慮設(shè)定某個(gè)具體的賠償金額，或者籠統(tǒng)地規(guī)定損害賠償責(zé)任，具體損害賠償金額可以由買方舉證證明。當(dāng)然，如果賣方在合理期限內(nèi)惡意不重新設(shè)置密碼，則買方可以追究賣方的違約責(zé)任。 附：買賣合同第十條規(guī)定：每逾期一日，%的滯納金。逾期超過(guò)七日的，乙方有權(quán)單方面解除合同，并要求甲方另外支付乙方合同總額20%的違約金。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在接到書(shū)面通知之日起叁日內(nèi)退還乙方已支付的全部房?jī)r(jià)款，并在接到書(shū)面通知書(shū)之日起壹拾日內(nèi)向乙方支付違約金和滯納金。 四、有關(guān)附贈(zèng)設(shè)備的條款 該房地產(chǎn)內(nèi)的固定裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾(包括家具、家電)價(jià)格均包含在房?jī)r(jià)款內(nèi)，隨該房地產(chǎn)交付同時(shí)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。 ■律師分析： 房屋買賣合同的標(biāo)的不僅是房屋，在房屋轉(zhuǎn)移交付時(shí)還會(huì)涉及到房屋內(nèi)的固定附屬設(shè)施、設(shè)備(含家具、家電)的實(shí)際交付問(wèn)題。如果買賣雙方對(duì)房屋交付標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生分歧，也會(huì)產(chǎn)生交易不愉快。因此，有必要對(duì)交付的現(xiàn)狀做詳細(xì)的列明，包括制定詳細(xì)的交付清單，以避免交易糾紛。 買賣交易中，最容易產(chǎn)生糾紛的是家具、家電問(wèn)題以及名貴室內(nèi)裝飾問(wèn)題。因此，如果涉及贈(zèng)送家具、家電問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)家具、家電清單并提交買賣雙方簽確認(rèn)，必要時(shí)可以對(duì)室內(nèi)交付現(xiàn)狀拍照留存。 五、關(guān)于戶口問(wèn)題的條款 賣方必須在房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移前(或者過(guò)戶手續(xù)辦理完畢后20日內(nèi))，將房屋內(nèi)所有的戶口遷出，若由于賣方的原因沒(méi)有將戶口及時(shí)遷出，導(dǎo)致買方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 ■律師分析： 戶口轉(zhuǎn)移的時(shí)間問(wèn)題?？陀^上講，在過(guò)戶之前強(qiáng)制要求賣方遷移戶口，可以最大化地保護(hù)自己的權(quán)利，防止戶口在過(guò)戶后因?yàn)楦鞣N原因不能及時(shí)遷出給買方造成的影響，這種影響不僅表現(xiàn)在對(duì)房屋的再次處分上，還可能表現(xiàn)為影響買方戶口的遷入問(wèn)題。因此，過(guò)戶之前要求賣方提前遷出戶口是必要的。對(duì)賣方而言，在出售之前，考慮戶口的遷出問(wèn)題顯然十分必要。如果賣方?jīng)]有按照合同約定及時(shí)遷出戶口，就會(huì)涉及到損害賠償問(wèn)題。 損害賠償問(wèn)題。戶口遷移問(wèn)題屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，買方無(wú)法以戶口遷移問(wèn)題向法院提起訴訟，要求賣方強(qiáng)制遷移戶口。而只能以賣方拒不遷移戶口違約為由，要求賣方承擔(dān)違約損害賠償。這就涉及到違約賠償金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。 如果買賣合同只是籠統(tǒng)地規(guī)定：若由于賣方的原因沒(méi)有將戶口及時(shí)遷出，導(dǎo)致買方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，又因?yàn)橘I方無(wú)法舉證證明其實(shí)際受到的損害賠償金額，其合理賠償要求往往得不到法院的支持。 所以，有必要對(duì)戶口延期遷出違約責(zé)任做出具體規(guī)定。因此，實(shí)踐中又往往會(huì)出現(xiàn)這樣的表述：若由于賣方的原因沒(méi)有將戶口及時(shí)遷出的，每逾期一日則按照房屋總價(jià)的萬(wàn)分之五計(jì)算違約金，直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止。該條款能夠有效解決損害賠償無(wú)法舉證的問(wèn)題，但是如果賣方客觀上無(wú)法遷出戶口，長(zhǎng)達(dá)幾年，又會(huì)產(chǎn)生違約金過(guò)高，顯示公平的問(wèn)題。因此，建議：除了約定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)戶口遷移設(shè)置專門的房?jī)r(jià)款約束機(jī)制，待戶口遷移后再支付房?jī)r(jià)尾款，如果賣方戶口遷移違約，則買房可以直接從房?jī)r(jià)尾款中扣除違約金，直到扣完為止，不足部分還可以追償，這樣可以最大化地減少戶口問(wèn)題對(duì)買方的影響。 我來(lái)說(shuō)兩句 發(fā)送給朋友 房屋
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