出租人惡意違約引發(fā)的商鋪租賃合同糾紛處理要點(編輯修改稿)
2024-12-14 23:27 本頁面
【文章內容簡介】 觀事實與法律事實的距離。我們總結了本案的兩大要點和難點，一是如何還原客觀事實，讓法院認定出租方違約方；二是如果認定出租方違約，承租方損失如何確定。圍繞要點，我們展開代理工作。
還原合同履行期間雙方租金支付習慣，證明承租方未付租金系支付條件未成就。
將以往雙方支付租金的所有記錄整理出來，發(fā)現(xiàn)在雙方履約過程中沒有按照租賃合同約定的時間和金額支付租金。在后期履約中，某寧公司根據(jù)實際情況對租金優(yōu)惠后收取。并且每次支付租金時，某寧公司都會先按照當季優(yōu)惠核算金額后向某誠公司發(fā)送《繳費通知單》，該通知單同時包含租金及物業(yè)費。某誠公司收到通知單核對后向某寧公司支付租金及物業(yè)費。故從雙方的交易習慣可以看到三個事實要點，一是某寧公司一直將租金和物業(yè)費一起收取，二是租金的支付金額并非合同約定金額，而是經某寧公司核算后發(fā)送某誠公司支付的。三是租金支付時間也并非合同約定，二是雙方按照支付習慣支付。
與以往租金支付習慣不同的是，2017年有兩個季度的《繳費通知單》只有物業(yè)費沒有租金。雙方以往所有租金支付往來的表格列出來后，可以明顯看到某寧公司打破雙方租金支付習慣，故意不收取這兩個季度的租金，造成某誠公司違約假象。
當然，嚴格講，承租方支付租金是法定義務，如果出租方拒收可以采用提存等形式，但是我們說實踐中，出租方拒收往往是具有迷惑性的，往往是表面上給承租方的感覺是雙方友好履約中。所以為了最大化防范風險，我們還是建議承租方按照雙方約定或者交易習慣交納租金，如果確實遇到承租方通知不交或者拒收的情況，應該及時通過工作聯(lián)系函，電話錄音等將證據(jù)固定下來。
舉證整個商場閉店裝修，出租方不收取商戶租金的違約真相。
某寧公司基于調整商場布局提前收回商鋪的考慮，所以在正式通知商戶前故意造成
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