【正文】 申請(qǐng)和放款時(shí)間都有延遲現(xiàn)象)第五篇：廣州二手房交易流程廣州二手房交易流程不通過(guò)房屋中介完成二手房購(gòu)買(mǎi)，需走好十步，基本流程如下：查冊(cè)——簽三方約——簽件、送銀行審批——貸款申請(qǐng)成功——業(yè)主報(bào)稅——交易遞件——完稅過(guò)戶(hù)——領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》——辦理抵押登記——銀行放款一、查冊(cè)查冊(cè)有兩種方式：（1）業(yè)主須提供房產(chǎn)證的登記字號(hào)交由中介方代查。四、貸款申請(qǐng)成功買(mǎi)家向按揭人員查詢(xún)銀行審批貸款金額、年限、月供款額的相關(guān)信息。九、辦理抵押登記房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。建議提前了解交易方式，以加快交費(fèi)的速度。（3）經(jīng)濟(jì)收入證明原件及復(fù)印件。如原產(chǎn)權(quán)有貸款，過(guò)戶(hù)前先進(jìn)行還貸解押的手續(xù)，時(shí)間330天不等，每個(gè)銀行不一樣?？蛻?hù)有房產(chǎn)求購(gòu)求租需求時(shí)：①、按客戶(hù)要求，推薦適合客戶(hù)的公司主推房源，選擇某一房源做試探性介紹，進(jìn)一步了解客人需求； ②、當(dāng)客戶(hù)超過(guò)一個(gè)人時(shí)，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們之間的相互關(guān)系。⑶、電話(huà)接聽(tīng)注意技巧：①、反客為主，不要一味回答客戶(hù)的問(wèn)題，被客戶(hù)牽著走，要正確引導(dǎo)客戶(hù)。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同務(wù)必記得要當(dāng)工作人員的面簽訂合同才有效。（4）買(mǎi)方交契稅款，可刷卡需要攜帶買(mǎi)賣(mài)合同原件及復(fù)印件、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證復(fù)印件、買(mǎi)方身份證原件、賣(mài)方契稅完稅證原件及復(fù)印件。買(mǎi)方將剩余款項(xiàng)存入銀行進(jìn)行資金監(jiān)管。⑶、回業(yè)主客人看房后意向（回復(fù)看房結(jié)果）：①、看完房后，業(yè)主最需要知道的就是結(jié)果，看房后必須于二天內(nèi)與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，將客人反應(yīng)告知（無(wú)論客戶(hù)是否有意向，都需回復(fù)業(yè)主，想好目的后再作溝通）；②、客戶(hù)的價(jià)錢(qián)與業(yè)主接近時(shí)，以將客戶(hù)的報(bào)價(jià)適當(dāng)控制報(bào)與業(yè)主，保留空間進(jìn)行價(jià)格磋商；③、客戶(hù)的價(jià)錢(qián)與業(yè)主報(bào)價(jià)存在較大差異時(shí)，仍然報(bào)與業(yè)主，留意業(yè)主的反應(yīng)，也為以后價(jià)格磋商打基礎(chǔ)；⑷、確定致電客人的目的：(5)①、物業(yè)介紹，是在初次對(duì)客戶(hù)進(jìn)行了解后針對(duì)客戶(hù)需求，向客人推薦房產(chǎn)，強(qiáng)化需求點(diǎn)，引起看房欲望；②、這是一個(gè)試探客戶(hù)需求的關(guān)鍵點(diǎn)：根據(jù)客戶(hù)的肯定與否定鎖定客戶(hù)需求；③、付諸行動(dòng)，約客人看房：嘗試與業(yè)主聯(lián)系后再確定看房時(shí)間；④、控制時(shí)間段，詢(xún)問(wèn)客人看房后的意向；⑤、如客戶(hù)已買(mǎi)到房子，先做恭喜再詢(xún)問(wèn)在哪套物業(yè)買(mǎi)的房子并了解還有沒(méi)有房產(chǎn)需要租售登記，以我們的服務(wù)爭(zhēng)取客戶(hù)的朋友親戚等潛在客戶(hù)。③、多提問(wèn)，獲取協(xié)議簽署之前了解客人需求，抓住客戶(hù)關(guān)心的問(wèn)題，抓住客戶(hù)關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行主推，將所介紹產(chǎn)品的特點(diǎn)講述的符合需求，使客戶(hù)感覺(jué)房子正是她/他所需求的；④、告知客戶(hù)簽訂協(xié)議的目的是便于公司掌握經(jīng)紀(jì)人的工作狀態(tài)，所有帶看房的量化以協(xié)議為準(zhǔn)；⑤、明確雙方義務(wù)，所看房屋成交之前不收取任何費(fèi)用，以成交確定傭金的收取，委托簽署的基本要求及注意事項(xiàng)：⑴、業(yè)主房產(chǎn)出售/租委托A、條款解釋?zhuān)何泻炇鹬?，銷(xiāo)售人員應(yīng)向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶(hù)清楚、明白知道他/她所享受的服務(wù)及承擔(dān)的責(zé)任； B、說(shuō)服、簽署注意事項(xiàng)①、確認(rèn)委托人有委托資格；②、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的狀況；③、確認(rèn)委托的價(jià)格及費(fèi)用支付；④、確認(rèn)傭金的給付（或無(wú)償）；⑤、確認(rèn)雙方的義務(wù)及責(zé)任；⑥、確認(rèn)委托的事項(xiàng)及范圍、生效日期及期限，并簽字確定；⑵、簽署中介服務(wù)協(xié)議書(shū)：①、條款解釋?zhuān)何泻炇鹬埃N(xiāo)售人員應(yīng)向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶(hù)清楚、明白知道他/她所享受的服務(wù)及承擔(dān)的責(zé)任；②、委托簽署必須附有客戶(hù)身份證、電話(huà)號(hào)碼，由銷(xiāo)售人員進(jìn)行填寫(xiě)；③、客戶(hù)由銷(xiāo)售人員處每得知一項(xiàng)房產(chǎn)詳細(xì)信息（未帶看）或帶看必須由客戶(hù)予以簽名確定；④、客戶(hù)方看樓人員有變化時(shí)必須重新簽定委托；已簽署的委托審核流程：⑴、房產(chǎn)出售/租委托：A、當(dāng)日交店長(zhǎng)審核委托，根據(jù)業(yè)主的報(bào)價(jià)高低作出適當(dāng)?shù)膶?duì)策: ①、價(jià)錢(qián)低于市場(chǎng)價(jià)，根據(jù)平時(shí)投資客聯(lián)系方式重點(diǎn)推廣爭(zhēng)取即時(shí)成交；②、符合市場(chǎng)價(jià)，安排進(jìn)行配對(duì)，并予以廣告發(fā)布；③、業(yè)主期望高時(shí)，價(jià)錢(qián)高于市場(chǎng)價(jià)，但房產(chǎn)頗為優(yōu)質(zhì)，即時(shí)安排扮客殺價(jià)；④、普通房源且價(jià)錢(qián)高時(shí)，安排保持適時(shí)跟蹤與聯(lián)系，告知業(yè)主向客源推介后但客人聽(tīng)價(jià)沒(méi)有看樓欲望，且一致認(rèn)為價(jià)錢(qián)過(guò)高試探業(yè)主反應(yīng)；B、店長(zhǎng)審核委托內(nèi)容：①、委托人具委托資格，是否產(chǎn)權(quán)人，是否存在產(chǎn)權(quán)共有人；②、委托書(shū)有否記載產(chǎn)權(quán)詳細(xì)情況；③、產(chǎn)權(quán)人是否對(duì)委托書(shū)進(jìn)行確認(rèn)。（2）業(yè)主本人持房產(chǎn)證和身份證原件到房管局提交申請(qǐng)。律師提醒：批貸銀行一般可提供同意貸款確認(rèn)書(shū)（俗稱(chēng)：同貸書(shū)）五、業(yè)主報(bào)稅所報(bào)稅額應(yīng)按合同上的真實(shí)成交價(jià)格申報(bào)。律師提醒：按揭付款須由房管部門(mén)歸檔后方能辦理抵押登記，登記后房地產(chǎn)證備注欄有“貸款銀行”名稱(chēng)。賣(mài)方稅費(fèi)為： =評(píng)估價(jià)%； =3元/平方米； =成交價(jià)%（出證未滿(mǎn)5年、出證已滿(mǎn)5年但不能提供購(gòu)房發(fā)票）或營(yíng)業(yè)稅=本次銷(xiāo)售利潤(rùn)%（出證已滿(mǎn)5年，可提供原購(gòu)房發(fā)票）； =成交價(jià)%（入住未滿(mǎn)5年，已滿(mǎn)5年可免征）； =基準(zhǔn)地價(jià)3%（已繳可免征）； =土地出讓金3%（已繳土地出讓金可免征）； （此為非普通居住用房的二手樓交易稅費(fèi)，僅供參考）律師提醒：，具體交易方式以各交易中心為準(zhǔn)。（2）若買(mǎi)方已婚，需提供結(jié)婚證，配偶身份證，戶(hù)口簿原件及復(fù)印件；若買(mǎi)方未婚，則提供未婚證明。重要提醒：在貸款前需進(jìn)行個(gè)人資信的審核，如銀行有不良記錄（借款不按時(shí)還款）可能無(wú)法審核通過(guò)！買(mǎi)賣(mài)雙方提供的貸款資料：；；；； ； ；；；、交房的主要內(nèi)容①內(nèi)部設(shè)施②清算費(fèi)用及過(guò)戶(hù)（包括水、電、煤氣、物管費(fèi)、有線(xiàn)電視、電話(huà)等）核查房屋的內(nèi)部設(shè)施清算物業(yè)費(fèi)、水、電、煤氣等欠費(fèi)物業(yè)處資料更新及水過(guò)戶(hù)電過(guò)戶(hù)煤氣過(guò)戶(hù)有線(xiàn)電視過(guò)戶(hù)電話(huà)、寬帶過(guò)戶(hù)（需賣(mài)方陪同）鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認(rèn)書(shū)》五、交易時(shí)間表交定金，簽定合同，約定首付款時(shí)間，并于當(dāng)日過(guò)戶(hù)。⑥、確定產(chǎn)權(quán)所有人的狀況；⑦、確定業(yè)主賣(mài)房的原因，以便日后的價(jià)格磋商。⑦、馬上將所得資訊記錄并在房友系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行輸入。簽訂合同時(shí)應(yīng)記錄水電表計(jì)數(shù)、物業(yè)費(fèi)、原戶(hù)口是否已遷移等。買(mǎi)賣(mài)雙方一起去五象廣場(chǎng)青秀區(qū)（房子所在城區(qū)）地稅局（圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)旁）；高新區(qū)