【正文】 用權(quán)、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方。被設(shè)為實(shí)驗(yàn)區(qū)后，按照黨的十六屆三中全會(huì)“建立歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”的要求，成都市以市場(chǎng)化改革為導(dǎo)向，以“還權(quán)賦能”為核心，以建立健全現(xiàn)代農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村資產(chǎn)資本化、推動(dòng)城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素自由流動(dòng)為目標(biāo)，在總結(jié)先行試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在全市范圍內(nèi)又開展了大規(guī)模的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，以求最大限度地解放和發(fā)展農(nóng)村的生產(chǎn)力。全村面積5500畝，承包地3019畝，目前已經(jīng)有5個(gè)比較大的企業(yè)進(jìn)入，全村土地只剩余1000多畝。促進(jìn)農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和林地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，支持農(nóng)村集體所有的未利用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，探索建立對(duì)農(nóng)民自愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償機(jī)制，建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系；建立集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓制度，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃的前提下，集體建設(shè)用地可以通過(guò)使用權(quán)出讓、出租、作價(jià)入股（出資）、聯(lián)營(yíng)等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，按照規(guī)定用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營(yíng)房屋等經(jīng)營(yíng)性用途及建設(shè)農(nóng)民住房；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)房屋同證、同權(quán)并積極培育發(fā)展農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)。2008年中共十七屆三中全會(huì)明確指出:加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù),建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng),按照依法自愿有償原則,允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán), 發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。，監(jiān)督約束機(jī)制不健全。目前有學(xué)者將此歸納為“債權(quán)的流轉(zhuǎn)方式”。目前我國(guó)小額信貸規(guī)模仍不足以支持農(nóng)業(yè)、農(nóng)村加工業(yè)及商業(yè)發(fā)展。土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)是農(nóng)村發(fā)展的必由之路，要做好這項(xiàng)工作，必須從人民的利益出發(fā)，把惠民作為工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。建立必要的流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)，發(fā)揮引導(dǎo)作用，發(fā)揮龍頭企業(yè)帶動(dòng)作用。交易收益效應(yīng)是指土地交易性的提高增加了土地?fù)碛姓咴谛枰臅r(shí)候找到需求者的概率，同時(shí)也增加了土地投資實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的概率，從而提高農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的積極性。(7)健全社會(huì)保障體系。截止2018年6月30日，永平鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面積6695畝，流轉(zhuǎn)出承包耕地的農(nóng)戶數(shù)達(dá)1235戶，簽訂耕地流轉(zhuǎn)合同132份。合作社在永平鎮(zhèn)芒東、芒費(fèi)村采用租賃的形式流轉(zhuǎn)農(nóng)戶耕地820畝，用于大棚果蔬種植基地，起始期2010年7月，至長(zhǎng)期。本合同一式兩份，甲乙雙方各一份。調(diào)解仲裁不成或不愿調(diào)解仲裁的，可直接向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。賠償金為損失額的％。甲方在承包期內(nèi)收回土地，應(yīng)賠償給乙方所造成的損失，乙方必須按時(shí)交納給甲方承包費(fèi)用，否則甲方有權(quán)收回土地。目前合作社種植的西番蓮正處生長(zhǎng)期，產(chǎn)量還沒(méi)有起來(lái)，產(chǎn)生效益也還不明顯，但就目前的發(fā)展勢(shì)頭來(lái)看，合作社種植西番蓮規(guī)模大（并且在進(jìn)一步擴(kuò)大），涉及貧困戶較多，后期收購(gòu)有保障，這無(wú)疑是一條潛力巨大的脫貧致富路。全鎮(zhèn)最高海拔2304米，最低海拔831米，平均海拔1080米。要使廣大廣大農(nóng)民接受它，只有思想工作做好了，才能減少土地流轉(zhuǎn)中的阻力，使土地流轉(zhuǎn)工作有條不紊地順利開展。邊際產(chǎn)出拉平效應(yīng)和交易收益效應(yīng)。（1）健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理機(jī)制。在一部分農(nóng)民沒(méi)有解決就業(yè)和生活來(lái)源問(wèn)題下就失去土，地必然會(huì)引起農(nóng)村社會(huì)的不穩(wěn)定，其后果更加嚴(yán)重。目前農(nóng)村土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)一般限于特定的農(nóng)村集體組織內(nèi)部，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員受讓集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)被作為例外受到了嚴(yán)格的限制。然我國(guó)的完善的社會(huì)保障體系還未能覆蓋所有的農(nóng)村地區(qū),無(wú)法為那些將土地流轉(zhuǎn)出去的散戶提供充分的社會(huì)保障。因此在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中,如何保證農(nóng)民利益是促進(jìn)當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)的一個(gè)重要因素。明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)，進(jìn)行登記并核發(fā)所有權(quán)證書；明確農(nóng)村集體土地使用權(quán)，對(duì)合法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地、農(nóng)用地和林地進(jìn)行登記，核發(fā)使用權(quán)證書；明確農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房屋登記管理制度，對(duì)合法取得的農(nóng)村房屋進(jìn)行登記，核發(fā)房屋所有權(quán)證。2009年6月瓦窯村的714戶村民領(lǐng)到了新的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。所以，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的著眼點(diǎn)就應(yīng)該是把農(nóng)民集體的這種虛置的所有權(quán)實(shí)在化。轉(zhuǎn)包分三種情況是有償轉(zhuǎn)包, 第三方取得土地使用權(quán)后, 向原承包方支付一定轉(zhuǎn)包費(fèi)。二元格局存在已久，改革也不可能在短期內(nèi)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。大多是農(nóng)戶間私下轉(zhuǎn)讓，很少經(jīng)過(guò)村組集體，或者是口頭協(xié)商，很少簽訂文字協(xié)議，雙方協(xié)商約定租期、租金，缺乏應(yīng)有的基本參照。結(jié)合當(dāng)前農(nóng)村現(xiàn)狀，結(jié)合成都市土地流轉(zhuǎn)的成就和經(jīng)驗(yàn)，試分析當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀與障礙，從制度面上提出構(gòu)建與完善流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的基本思路與原則。流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范：主要表現(xiàn)為土地流轉(zhuǎn)過(guò)程的隨意性，由于很多村民法律意識(shí)的淡薄，流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，流轉(zhuǎn)協(xié)議過(guò)于簡(jiǎn)單，導(dǎo)致農(nóng)民的合法權(quán)利受到侵害。其主要目的是為了耕作方便，防止土地荒廢。其主要形式是“宅基地?fù)Q住房、承包地?fù)Q社保 ”也就是說(shuō)，農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城鎮(zhèn)或某一區(qū)域獲得一套住房。毫無(wú)疑問(wèn)，土地流轉(zhuǎn)的決定將是自實(shí)行土地的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任經(jīng)營(yíng)制以來(lái)鄉(xiāng)村財(cái)產(chǎn)制度的一次重大變革，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)村治理都將產(chǎn)生重大影響。中國(guó)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率相對(duì)世界不斷低下的現(xiàn)狀和我國(guó)龐大的人口基數(shù)，迫切要求我們引進(jìn)技術(shù)和增加投入以提高農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量和質(zhì)量。央行提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年5月末，我國(guó)村鎮(zhèn)銀行達(dá)228家，另有50家村鎮(zhèn)銀行已獲準(zhǔn)籌建。(2)股田制。轉(zhuǎn)讓分為有償、無(wú)償、倒貼三種, 具體情況類似于轉(zhuǎn)包。2006年，成都市在全市除六城區(qū)以外的14個(gè)區(qū)（市）縣建立了縣、鄉(xiāng)兩級(jí)農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，組建農(nóng)村土地承包及流轉(zhuǎn)糾紛仲裁委員會(huì)，加大了農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)處力度。與此同時(shí)，瓦窯村也在摸索壯大集體經(jīng)濟(jì)組織，在采取土地入股的形式，注冊(cè)成都興隆瓦窯農(nóng)業(yè)有限公司由30戶農(nóng)戶、村委會(huì)和幾個(gè)自然人共注資22萬(wàn)，主要搞市場(chǎng)效益比較好的農(nóng)產(chǎn)品。為了搞好土地流轉(zhuǎn)服務(wù)工作，成都市和部分市縣還組建、設(shè)立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保公司，開展了土地流轉(zhuǎn)等方面的擔(dān)保業(yè)務(wù)③。但是土地流轉(zhuǎn)不僅需要政策層面的推動(dòng)和引領(lǐng), 而且需要法律層面的保障和支撐。按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則, 在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中, 政府是裁判員而不是運(yùn)動(dòng)員, 其職責(zé)是為市場(chǎng)參與主體提供一個(gè)公平、合理的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。既然已經(jīng)把農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)定性為物權(quán)性質(zhì)，就應(yīng)賦予承包經(jīng)營(yíng)人完整的土地使用權(quán)，土地流轉(zhuǎn)權(quán)是農(nóng)戶依法享有的權(quán)利，它與承包地的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)一道構(gòu)成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下家庭承包制度的基礎(chǔ)。總之，近年來(lái)，隨著農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，反映了生產(chǎn)力發(fā)展的客觀要求。農(nóng)戶是流轉(zhuǎn)的主體，土地流轉(zhuǎn)主要是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，流轉(zhuǎn)收益全部歸承包農(nóng)戶，這樣才符合私法自治的原則和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)規(guī)律。積極鼓勵(lì)支持相關(guān)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)通過(guò)例如“企業(yè)十基地十農(nóng)戶”的模式，把農(nóng)戶土地納入到龍頭企業(yè)的基地中，企業(yè)通過(guò)與農(nóng)戶簽訂合同，制定最低保護(hù)價(jià)收購(gòu)，提供技術(shù)服務(wù)和及時(shí)設(shè)點(diǎn)收購(gòu)，形成產(chǎn)、加、銷一條龍，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，吸納農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)，企業(yè)、農(nóng)民共贏，走龍頭企業(yè)帶動(dòng)之路。（5）完善農(nóng)村金融體系，建立以農(nóng)民為主體的合作金融制度。過(guò)去農(nóng)民唯一的生活來(lái)源便是土地，現(xiàn)在與以前相比雖多了一些生活來(lái)源渠道，但土地在他們的生活中仍然占著至關(guān)重要的位置，許多人對(duì)失去土地還有著太多的顧慮。其中：流轉(zhuǎn)入合作社面積260畝，流轉(zhuǎn)入其他主體（種植大戶，如西番蓮、西瓜、火龍果、重樓等）面積6435畝。流轉(zhuǎn)的土地均與農(nóng)戶簽訂了流轉(zhuǎn)合同，土地流轉(zhuǎn)期限3年—10年不等，期滿后根據(jù)雙方意愿，續(xù)期或終止合同，涉及農(nóng)戶數(shù)300余戶，人口近900人，勞動(dòng)力240個(gè)，流轉(zhuǎn)土地年租金1500元/年，合作社共需支付流轉(zhuǎn)農(nóng)戶承包土地租金123萬(wàn)元/年，租金或按年付、或分期支付。甲方：乙方：中間人：年月日第五篇：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本編號(hào)：太倉(cāng)市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同甲方（流出方）：；地址：乙方（流入方）：；地址：為保護(hù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)雙方依法履行義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》及其它相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方平等協(xié)商，同意訂立本合同。其他未盡事宜，經(jīng)雙方平等協(xié)商，同意補(bǔ)充如下條款：以上補(bǔ)充條款與本合同其他條款具有同等法律效力。造成對(duì)方損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。合同期限，自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。目前合作社西番蓮種植面積共有563畝，采取公司+農(nóng)戶的模式，目前共有種植戶113戶，其中建檔立卡戶69戶，非建檔立卡戶44戶，合作社均與農(nóng)戶簽訂協(xié)議，現(xiàn)示范地已投產(chǎn)55畝，2017年產(chǎn)量也達(dá)到46噸，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值101200元。全年無(wú)霜期約340天