【正文】 .............................13 東莞 房地產(chǎn)調(diào)查狀況 ...............................................................13 區(qū)域 概述 ....................................................................................13 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析 .........................................................14 區(qū)域土地供應(yīng) ............................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。在其他資金中，定金及預(yù)收款 21610 億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭貸款 8360 億元，下降 %。15′ ， 北緯 22176。 8 月樓市不淡，隨著“金九銀十”的到來，東莞樓市交投氛圍愈加活躍，隨著樓市旺季銷售回款增多，資金快速回籠，不少房企也會(huì)繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備，同時(shí)，信貸及市場(chǎng)的寬松復(fù)蘇也提升了企業(yè)拿地的積極性，而在年度土地供應(yīng)計(jì)劃的壓力之下，政府將繼續(xù)加大推地力度， 9 月東莞土地市場(chǎng)地 塊密集上市，兩者相互積極響應(yīng)，9 月土地交易或?qū)⒗^續(xù)火爆。 8月為傳統(tǒng)樓市淡季，多數(shù)開發(fā)商備戰(zhàn) 9 月樓市，成交量回落實(shí)屬正常。在政策不加碼的前提下，預(yù)計(jì)東莞成交量有望在 10 月份“轉(zhuǎn)正”。這兩個(gè)周期有些不同，前者處于市場(chǎng)化早期，后者市場(chǎng)化程度迅速提高。 25 況 屬亞熱帶季風(fēng)氣候，長(zhǎng)夏無冬，日照充足，雨量充沛，溫差振幅小，季風(fēng)明顯。來源于東莞的財(cái)政總收入、市財(cái)政一般預(yù)算收入、進(jìn)出口總額、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額分別達(dá)到 839 億元、 313 億元、 1347 億美元和 6400億元。擁有全球 500 強(qiáng)企業(yè) 45 家，境外上市公司 800 多家，投資者來自世界 20 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 31 第六部分 組織管理 公司性質(zhì) 公 司性質(zhì)確定為有限責(zé)任公司，初期組織結(jié)構(gòu)采用直線管理制；公司所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理下設(shè)運(yùn)營(yíng)部，財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理辦公室；主要注重管理重心點(diǎn)向一線業(yè)務(wù)開展側(cè)重，嚴(yán)格控制后勤保障部門規(guī)模，力求人員從精從簡(jiǎn)及管理權(quán)力合理分配，著力避免核心權(quán)力偏離一線。由于當(dāng)?shù)刂薪楣酒髽I(yè)規(guī)模、人員素質(zhì)及業(yè)務(wù)素質(zhì)還不夠高，因此也給項(xiàng)目帶來一定了機(jī)會(huì)。 根據(jù)初步估算， 年投入資金約為 160000 元人民幣，平均每月費(fèi)用為13333 元，按 13400 計(jì)算。 世界工廠 ： 東莞經(jīng) 濟(jì)總量規(guī)模不斷擴(kuò)大。 東莞市公路交通十分發(fā) 達(dá)， 107 國(guó)道 、 廣深高速公路 和 莞深高速公路貫穿南北，境內(nèi) 4 條主干公路和 13 條聯(lián)網(wǎng)公路均為一級(jí)公路。東莞為 “廣東四小虎 ”之一，更是 國(guó)際 加工業(yè)的重要一員。宏觀經(jīng)濟(jì)存在周期性波動(dòng)的規(guī)律，又可細(xì)分為長(zhǎng)周期、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究?jī)r(jià)值。 開發(fā)商資金狀況 持續(xù)改善 房?jī)r(jià)受支撐 2020 年 11 月 2020 年 1 月堪稱東莞樓市“百日黑暗”，樓市成交跌入谷底。在“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果”大方針下，如果 8 月全國(guó)數(shù)據(jù)“持續(xù)惡化”， 910 月管理層出臺(tái)房地產(chǎn)打壓政策也不是沒有可能。土地市場(chǎng)是樓市預(yù)期的“晴雨表”，充分反映開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)判，它們經(jīng)過去年年底至今的持續(xù)“以價(jià)換量”之后，資金鏈趨于穩(wěn)健，并且在一段時(shí)間的“零拿地”之后，一旦物色到合適的潛在項(xiàng)目，則顯示出強(qiáng)烈的拿地欲望。 業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)業(yè)今年將面臨新一輪洗牌，部分實(shí)力小的開發(fā)商很可能被淘汰出局。 2020年末，全國(guó)商品房待售面積 27194萬(wàn)平方米，比 11月末增加 1763萬(wàn)平方米。 其中，住宅投資 44308億元，增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為%。 本項(xiàng)目以當(dāng)?shù)貙?shí)際發(fā)展?fàn)顩r入手，誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)， 努力發(fā)展，爭(zhēng)取發(fā)展成為具有品牌影響效率的連鎖企業(yè)。 東莞市東接惠州市 惠城區(qū) 和 惠陽(yáng)區(qū) ，南抵深圳市 龍崗區(qū) 和 寶安區(qū) ，西挨廣州市南沙區(qū) 、番禺區(qū)和 蘿崗區(qū) ，北達(dá) 增城市 和 博羅縣 ；四周共與穗、深、惠的9 個(gè)縣級(jí)行政區(qū)接壤。 70120 平方米戶型持續(xù)保持旺銷并且目前仍然“供不應(yīng)求”，而 140 平方米以上大戶型，在“高首付”“限購(gòu)”“限貸”等高壓政策環(huán)境下，普通大戶型需求受到壓制。 2020 年 18 月 100 平方米以下戶型供應(yīng)比重約 58%，較 17月增加 1 個(gè)百分點(diǎn)，較 2020 年增加 4 個(gè)百分點(diǎn)。地段優(yōu)越樓盤熱銷，如萬(wàn)科金域華府、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。今年二三季度市場(chǎng)反彈力度過大，已非復(fù)蘇正常形態(tài)，“無形之手”將壓制市場(chǎng)繼續(xù)走熱。日照時(shí)數(shù)充足， 1996～ 2020 年平均日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)， 占全年可照時(shí)數(shù)的 42%。投資者來自我國(guó) 香港 、 臺(tái)灣 及 朝鮮 、 南朝鮮 、也門、越南、 老撾 、 泰國(guó) 、肯尼亞、英國(guó)、 美國(guó) 、 瑞士 、 利比亞 、 芬蘭 、蒙古 等 20 多個(gè)國(guó)家。 30 專業(yè)代辦：占利潤(rùn)來源的 3%左右，主要針對(duì)代辦交易過戶。 34 市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn) 2020 年以來 廣東 省 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀是：月成交 逐月攀升 達(dá)調(diào)控以來最高水平，品牌項(xiàng)目突出 ， 大型知名項(xiàng)目成交顯著，受市場(chǎng)熱捧。而未來的 東莞 市場(chǎng)的走勢(shì)是：供需回落，均價(jià)總體持穩(wěn)。 租賃資源與買賣資源之間互換：占利潤(rùn)來源的 2%左右，引導(dǎo)劣勢(shì)租賃資源轉(zhuǎn)買賣或劣勢(shì)買賣資源轉(zhuǎn)租賃。其中包括美國(guó)的 杜邦 、瑞士的 雀巢 、荷蘭的 飛利浦 、德國(guó)的赫司特、 法國(guó) 的 湯姆遜 、韓國(guó)的 三星 、日本 的 日立 、 新日鐵 、 索尼 、 住友金屬 、英國(guó)的 太古集團(tuán) 、芬蘭的 諾基亞以及我國(guó)香港的 偉易達(dá) 等眾多世界 500 強(qiáng)企業(yè)的入駐并定為總部，中國(guó)知名搜索引擎百度（中國(guó)）有限公司東莞市分公司等為之優(yōu)秀設(shè)計(jì)、服務(wù)企業(yè)，只為東莞快速發(fā)展。一年中 2～ 3 月份日照最少， 7 月份日照最多。 至于房?jī)r(jià) ，明年一季度極有可能出現(xiàn)小幅 上漲 ，但期望全年大 漲 是不現(xiàn)實(shí)的，價(jià)格維持盤整的可能性更大。性價(jià)比高樓盤熱銷，如蔚藍(lán)城邦等。 2020 年?yáng)|莞樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)整體趨勢(shì)為中小戶型增加，中大戶型減少。即市場(chǎng)需求與樓市供應(yīng)呈現(xiàn)一定的偏差，導(dǎo)致部分樓盤成交呈現(xiàn)明顯的兩極分化 ： 120 平方米以下戶型一搶而空 ； 140 平方米以上戶型走貨“步履維艱”。 8 月 27 日，石龍首宗優(yōu)質(zhì)商住地塊 2020WG034 被廣州云和投資顧問有限公司、集譽(yù)有限公司聯(lián)合體收入囊中，該商住地塊占 地面積 萬(wàn)㎡，容積率不大于 ，起 15 拍樓面地價(jià)達(dá)到 1876 元 /㎡，地塊總成交金額達(dá)到 億元，樓面地價(jià)3253 元 /㎡，溢價(jià)率 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)高位運(yùn)行，實(shí)行限購(gòu)政策以后，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯回落，房?jī)r(jià)上升態(tài)勢(shì)得到初步遏制，土地供應(yīng)和房地產(chǎn)投資繼續(xù)穩(wěn)步上升，市場(chǎng)供求關(guān)系逐步趨于平衡。房屋新開工面積 億平方米，增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。 5