【正文】 錄 一、總 論 27 十、投資估算 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 20xx 年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達(dá)到 萬平方米。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。 其理由： 通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評述。 小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上 10 所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。 (6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 綠化用水應(yīng) 利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。 八、組織機(jī)構(gòu)與人力資 源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。 B 辦理開工報(bào)告。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察。 c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和 2%計(jì)算，共計(jì) 萬人民幣。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。 。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具 特色。 ② 公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 27 訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令 ,只是參謀作用。 4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 23 二．消防設(shè)施 消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。 二．施工期環(huán)境影響分析 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ占蟮挠晁?jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。 四．建設(shè)規(guī)模 總占地面積 10 萬平方米，總建筑面積 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場 4820 平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。 (3)申請批準(zhǔn)。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū) —— 馬鞍山森林公園，步行 5 分鐘就可到達(dá)。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。 座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。而周邊地段由 于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)，所以 該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求 ，具有巨大的市場潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。 ，按揭的作用。 半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右。 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個(gè) 240 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 5 二、市場預(yù)測 一．市場調(diào)查 據(jù) 20xx年武房指數(shù)報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為 /m2,住宅平均價(jià)格為 /m2寫字樓平均價(jià)格為 /m2從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。讓蒲氏集團(tuán)人的 “ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。1 二、市場預(yù)測 5 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 12 五、節(jié)能節(jié)水措施 二．項(xiàng)目概況 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 三．價(jià)格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與20xx 年 項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 武漢 市房價(jià)繼續(xù)走高。 四．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 . ：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對該項(xiàng)目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 ：廳、房為水泥砂漿拉毛。 2.“一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。同時(shí)經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。云集的高校帶來濟(jì)濟(jì)人才。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。 建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/傳熱系數(shù) =() 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第 2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=() 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=() 采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 17 小區(qū)供熱采用高熱效率的 29MW的熱水鍋爐 (熱效 率為 80%)、 APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管 (熱效率達(dá) 90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 18 規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。 各施工階段晝、 夜聲級估算值 單位： dB（ A） 施工階段 晝間場界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 夜間場界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 土方階段 7585 75 7585 55 結(jié)構(gòu)階段 7085 70 6580 55 裝修階段 8095 85 禁止施工 55 (2)施工揚(yáng)塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問題。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性 2)危險(xiǎn)性作業(yè)危害。 人事部 ： 負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工 作。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng) 濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等），對職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。不同類別的職員積分要求有所不同。考慮留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。因此，如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問題。 b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。 d．銀行借款的成本率。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資 金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送 氣。職員可以登錄到 公司 主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。 E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。 保安部 ： 負(fù)責(zé) 巡 察 報(bào)告 、物資保護(hù)、 停車場管理 工作。 2．安全措施方案 針對不同危害和危險(xiǎn)性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： 1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可 能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施 工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 現(xiàn)代花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 現(xiàn)代中不乏溫馨 溫馨伴隨著現(xiàn)代 19 六、環(huán)境影響評價(jià) 一．環(huán)境條件調(diào)查 現(xiàn)代花園提出 “ 綠色生 態(tài)社區(qū) ” 的概念。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷