【正文】 照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。由于個人代理人數(shù)量多、金額小、流動性強，稅收征管成本較高，也涉及到個人利益，敏感性強。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據(jù)已經失效。二、景區(qū)門票適用征稅范圍問題部分地市反映，景區(qū)門票適用生活服務中文化體育服務、旅游娛樂服務征稅范圍界定問題，有關政策指引如下：（一）根據(jù)定義，文化服務，是指為滿足社會公眾文化生活需求提供的各種服務。秉持“對于征稅主體發(fā)生的一項應稅行為，不重復征稅”的原則，對適用上述情況開具的增值稅普通發(fā)票，不再征收增值稅，也不通過申報表體現(xiàn)。二是預繳與代開不銜接。為此，對于租賃期較長，在2017年12月31日之后對應的租金收入，應該規(guī)定計算繳納增值稅。十四、購入農產品抵扣問題根據(jù)現(xiàn)行政策，現(xiàn)將購入農產品進項稅額抵扣問題梳理如下：（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額，準予從銷項稅額中抵扣。據(jù)了解，對于小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務代開專用發(fā)票，金三系統(tǒng)將分兩步升級，第一步實現(xiàn)建筑服務差額計稅、全額代開功能；第二步解決預繳表申報與代開專票重復征稅問題。房地產企業(yè)自行開發(fā)的產品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。這些新增試點行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，；，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。舉例來說，一個房地產開發(fā)企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。七、關于保險公司個人代理人問題在保險行業(yè)中，存在著大量的個人代理人，他們向保險公司收取代理手續(xù)費，并在授權的范圍內代為辦理保險業(yè)務。該文件規(guī)定，認定辦法第五條第（三）款所稱不經常發(fā)生應稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經常發(fā)生應稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應稅行為。對于應辦理而未辦理一般納稅人資格登記的營改增試點納稅人，主管稅務機關要告知納稅人，如果不辦理登記，將按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票。十七、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款范圍問題房地產開發(fā)企業(yè)取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。十六、關于房地產開發(fā)企業(yè)2016年4月30日前已在地稅機關申報繳納營業(yè)稅，正式銷售時增值稅發(fā)票開具問題房地產企業(yè)正式銷售時，為方便納稅人辦理房產過戶，避免出現(xiàn)“一套房產、兩張發(fā)票”的情形，在正式開具不動產發(fā)票時建議采取以下方式：（一）不動產已全額繳納營業(yè)稅，本次開票不涉及稅款補退此種情況參照本指引中上條“關于已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票問題”進行處理；（二）不動產已部分繳納營業(yè)稅，本次開票需要再征收增值稅此種情況暫可通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能進行開票。核實的數(shù)據(jù)由稅企雙方共同簽字確認并留存。對此問題，有人認為房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產品用于出租并沒有進行明文規(guī)定。六、關于建筑業(yè)納稅人適用簡易計稅方法的對象問題部分建筑企業(yè)對適用簡易計稅方法的對象存在疑惑，不清楚是以建筑項目為對象還是以整個納稅主體為對象。營改增試點從制度上緩解了貨物和服務稅制不統(tǒng)一和重復征稅的問題，貫通了服務業(yè)內部和二、三產業(yè)之間的抵扣鏈條，減輕了企業(yè)稅負，激發(fā)了企業(yè)活力，促進了社會分工協(xié)作，有力地支持了服務業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉型升級，提升了貨物貿易和服務貿易出口競爭力，是推進經濟結構轉型升級的重要舉措。問：全面推開營改增試點有哪些新的措施和改革內容？答：全面推開營改增試點，基本內容是實行“雙擴”。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉售行為，應該按發(fā)票金額繳納增值稅；如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續(xù)費。關于統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中“企業(yè)集團”的界定問題統(tǒng)借統(tǒng)還中的“企業(yè)集團”，是指以資本為主要聯(lián)結紐帶的母子公司為主體，以集團章程為共同行為規(guī)范的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業(yè)或機構共同組成的具有一定規(guī)模的企業(yè)法人聯(lián)合體。對于選擇按季申報的金融機構，開展個人實物黃金交易業(yè)務，可一并按季進行納稅申報。對于房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，并且不受上述條款時間的限制。同時，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務發(fā)生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申報代開增值稅發(fā)票，即全額代開。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現(xiàn)，將來正式確認收入開具不動產銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。根據(jù)《國家稅務總局關于調整增值稅一般納稅人管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2015年第18號）及相關規(guī)定，結合新舊稅制銜接的實際，主管稅務機關要在試點實施后10個工作日內制作《稅務事項通知書》，告知納稅人應當在收到《稅務事項通知書》后10個工作日內向主管稅務機關辦理相關手續(xù)。房地產企業(yè)自行開發(fā)的產品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項目為對象的。房地產業(yè)按項目管理是基本原則，這是針對房地產行業(yè)特點專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對部分產品選擇適用簡易或一般的計稅方法，是對房地產行業(yè)實實在在的利好。二是核實相關數(shù)據(jù)。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區(qū)分對待：如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉售行為，應該按發(fā)票金額繳納增值稅；如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續(xù)費。營改增后，對跨縣區(qū)提供建筑服務，基本沿襲了營業(yè)稅下的管理方式，也是持外管證在勞務發(fā)生地預繳稅款，回機構所在地申報。遵循這一原則，房地產開發(fā)企業(yè)是否適用簡易計稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產項目為對象的。舉例來說，一個建筑企業(yè)有A、B兩個項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方法。三、關于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據(jù)?國家稅務總局關于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費食品增值稅有關問題的公告?（國家稅務總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費的食品，屬于不經常發(fā)生增值稅應稅行為，根據(jù)?中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則?（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經常發(fā)生增值稅應稅行為”出自?國家稅務總局關于明確?增值稅一般納稅人資格認定管理辦法?若干條款處理意見的通知?（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。四是加強宣傳輔導。三、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款開票問題《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。為了適應保險行業(yè)業(yè)務需求，減少個人代理人和稅務機關的辦稅成本，擬對保險行業(yè)個人代理人問題采取集中代開發(fā)票的形式。因此，餐飲業(yè)銷售非現(xiàn)場消費的食品，應適用17%的稅率。包括：文藝創(chuàng)作、文藝表演、文化比賽，圖書館的圖書和資料借閱，檔案館的檔案管理，文物及非物質遺產保護，舉辦宗教活動、舉辦科技活動、舉辦文化活動，提供游覽場所。三、關于房地產開發(fā)企業(yè)2016年4月30日前已在地稅機關申報繳納營業(yè)稅，正式銷售時增值稅發(fā)票開具問題房地產企業(yè)正式銷售時，為方便納稅人辦理房產過戶，避免出現(xiàn)“一套房產、兩張發(fā)票”的情形，在正式開具不動產發(fā)票時建議采取以下方式：（一）不動產已全額繳納營業(yè)稅，本次開票不涉及稅款補退此種情況參照本指引中上條“關于已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票問題”進行處理；（二）不動產已部分繳納營業(yè)稅，本次開票需要再征收增值稅此種情況暫可通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能進行開票。在提交《增值稅預繳稅款表》時，需要繳納應預繳稅款，同時在代開增值稅專用發(fā)票時也要先繳稅后開票，造成重復征稅。例如：納稅人（其他個人）于2016年1月1日將不動產對外出租，收取預收款300萬元，租賃期為10年，則2016年1月1日至2017年12月31日2年對應的租金收入免征增值稅，2018年1月1日至2025年12月31日8年對應的租金收入按規(guī)定計算繳納增值稅。（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額，準予從銷項稅額中抵扣。在第一步升級后，第二步升級前，申請在服務發(fā)生地代開增值稅專用發(fā)票的，代開專票并繳納稅款后，該筆業(yè)務暫不進行增值稅預繳申報。三、關于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據(jù)《國家稅務總局關于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費食品增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第17號）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場消費的食品，屬于不經常發(fā)生增值稅應稅行為，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經常發(fā)生增值稅應稅行為”出自《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規(guī)定。二是將不動產納入抵扣范圍。這一原則對于建筑企業(yè)選擇簡易計稅方法同樣適用。營改增之前，營業(yè)稅是由保險公司代扣代繳，營改增之后，個人代理人成為了增值稅納稅人。此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。同時，向納稅人宣傳一般納稅人與小規(guī)模納稅人相比，存在的優(yōu)勢，引導納稅人辦理資格登記。誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。秉持“對于征稅主體發(fā)生的一項應稅行為，不重復征稅”的原則，對適用上述情況開具的增值稅普通發(fā)票，不再征收增值稅，也不通過申報表體現(xiàn)。對于個別納稅人反映管戶移交數(shù)據(jù)中營業(yè)稅不實的問題，主管稅務機關應進一步核實，以核實后的數(shù)據(jù)作為其一般納稅人登記的依據(jù)。九、關于房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產品出租有關問題《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）以及《國家稅務總局關于發(fā)布》（國家稅務總局公告2016 年第16號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動產的時間來判定，2016年4 月30 日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。因此，在移交確認過程中，對這類納稅人的報驗登記信息不必進行登記確認，也不必登記為增值稅一般納稅人，對于已經辦理登記確認信息的納稅人，需要對登記確認信息予以刪除。今年減稅的總額將超過5000億元。5月1日起，從餐飲住宿、旅游娛樂到教育醫(yī)療、房屋租售，這些市場交易活動都要改繳增值稅。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。關于保險