農(nóng)村宅基地買賣是否有效-合同效力如何認定-(編輯修改稿)
2024-12-15 01:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民一[202x]4號)，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，認定為有效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定為有效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權利。 特殊裁判規(guī)則 我們將重點關注北京地區(qū)法院處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的司法實務具體做法，深度研究農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的重點難點問題。 集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準 根據(jù)北京高院的司法指導意見，買受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員成為合同效力認定的關鍵。集體經(jīng)濟組織成員資格的判斷標準是解開上述問題的”鑰匙”。結合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農(nóng)業(yè)戶口為判斷標準，通常會參考房屋所在地村委會對于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟組織成員方面的意見。具體說來，對于農(nóng)業(yè)戶口的買受人，購房后至一審辯論終結前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會的，則認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。反之，對于非農(nóng)業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會，在該村參加選舉等，也不應認定其為該村集體經(jīng)濟組織成員。 另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經(jīng)濟組織成員資格時，北京地區(qū)法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同通常會被認定為有效合同。 出賣人不再具備集體經(jīng)濟組織成員資格是否影響合同效力 出賣人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，是否應當滿足出賣人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的條件?換言之，出賣人簽訂合同時為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟組織成員的，是否會影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定? 從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認為，合同無效為自始無效，出賣人轉為非房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的事實不能導致農(nóng)村房屋買賣合同轉變?yōu)橛行?，即使出賣人起訴時已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，其仍然有權起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效。若起訴時的房屋買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，法院則會支持出賣人的訴求，進而裁判認定合同無效。但是，有極少數(shù)法院裁判認為，出賣人起訴時不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，即便買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的，農(nóng)村房屋買
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