“法拍房”要走過的以下的“七十二”法律程序磨難(編輯修改稿)
2024-12-13 22:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 要審查買賣雙方關(guān)于合同過戶期限約定是否符合一般交易慣例，若雙方約定的期限過長，且其約定系出于規(guī)避限購政策或安置房交易限制等原因，則由此產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由案外人承擔(dān)，該類情形應(yīng)定性為“案外人自身原因”，不能以此排除執(zhí)行。反之，若案外人已經(jīng)盡到上述舉證義務(wù)，則舉證責(zé)任應(yīng)轉(zhuǎn)移給申請(qǐng)執(zhí)行人，由其證明案外人存在對(duì)房屋未過戶具有過錯(cuò)，若申請(qǐng)執(zhí)行人無法舉證，則應(yīng)認(rèn)定房屋未過戶非因案外人自身原因所致。
三、無法排除對(duì)房屋強(qiáng)制執(zhí)行的幾種爭議權(quán)利
（一）共有權(quán)人
若部分共有人負(fù)有外債，需要分割房屋以履行生效法律文書所確定的義務(wù)，此時(shí)其他共有人可否以共有權(quán)利為基礎(chǔ)提出執(zhí)行異議之訴阻卻執(zhí)行？本文認(rèn)為不可以。因?yàn)楣灿腥嗽诜ǘl件下具有分割共有物的權(quán)利，其他共有人不得拒絕，但提出異議的共有人可以通過優(yōu)先購買權(quán)獲得救濟(jì)，或者向作為被執(zhí)行人的共有人進(jìn)行追償。
（二）借名買房中的借名人
借名買房中的借名人是否可以直接依據(jù)借名協(xié)議確權(quán)成為房屋的所有權(quán)人，在司法實(shí)踐中存在爭議。本文采“債權(quán)說”，即認(rèn)為借名協(xié)議只產(chǎn)生借名人請(qǐng)求被借名人辦理變更登記手續(xù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而無法直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力?；诖?，本文認(rèn)為案外人與被執(zhí)行人之間就作為執(zhí)行標(biāo)的房屋的借名協(xié)議，僅是普通債權(quán)，不足以阻卻執(zhí)行，無法對(duì)抗以物權(quán)登記公信力而申請(qǐng)執(zhí)行的申請(qǐng)人。借名購房的產(chǎn)生往往出于規(guī)避國家政策的目的，借名人理應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）以房抵債協(xié)議中的債權(quán)人
對(duì)于以房抵債協(xié)議的債權(quán)人是否可以排除強(qiáng)制執(zhí)行，爭議較大。僅從最高院審結(jié)的相關(guān)案例中，對(duì)此爭議就存在截然相反的觀點(diǎn)。本文認(rèn)為，以房抵債協(xié)議原則上不能排除強(qiáng)制執(zhí)行，但若債權(quán)人（案外人）與債務(wù)人就其債務(wù)和房款已進(jìn)行了清算，且已實(shí)際合法占有房屋的，則可類推適用《異議和復(fù)議規(guī)定》第28條關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，排除強(qiáng)制執(zhí)行。
除上述除外情形外，依抵債協(xié)議形成的時(shí)間系債務(wù)履行期限屆滿的前后，排除無效情形后，以房抵債協(xié)議可形成讓與擔(dān)保，或形成新債清償、代物清償協(xié)議。而擔(dān)保物權(quán)不是排除房屋執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利，若債權(quán)人已經(jīng)因以房抵債協(xié)議變更登記成為系爭房屋權(quán)利人，也沒有執(zhí)行異議主張的空間。故以房抵債協(xié)議構(gòu)成讓與擔(dān)保或構(gòu)成代物清償且實(shí)際履
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