【正文】 ，具體可采取如下措施： 1成立專門領(lǐng)導(dǎo)班子，加強(qiáng)管理、統(tǒng)籌規(guī)劃；并聘請(qǐng)旅游系統(tǒng)的專家作顧問，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；實(shí)施了員工前期培訓(xùn)，儲(chǔ)備相關(guān)技術(shù)和人才；保持和加強(qiáng)與鄂州市有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行；加強(qiáng)新項(xiàng)目營(yíng)銷策劃和宣傳推廣。由于生態(tài)氣候的變化，可持續(xù)發(fā)展的要求，人們對(duì)自然的親近，給當(dāng)?shù)亟ㄖ砹嗽絹碓酱蟮淖兓鸵蟆? 10 武漢東郊最佳的湖景別墅區(qū) 自古以來，人類就擇水而 居，正因?yàn)橛辛怂庞辛司G色。這樣才能為紅蓮湖的住戶，旅游觀光者隨時(shí)提供一流的服務(wù)，便捷的信息及休息、休閑、健身、交流活動(dòng)的場(chǎng)所，會(huì)所和高爾夫俱樂部還可以介紹貿(mào)易伙伴，組織公關(guān)活動(dòng)和交流活動(dòng)。 11 高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目投資和經(jīng)營(yíng)支出 ： 完善現(xiàn)有高爾夫項(xiàng)目會(huì)所及配套娛樂項(xiàng)目投資約 500萬元，年均經(jīng)營(yíng)及維護(hù)支出約為 80萬元／年，折現(xiàn)為 80萬元 20 ＝ 1000萬元，此項(xiàng)支出為 1500萬元。上述投資預(yù)算是以 28000畝用地的開發(fā)和 20年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為基礎(chǔ)計(jì)算得出，在實(shí)際的項(xiàng)目實(shí)施上 則必須是分步實(shí)施、滾動(dòng)投資的方式，若以現(xiàn)有地區(qū)較為成熟的地盤為先期開發(fā)對(duì)象、以 20年建設(shè)周期分?jǐn)偅匆话阃愴?xiàng)目的資金投資運(yùn)用情況計(jì)算，估計(jì)首期頭二年內(nèi)資金的凈投入量約為投資總額的 30%，即約需 。 ⑵經(jīng)營(yíng)收入場(chǎng)租費(fèi)，消費(fèi)及客房服務(wù)費(fèi)收入 100萬元／年，折現(xiàn)約為：100萬元 20 ＝ 1250萬元。） 咨詢業(yè)務(wù)（稅后利潤(rùn) 80萬元，回收期兩年半。 由于上述計(jì)算土地出讓金是以 ／畝情況下， 此定價(jià)與目前市場(chǎng)實(shí)際情況相比偏低，因而計(jì)算結(jié)果是投資大而收益小，經(jīng)計(jì)算，地價(jià)與收入關(guān)系為：每畝出讓金上調(diào) 10％，則收入上調(diào) ％，所以可以看出地價(jià)是決定收益的關(guān)鍵。 合計(jì)費(fèi)用： 15680萬元。 e… 通電工程費(fèi)預(yù)計(jì)為 5000萬元，折 合單價(jià)每畝 5000萬元／ 28000畝＝／畝。 GOLF－高爾夫，其開頭字意為 GREEN，同時(shí)也有氧氣 OXYGEN、陽光 LIGHT、步履 FOOT，同為人的生命不可缺少部分而為人們所追求。 積極與東湖高技術(shù)開發(fā)區(qū)，有關(guān)大專院校、中國(guó)光谷及海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園聯(lián)系，力爭(zhēng)先在紅蓮湖區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，然后逐步招商引資，并力爭(zhēng)國(guó)外有關(guān)實(shí)力的海外集團(tuán)、財(cái)團(tuán)參與，按照遠(yuǎn)期規(guī)劃，建設(shè) 1－ 2個(gè)著名的高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)，使之成為開發(fā)區(qū)的主要支柱，提高紅蓮湖開發(fā)區(qū)的國(guó)內(nèi)外的知名度 ,以便更好的吸引資金和開發(fā)商，走上良性循環(huán)的發(fā)展道路。 開發(fā)建設(shè)成多種功能、可適應(yīng)不同層次旅游者需要的度假圣地 根據(jù)紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)周邊城市人口及旅游資源，考慮經(jīng)濟(jì)和旅 游業(yè)的當(dāng)前需要和今后發(fā)展，本著開發(fā)和經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的原則，開發(fā)適合針對(duì)各類人群的旅游項(xiàng)目和設(shè)施，如針對(duì)一般居民的假日雙休游，針對(duì)高級(jí)白領(lǐng)或收入較高階層的打高爾夫球活動(dòng)或高級(jí)會(huì)所的商貿(mào)洽談活動(dòng)，針對(duì)外國(guó)旅游者的中南民風(fēng)民俗旅游活動(dòng)等，以吸引不同層次的旅游者。公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“老年人旅游 ”、 “商務(wù)旅游 ”、 “環(huán)保旅游 ”和 “康復(fù)旅游 ”等旅游品種的市場(chǎng)拓展力度，來補(bǔ)充常規(guī)客源的 不足，力爭(zhēng)做到 “淡季不淡 ”。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 紅蓮湖旅游季節(jié)性波動(dòng)較大 ,淡旺季明顯。 根據(jù)湖北省及鄂州市政府的有關(guān)決議，紅蓮湖旅游度假區(qū)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)上享有如下的政策扶持： （ 1）紅蓮湖旅游度假區(qū)享受省級(jí)旅游度假區(qū)及省級(jí)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。按本地市民出游平均每人天消費(fèi) 240元計(jì)，則武漢本市居民近郊旅游的年消費(fèi)市場(chǎng)近 30億元，而且這個(gè)市場(chǎng)的年增長(zhǎng)率在30%以上。 新公司除引進(jìn)行了在房地產(chǎn)開發(fā)和區(qū)域規(guī)劃建設(shè)上有豐富經(jīng)驗(yàn)和品牌效應(yīng)的保安集團(tuán) 外，公司在法人治理結(jié)構(gòu)上也按照現(xiàn)代企業(yè)制度設(shè)計(jì)，依照保安集團(tuán)的公司建制模式，建立了一整套的科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制： 建立了較為完善的內(nèi)部管理機(jī)制，規(guī)范公司運(yùn)作： 公司的組織結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按《公司法》要求設(shè)立，同時(shí)結(jié)合公司所屬行業(yè)的特點(diǎn)和公司具體情況制訂了較為完善的管理制度，健全了合理的組織結(jié)構(gòu)和強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)管理班子。以紅蓮湖為中心， 東至呈列－扇子湖農(nóng)場(chǎng)鄉(xiāng)級(jí)公路，西至廟嶺－大葉鄉(xiāng)級(jí)公路，南至扇子湖大堤，北至武漢－黃石高速公路。 紅蓮湖旅游度假區(qū)與黃石市、鄂州市、黃岡市等工商業(yè)發(fā)達(dá)的城市也不遠(yuǎn)，這些城市都是工業(yè)、商業(yè)十分發(fā)達(dá)的地區(qū)，在華中地區(qū)有著舉足輕重作用。 以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的，制定設(shè)計(jì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理制度： 在公司的具體運(yùn)作中，實(shí)行以效益為中心、以效率為標(biāo)準(zhǔn)的原則，推行 “統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，分級(jí)管理 ”運(yùn)作模式，公司總部自身及各下屬企業(yè)都簽訂了年度 《經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書》、 《總體經(jīng)營(yíng)方案》等，建立了相應(yīng)的考核、激勵(lì)機(jī)制。武漢由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，對(duì)周邊客源市場(chǎng)有較強(qiáng)的吸引力，吸引眾多旅游者到漢旅游，形成了一個(gè)以武漢為中心的旅游市場(chǎng)集散地，出游方向多為自然風(fēng)光較為優(yōu)美的 景區(qū)，長(zhǎng)線旅游和短線旅游都有增長(zhǎng)，家庭出游比例明顯提高，出游主題更明確。 （ 2） 20xx年 5月 30日，鄂州市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要（ 22）號(hào)決定：湖北省紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司對(duì)度假區(qū) 24平方公里規(guī)劃的具備“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理 ”的五個(gè)一權(quán)限。在旅游淡季公司旅游設(shè)施將出現(xiàn)一定程度的過剩，會(huì)給公司在度假區(qū)的直接經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目帶來一定壓力。 (2) 通過加大投入、統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)模開發(fā)的方式，提高競(jìng)爭(zhēng)門檻，將土地的開發(fā)和樓盤建設(shè)與度假區(qū)的自然景觀優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，樹立公司品牌，提高現(xiàn)有旅游設(shè)施及服務(wù)的技術(shù)含量和檔次，加強(qiáng)與樓盤相關(guān)的旅游新產(chǎn)品開發(fā)，創(chuàng)造新的賣點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)可按近期（五年）內(nèi)達(dá)到海內(nèi)外旅游者 200萬人次，其中外國(guó)旅游者 10萬人次，中期（十年）內(nèi)外旅游者 300萬人次，其中外國(guó)旅游者 20萬人次，遠(yuǎn)期（二十年）內(nèi)外旅游者 400萬人次，其中外國(guó)旅游者 40萬人次。 引進(jìn)大財(cái)團(tuán)資金高科技技術(shù) 由于有了良好的軟硬環(huán)境，在遠(yuǎn)期可以考慮引進(jìn)大財(cái)團(tuán)資金和新技術(shù)，建成 1－ 2個(gè)知名的高科技工業(yè)園，作為紅蓮湖開發(fā)區(qū)今后發(fā)展中堅(jiān)力量。隨著人們生活水平的提高，高爾夫球場(chǎng)將為居住在紅蓮湖高級(jí)別墅區(qū)的主人與國(guó)內(nèi)外政、企、商界精英、文化藝術(shù)及其它社會(huì)名流或親朋 好友提供一個(gè)休閑、交際、健身等活動(dòng)的絕好去處。 f… 綠化工程費(fèi)用及小區(qū)公用設(shè)施費(fèi)用 16000萬元，折合單價(jià)每畝 5000萬元／ 28000畝＝ ／畝。 以上五部分總投資預(yù)算為： 1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＝ 131966萬元。 2．水面租賃收入： 紅蓮湖區(qū)水面 ，水面租賃按年均租金 65萬元計(jì)算，水面租賃收入折現(xiàn)（折現(xiàn)率按 ）。） 主要項(xiàng)目產(chǎn)生投資回收效益表 項(xiàng)目名稱 投資總額萬元 本次資金投入 產(chǎn)生效益時(shí)間 投資回收期 土地開發(fā) 滾動(dòng)開發(fā) 20xx年 高爾夫球場(chǎng) 1500 500 20xx年 4年 水上觀光巴 2200 1000 20xx年 士 投資咨詢 200 200 20xx年 。 3．高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目收入： 按國(guó)際上高爾夫球的經(jīng)營(yíng)慣例，經(jīng)營(yíng)收入有： ⑴會(huì)員證收入約為 900萬元。 項(xiàng)目啟動(dòng)的資金需求： 由于紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃的面積達(dá) 24平方公里，面積十分廣闊，而且建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)近 20年，需要投入的資金數(shù)額巨大，因此開發(fā)應(yīng)是分步驟、有階段、流動(dòng)式的。 水面租賃費(fèi)用： 20xx年 5月 30日鄂州市人民政