【正文】 道，但又有一定的距離，且有小區(qū)路環(huán)繞小區(qū) 四周，令住戶在享受安靜環(huán)境的同時(shí)又可享受便利之交通。 員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價(jià)格與一路之隔的對面區(qū)域相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻?？偯娣e 平方公里 ，人口 萬人。 1． 3．項(xiàng)目分析 ：海景中心 ：由 2 幢 28 層組成 ：現(xiàn)推都景軒，海都軒的 7～ 28 層 ：只交一成，即做業(yè)主 格： 4076～ 5598 元 /m2，均價(jià) 4708 元 /m2 （復(fù)式） 4228～ 7289 元 /m2，均價(jià) 6255 元 /m2 ：一級一類裝修（高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門） ⑴ 優(yōu)勢分析 本項(xiàng)目由海景公司開 發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。 ⑵ 劣勢分析 ① 位于主干道旁，受噪音影響及空氣污染嚴(yán)重，影響買家購買意欲； ② 樓盤門前外來人員較多，出入欠缺安全感； ③ 樓盤周邊相同類型的對手樓盤較多，銷售上有不小的壓力。項(xiàng)目不但應(yīng)在規(guī)劃中力求細(xì)致、完善，在設(shè)計(jì)中多考慮人對居住環(huán)境要求，還可在企劃營銷中體現(xiàn) 以客為尊的誠意和“以人為本”的理念。 故此，在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長避 短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心”的雙重“抵買”價(jià)值。 分析：其他區(qū)域如東山區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)人士，欲改換生活環(huán)境，選擇新規(guī)劃的東部城市中心作為置業(yè)對象，同時(shí)享擁新規(guī)劃帶來的新設(shè)施新配套。并可通過橫幅，彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。 展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險(xiǎn)。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費(fèi)者對本項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動。并配合相關(guān)的公關(guān)活動，在新聞媒介上作適當(dāng)?shù)膱?bào)道。 第二階段延續(xù)第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點(diǎn)，以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點(diǎn)。 價(jià)格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項(xiàng)目的認(rèn)識度。同時(shí)，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采 取措施對舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準(zhǔn)）給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。 4）地段偏好 —— 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷。此外，對于外來人士而言，群居意識是影響他們選擇居住地點(diǎn)的重要因素之一，如廣東潮汕地區(qū)的人士在這方面表現(xiàn)尤為突出。 唯此，結(jié)合區(qū)域市場情況和自身 特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象 “天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范” 以此定位入市，充分迎合市場，進(jìn)而突破市場，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、現(xiàn)場包裝、接待中心、示范單位等方面營造一個(gè)非常 舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動客戶的心，促進(jìn)客戶成交。 ⑵ 劣勢分析 ① 該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售； ② 周邊外來人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心； ③ 該樓盤周邊生活配套設(shè)施不齊全，且多為裝飾材料店鋪，影響樓盤檔次； ④ 戶型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象； ⑤ 規(guī)模小，難上檔次。 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。 位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 1． 5．項(xiàng)目周邊配套狀況 ① 大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校 ② 中學(xué)：四十四中學(xué)、華 師大附中、天華中學(xué) ③ 小學(xué)：昌樂小學(xué) ④ 銀行：中國建設(shè)銀行 ⑤ 飲食：云景酒家、中意食莊、食神等。通過融合項(xiàng)目“以人為本”的經(jīng)營理念，可以把握更多潛在客戶，打動他們的心，促進(jìn)成交。項(xiàng)目形象定位可從小區(qū)住宅、園林綠化、生活質(zhì)素高等方面重點(diǎn)訴求。 分析：由于不滿現(xiàn)時(shí)的拆遷安置區(qū)域，想通過拆遷重新別尋居所地方，新規(guī)劃區(qū)域?yàn)榇祟惾酥走x。 ⑵ 戶外廣告設(shè)置 戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力，可以有效提升項(xiàng)目的知名度。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議如下： ⑴ 贈送一年管理費(fèi) 針對工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種 實(shí)惠的感覺，有效促進(jìn)成交 ⑵ 贈送一年天河公園門票 提醒潛在買家項(xiàng)目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。 ．競爭對手分析 高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，競爭日趨激烈：從風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、豪華會所、室內(nèi)裝修，到價(jià)格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運(yùn)用，均挖空心思，務(wù)求令到消費(fèi)者解囊認(rèn)購。 媒介選擇 報(bào)紙 《廣 州日報(bào)》、《羊城晚報(bào)》 電視 以省有線、市有線翡翠臺與本港臺為主，廣州電視臺為輔 電臺 廣州二臺、羊城交通臺 方 案 說 明 此次策劃提案提供了本項(xiàng)目廣告宣傳推廣的總體思路及意圖都只是一個(gè)大的框架，許多細(xì)節(jié)部分還有待與發(fā)展商溝通，加以進(jìn)一步充實(shí)完善，其中主要有： 報(bào)紙、樓書等的重新創(chuàng)作設(shè)計(jì) 公關(guān)活動的專項(xiàng)活動提案 各媒介投入廣告的具體時(shí)間及版位 結(jié)束語 就項(xiàng)目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設(shè)計(jì)而言，結(jié)合適當(dāng)?shù)膬r(jià)格定位，理應(yīng)能夠保持一定的銷售業(yè)績。以此獲得目標(biāo)消費(fèi)群的 認(rèn)可，帶動銷售。 ⑶ 廣州電臺一、二臺、城市之聲電臺、音樂電臺。 利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過主動聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項(xiàng)目的客戶來源。 3）商品偏好 —— 喜歡家居戶數(shù)少，出入人員較單純。 分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對區(qū)域感情不太考慮。而本項(xiàng)目和他們相似，故此，項(xiàng)目能不能夠在區(qū)域中獨(dú)樹一幟，決定其能否在市場競爭中脫穎而出。 ，引起客戶購買沖動 在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞