【正文】 % 四房 152159 20 4% 50% 頂躍 / 68 15% 46% 合計(jì) / 465 100% 90% 【 推盤節(jié)奏 】 ?項(xiàng)目多層共約 465戶 ， 首批于 20xx年 1月 26日開盤 ， 目前共推出 10棟多層共 393戶 （ 1 12） ， 一期 （ 多層 ） 房源將于 20xx年 12月底交付； ?多層面積范圍 106159㎡ ， 目前多層主推面積 120130㎡ 。 典型個(gè)案 中洋 戶型 面積（㎡） 戶數(shù) 占比 去化率兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)頂躍合計(jì) 【 規(guī)劃設(shè)計(jì) 】 ?項(xiàng)目占地 85畝 ， 共 11萬平方米 ， 由 25幢多層組成， 住宅戶數(shù)約 800多戶 。 ? 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特 ，平層 、 錯(cuò)層 、 躍層 、 挑高采光餐廳 、 漏空中庭花園等 ，布局合理 ， 人性化體現(xiàn) ， 為海安樓市的一個(gè)新亮點(diǎn) 09年底 至今推出 4幢小高層開盤 也有相當(dāng)一部分客群咨詢小三房 ， 但是該項(xiàng)目沒有設(shè)計(jì)三房 。 銷售均價(jià)在 4500元 /㎡ .目前該批房源只剩下 6套； ?項(xiàng)目二期御景園于 3月 3日推出 33套 ， 雙拼面積為 330499㎡ ， 雙拼價(jià)格區(qū)間 79008400元 /㎡ ， 獨(dú)棟面積為 530750㎡ ， 均價(jià)區(qū)間 10000120xx元 /㎡ ， 目前二期共剩余 12套 ， 其中獨(dú)立剩余 4套 ， 雙拼剩 8套 。 三 海安長江西路海州新城對(duì)面 項(xiàng)目由南通錦達(dá)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，規(guī)劃以普通公寓為主，存在部分別墅產(chǎn)品 四 位于河濱東路北側(cè)，東洲公園區(qū)域，臨近縣城老城區(qū)人民東路，通楊運(yùn)河、通榆運(yùn)河在宗地內(nèi)交匯。高爾夫公寓 高層 預(yù)計(jì) 7000（精裝修） 項(xiàng)目均為 150㎡ 以上大面積戶型，預(yù)計(jì)下半年上市 蘭亭苑 多層 未定 項(xiàng)目由 8棟多層 +1棟 4層沿街商業(yè)用房 ， 住宅戶數(shù)約 304戶 ， 預(yù)計(jì) 5月份開盤 西楹水岸 11 預(yù)計(jì) 40004200 由 25幢多層組成，住宅戶數(shù)約 800多戶，計(jì)劃五一開盤 商業(yè)物業(yè)市場分析 消費(fèi)者分析 ? 海安消費(fèi)環(huán)境 ? 消費(fèi)者消費(fèi)規(guī)模 ： ? 海安消費(fèi)決策者一般情況下每次消費(fèi)金額在 200元以下（ 88%），其中每次消費(fèi) 50100元的情況最多（ 47%）。 商業(yè)物業(yè)市場分析 主要在售商業(yè)項(xiàng)目分布 商業(yè)物業(yè)市場分析 主要競爭個(gè)案分析 安達(dá)步行街 商業(yè)部分 20xx年 9月開盤 ? 產(chǎn)品形態(tài)：南邊沿人民路為 ㎡的大型集中式商業(yè)，北邊為東西長約 500米的商業(yè)步行內(nèi)街形式。 商業(yè)物業(yè)市場分析 結(jié)論 ? 上面的圖標(biāo)主要是針對(duì)高端客群對(duì)購買別墅的類型做出的調(diào)查。 ? 這對(duì)本項(xiàng)目在后期規(guī)劃中有借鑒意義。 海安別墅需求調(diào)研 ? 雙拼需求占 13%；排屋占 4%；疊加占 4%。 ? 通過對(duì)人民路商圈三大核心項(xiàng)目的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)步行內(nèi)街這種形式由于較難吸引人流進(jìn)入，因此無論是前期銷售還是后期運(yùn)營都遇到較大困難，特別是二、三層以上的鋪面問題尤為突出。 ? 商業(yè)面積： 8萬平方米。 ? 商業(yè)面積： 。項(xiàng)目總用地面積52827平方米，建設(shè)用地面積 52827方米，擬建地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 方米。 ? 5090元 /月 /平方米。 商業(yè)物業(yè)市場分析 市區(qū)主要商圈分布 商業(yè)物業(yè)市場分析 消費(fèi)者分析 現(xiàn)代城 小高層、高層 45004900（實(shí)際成交 44004500） 項(xiàng)目處于尾盤階段，剩余房源主要有 110120㎡ 的兩房和大面積戶型 文峰大世界 高層 4500 項(xiàng)目于 20xx年 3月推出 4號(hào)樓和 7號(hào)樓 ， 2梯 2戶設(shè)計(jì) ， 面積在 109208平方米 ， 目前該批房源已經(jīng)訂完 瑞海家園 多層、小高層 4300 項(xiàng)目分兩期開發(fā) ， 一期共計(jì) 15棟多層和小高層 ，共 250多套 。 地塊 地理位置 備注 一、蘇中植物園項(xiàng)目 該項(xiàng)目位于海安紫石中學(xué)對(duì)面 項(xiàng)目規(guī)劃為觀光旅游別墅項(xiàng)目，容積率為 ，由雙拼、獨(dú)棟 33套和 51套聯(lián)排別墅組成。 不論是從園林打造還是建筑的規(guī)劃上 ， 目前是引領(lǐng)海安高檔住宅市場 。 典型個(gè)案 蘭亭苑 【 項(xiàng)目簡介 】 開發(fā)單位 : （中加合資）南通嘉中置業(yè) 地理位置 :黃海大道七星湖公園入口 總占地面積 : 總建筑面積 : 40萬平方米 容 積 率 物業(yè)形態(tài) :多層、花園洋房、TOWNHOUSE聯(lián)排、小高層以及中高層多種建筑形態(tài) 【 項(xiàng)目戶型配比 】 戶型 面積（㎡） 戶數(shù) 占比 去化率 三房兩廳一衛(wèi) 98 50 20% 100% 三房兩廳兩衛(wèi) 122 63 25% 100% 三房兩廳兩衛(wèi) 139145 125 50% 98% 頂躍 / 12 5% 100% 合計(jì) / 250 100% 99% ?首批房源均價(jià)為 4500元 /平方米 ， 住宅訂金為 5萬元 ， 一周內(nèi)繳清房款可享受總價(jià) 3%的優(yōu)惠 ， 兩周內(nèi)繳清享受總價(jià) 2%的優(yōu)惠 ， 目前首批房源已全部預(yù)定完畢 ?，F(xiàn)代城 典型個(gè)案 中洋 典型個(gè)案 海州新城 ? 隨著市政府行政部門的進(jìn)駐，更使區(qū)域形成了 “ 成長型政務(wù)新區(qū) ” 的面貌，該區(qū)域逐漸朝著 “ 行政、居住、教育、配套 ” 一體化綜合型政治經(jīng)濟(jì)新區(qū)發(fā)展。 ? 海安中檔商業(yè)、住宅的聚集區(qū)。 宏觀背景分析 土地市場分析 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。 ? 海安地理位置優(yōu)越，交通十分發(fā)達(dá)，是東部沿海地區(qū)重要的交通樞紐。 ? 該項(xiàng)目有部分低密度產(chǎn)品，具有稀缺的城市別墅概念，具備了一切能夠成為 海安城市名片的要素。 ? 市場產(chǎn)品空缺：別墅類產(chǎn)品在該區(qū)都屬于稀缺產(chǎn)品，未來市場空間很大。 SWOT分析 西北角鄰近海安重點(diǎn)中學(xué)、韓紫石故居。 拾壹、企劃包裝。策目錄 ? 人民路、寧海北路、鳳山北路圍合區(qū)域。 東至鳳山北路。 ? 周邊配套 : 博物館、海安高級(jí)中學(xué)、蘇寧電器、縣中醫(yī)院等配套，周邊資源豐富。 ? 海安縣目前已知多塊別墅用地未上市，后期對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。 宏觀背景分析 城市概況 宏觀背景分析 經(jīng)濟(jì)狀況 ? 江海路以南、長江路以北，縱向中壩南路、寧海中路、永安路南段區(qū)域。 典型個(gè)案 華新一品 單價(jià)最低4000元 /㎡ ， 最高 4800元 /㎡ ， 均價(jià) 4400元 /㎡ 。高爾夫公寓 典型個(gè)案 中洋 典型個(gè)案 文峰大世界 ?85畝水晶寫意社區(qū) ， 小區(qū)采用經(jīng)典的南北朝向平行式布局 ， 純多層社區(qū) ，超低容積率 ， 構(gòu)造者人們的生活價(jià)值 。 典型個(gè)案 七星國際城 因?yàn)閮r(jià)格沒有公布 ， 所以大多咨詢客戶都采取了意向登記 。 【 項(xiàng)目整體戶型配比 】 該地塊總占地 ，其中別墅地塊面積為 ，容積率為 銷售價(jià)格 在售項(xiàng)目 90%62%54%51%39%38%33%31%30%24%22%21%20%20%17%15%7%5%3%3%總體 文峰商場 華潤蘇果 農(nóng)工商超市 肯德基餐廳 麥克隆超市 金鷹國際 華藝商場 新地超市 美德隆超市 好鄰居 蘇中大廈 資豐市場 通海市場 蘇寧電器 泰寧市場 新時(shí)代電器 玉米人餐廳 卡樂迪 金海岸 金米蘿餐廳 ? 在消費(fèi)頻次方面，海安消費(fèi)者一般以每月消費(fèi) 34次為主（ 59%），且每月消費(fèi) 3次者居多。 商業(yè)物業(yè)市場分析 主要在售商業(yè)項(xiàng)目分布 ? 產(chǎn)品形態(tài) ：北邊為商業(yè)步行街的內(nèi)街形式，地上 2層局部 3層；南邊為沿曙光路的沿街商鋪，部分 2層。 商業(yè)物業(yè)市場分析 主要競爭個(gè)案分析 恒天新世界 ? 主力面積： 40㎡ 60㎡ 。 叁、客群需求。通過調(diào)查，反映出： 您傾向于購買的別墅類型79%13%4%4%獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 ? 在面積需求上，占比最大的面積段是 280～ 300㎡ ，同時(shí)220～ 250㎡ 、 350～ 400㎡ 、 300～ 350㎡ 區(qū)間的選擇面也較多；從整個(gè)面積需求來看，面積需求集中在 250～ 400㎡ 的跨度之間。通過調(diào)查，反映出： 您希望購買的別墅總建筑面積為01568497 80 00246810150以下150 180180 200200 220220 250250 280280 300300 350350 400400 500500以上 ? 在有購買意向的客群中，選擇單體獨(dú)立別墅的占據(jù) 43個(gè)有效問卷的 79%，說明目前高端客群，更偏好獨(dú)立別墅。盡管如此，本項(xiàng)目所在的人民路商圈依然是海安最繁華、商家最集中、商業(yè)業(yè)態(tài)最豐富、最被投資者認(rèn)可的傳統(tǒng)核心商圈，就商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格和租金水平而言，人民路商圈依然要高于其它兩大商圈。 ? 建筑面積： 25萬平方米。 ? 建筑面積： 。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)： ? 安達(dá)步行街西起中壩中路、東至寧海路、南臨曙光中路。 ? 中壩中路。 另外，鞋及化妝品也是海安人們主流消費(fèi)內(nèi)容之一，這一點(diǎn)可能是支持百貨商場的關(guān)鍵性因素之一。 66%9%8%6%6%2%1%1%男 46%9%11%9%11%6%3%3%總體 女 76%10%7%4%3%商業(yè)街 /百貨商場 公園 餐廳 羽毛、乒乓球 網(wǎng)吧 網(wǎng)球、排球 臺(tái)球房 體館、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 銷售價(jià)格 （元 /㎡ ） 備注 華新一品 高層 4300 09年 11月 28日推出 4棟高層，共 512套 海州新城 多層、小高層、高層 43004400（多層、小高層） 多層于 20xx年 1月 26日開盤，共推出 10棟 293套，目前小高層已經(jīng)開始接受預(yù)定 中洋 普通住宅后期供應(yīng)量 ?作為海安首席純別墅居住區(qū) ， 蘇中植物園二期御景園僅 33套獨(dú)具匠心的別墅 ， 開發(fā)商秉著 “ 打造綠色品牌 ” 為理念 ， 將在 “ 歷史文化長廊 ” 中 ， 以藝術(shù)碑廊和展廳建筑的形式展開 。 典型個(gè)案 城市花園二期（西楹水岸） ?二期地塊目前尚未拆遷 ， 預(yù)計(jì)明年上市 。 ?4號(hào)樓為 15層 、 7號(hào)樓為 19層 ， 2梯 2戶設(shè)計(jì) ， 面積在 109208平方米 ， 三房為主力房源 ， 其次為兩房 。 典型個(gè)案 中洋 鉑金五星級(jí)大酒店按照綠色旅游飯店的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) ， 40層的主樓總高將近 200米 ， 5層的裙樓將圍繞人民廣場西側(cè) ， 建造酒店配套 ， 包括高標(biāo)準(zhǔn)的體育健身中心 ， 如游泳館 、 網(wǎng)球館 、 健身館 、 羽毛球館 、乒乓球館 、 臺(tái)球館 、 室內(nèi)高爾夫等；高端的娛樂休閑中心 ， 如酒吧 、咖啡 、 洗浴 、 歌廳 、 美容 、 養(yǎng)身等；精品購物中心 ， 會(huì)務(wù)接待中心 ，中西餐飲中心等 【 項(xiàng)目簡介 】 開發(fā)單位 : 南通錦達(dá)房地產(chǎn)有限公司 地理位置 : 海安長江西路 19號(hào) 總占地面積 : 總建筑面積 : 20萬平米 容積率 : 物業(yè)形態(tài) : 多層、小高層、高層、商業(yè) ? 南屏路兩側(cè)主要是以機(jī)械、電子、軸承、化工為主的招商引資工業(yè)新區(qū)。 ? 主要特征 : ? 區(qū)域?yàn)楹０部h舊城中心，配套完善。 未來上市量預(yù)估 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18200元，增長%；農(nóng)民人均純收入 8250元，增長 %。全縣總面積 1108平方公里，總?cè)丝?。 ? 地屬海安商業(yè)核心區(qū)，周圍有著濃厚的商務(wù)氛圍， 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 。 ? 區(qū)域市場的投資氛圍較重，也為項(xiàng)目帶來巨大機(jī)會(huì)。 北至河濱路。 拾、物業(yè)管理。品 壹、地塊分析。 ? 交通優(yōu)勢(shì) ：地塊周邊路面交通發(fā)達(dá)，周邊多條路線均為城市主干道。 ? 國家對(duì)目前房地產(chǎn)市場的火熱情況已經(jīng)開始注意，未來出臺(tái)不同程度的調(diào)控政策可能性將變大，屆時(shí)調(diào)控將日益深入，由此將造成對(duì)整體房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目同樣會(huì)構(gòu)成負(fù)面影響。 結(jié)論 ? 20xx年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) ，同比增長 %，增幅位于南通六縣（市）第一；財(cái)政總收入突破 30億元，地方一般預(yù)算收入 ；連續(xù)四年進(jìn)入全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力和中小城市綜合實(shí)力雙 “ 百強(qiáng)縣 ” 行列， 20xx年首次入選全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)