【正文】 申請和放款時(shí)間都有延遲現(xiàn)象)第五篇：廣州二手房交易流程廣州二手房交易流程不通過房屋中介完成二手房購買，需走好十步，基本流程如下：查冊——簽三方約——簽件、送銀行審批——貸款申請成功——業(yè)主報(bào)稅——交易遞件——完稅過戶——領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》——辦理抵押登記——銀行放款一、查冊查冊有兩種方式：（1）業(yè)主須提供房產(chǎn)證的登記字號交由中介方代查。四、貸款申請成功買家向按揭人員查詢銀行審批貸款金額、年限、月供款額的相關(guān)信息。九、辦理抵押登記房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。建議提前了解交易方式，以加快交費(fèi)的速度。（3）經(jīng)濟(jì)收入證明原件及復(fù)印件。如原產(chǎn)權(quán)有貸款，過戶前先進(jìn)行還貸解押的手續(xù)，時(shí)間330天不等，每個(gè)銀行不一樣?？蛻粲蟹慨a(chǎn)求購求租需求時(shí)：①、按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，選擇某一房源做試探性介紹，進(jìn)一步了解客人需求； ②、當(dāng)客戶超過一個(gè)人時(shí)，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們之間的相互關(guān)系。⑶、電話接聽注意技巧：①、反客為主，不要一味回答客戶的問題，被客戶牽著走，要正確引導(dǎo)客戶。簽訂買賣合同務(wù)必記得要當(dāng)工作人員的面簽訂合同才有效。（4）買方交契稅款，可刷卡需要攜帶買賣合同原件及復(fù)印件、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、買賣雙方身份證復(fù)印件、買方身份證原件、賣方契稅完稅證原件及復(fù)印件。買方將剩余款項(xiàng)存入銀行進(jìn)行資金監(jiān)管。⑶、回業(yè)主客人看房后意向（回復(fù)看房結(jié)果）：①、看完房后，業(yè)主最需要知道的就是結(jié)果，看房后必須于二天內(nèi)與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，將客人反應(yīng)告知（無論客戶是否有意向，都需回復(fù)業(yè)主，想好目的后再作溝通）；②、客戶的價(jià)錢與業(yè)主接近時(shí)，以將客戶的報(bào)價(jià)適當(dāng)控制報(bào)與業(yè)主，保留空間進(jìn)行價(jià)格磋商；③、客戶的價(jià)錢與業(yè)主報(bào)價(jià)存在較大差異時(shí)，仍然報(bào)與業(yè)主，留意業(yè)主的反應(yīng)，也為以后價(jià)格磋商打基礎(chǔ)；⑷、確定致電客人的目的：(5)①、物業(yè)介紹，是在初次對客戶進(jìn)行了解后針對客戶需求，向客人推薦房產(chǎn)，強(qiáng)化需求點(diǎn)，引起看房欲望；②、這是一個(gè)試探客戶需求的關(guān)鍵點(diǎn)：根據(jù)客戶的肯定與否定鎖定客戶需求；③、付諸行動(dòng)，約客人看房：嘗試與業(yè)主聯(lián)系后再確定看房時(shí)間；④、控制時(shí)間段，詢問客人看房后的意向；⑤、如客戶已買到房子，先做恭喜再詢問在哪套物業(yè)買的房子并了解還有沒有房產(chǎn)需要租售登記，以我們的服務(wù)爭取客戶的朋友親戚等潛在客戶。③、多提問，獲取協(xié)議簽署之前了解客人需求，抓住客戶關(guān)心的問題，抓住客戶關(guān)心的問題進(jìn)行主推，將所介紹產(chǎn)品的特點(diǎn)講述的符合需求，使客戶感覺房子正是她/他所需求的；④、告知客戶簽訂協(xié)議的目的是便于公司掌握經(jīng)紀(jì)人的工作狀態(tài)，所有帶看房的量化以協(xié)議為準(zhǔn)；⑤、明確雙方義務(wù)，所看房屋成交之前不收取任何費(fèi)用，以成交確定傭金的收取，委托簽署的基本要求及注意事項(xiàng)：⑴、業(yè)主房產(chǎn)出售/租委托A、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應(yīng)向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服務(wù)及承擔(dān)的責(zé)任； B、說服、簽署注意事項(xiàng)①、確認(rèn)委托人有委托資格；②、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的狀況；③、確認(rèn)委托的價(jià)格及費(fèi)用支付；④、確認(rèn)傭金的給付（或無償）；⑤、確認(rèn)雙方的義務(wù)及責(zé)任；⑥、確認(rèn)委托的事項(xiàng)及范圍、生效日期及期限，并簽字確定；⑵、簽署中介服務(wù)協(xié)議書：①、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應(yīng)向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服務(wù)及承擔(dān)的責(zé)任；②、委托簽署必須附有客戶身份證、電話號碼，由銷售人員進(jìn)行填寫；③、客戶由銷售人員處每得知一項(xiàng)房產(chǎn)詳細(xì)信息（未帶看）或帶看必須由客戶予以簽名確定；④、客戶方看樓人員有變化時(shí)必須重新簽定委托；已簽署的委托審核流程：⑴、房產(chǎn)出售/租委托：A、當(dāng)日交店長審核委托，根據(jù)業(yè)主的報(bào)價(jià)高低作出適當(dāng)?shù)膶Σ? ①、價(jià)錢低于市場價(jià)，根據(jù)平時(shí)投資客聯(lián)系方式重點(diǎn)推廣爭取即時(shí)成交；②、符合市場價(jià)，安排進(jìn)行配對，并予以廣告發(fā)布；③、業(yè)主期望高時(shí)，價(jià)錢高于市場價(jià)，但房產(chǎn)頗為優(yōu)質(zhì)，即時(shí)安排扮客殺價(jià)；④、普通房源且價(jià)錢高時(shí)，安排保持適時(shí)跟蹤與聯(lián)系，告知業(yè)主向客源推介后但客人聽價(jià)沒有看樓欲望，且一致認(rèn)為價(jià)錢過高試探業(yè)主反應(yīng)；B、店長審核委托內(nèi)容：①、委托人具委托資格，是否產(chǎn)權(quán)人，是否存在產(chǎn)權(quán)共有人；②、委托書有否記載產(chǎn)權(quán)詳細(xì)情況；③、產(chǎn)權(quán)人是否對委托書進(jìn)行確認(rèn)。（2）業(yè)主本人持房產(chǎn)證和身份證原件到房管局提交申請。律師提醒：批貸銀行一般可提供同意貸款確認(rèn)書（俗稱：同貸書）五、業(yè)主報(bào)稅所報(bào)稅額應(yīng)按合同上的真實(shí)成交價(jià)格申報(bào)。律師提醒：按揭付款須由房管部門歸檔后方能辦理抵押登記，登記后房地產(chǎn)證備注欄有“貸款銀行”名稱。賣方稅費(fèi)為： =評估價(jià)%； =3元/平方米； =成交價(jià)%（出證未滿5年、出證已滿5年但不能提供購房發(fā)票）或營業(yè)稅=本次銷售利潤%（出證已滿5年，可提供原購房發(fā)票）； =成交價(jià)%（入住未滿5年，已滿5年可免征）； =基準(zhǔn)地價(jià)3%（已繳可免征）； =土地出讓金3%（已繳土地出讓金可免征）； （此為非普通居住用房的二手樓交易稅費(fèi)，僅供參考）律師提醒：，具體交易方式以各交易中心為準(zhǔn)。（2）若買方已婚，需提供結(jié)婚證，配偶身份證，戶口簿原件及復(fù)印件；若買方未婚，則提供未婚證明。重要提醒：在貸款前需進(jìn)行個(gè)人資信的審核，如銀行有不良記錄（借款不按時(shí)還款）可能無法審核通過！買賣雙方提供的貸款資料：；；；； ； ；；；、交房的主要內(nèi)容①內(nèi)部設(shè)施②清算費(fèi)用及過戶（包括水、電、煤氣、物管費(fèi)、有線電視、電話等）核查房屋的內(nèi)部設(shè)施清算物業(yè)費(fèi)、水、電、煤氣等欠費(fèi)物業(yè)處資料更新及水過戶電過戶煤氣過戶有線電視過戶電話、寬帶過戶（需賣方陪同）鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認(rèn)書》五、交易時(shí)間表交定金，簽定合同，約定首付款時(shí)間，并于當(dāng)日過戶。⑥、確定產(chǎn)權(quán)所有人的狀況；⑦、確定業(yè)主賣房的原因，以便日后的價(jià)格磋商。⑦、馬上將所得資訊記錄并在房友系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行輸入。簽訂合同時(shí)應(yīng)記錄水電表計(jì)數(shù)、物業(yè)費(fèi)、原戶口是否已遷移等。買賣雙方一起去五象廣場青秀區(qū)（房子所在城區(qū)）地稅局（圖書批發(fā)市場旁）；高新區(qū)