【正文】 貴司進一步深層次的合作中逐步落實。環(huán)渤海經(jīng)濟圈的崛起，黃河經(jīng)濟帶的振興，為濱州的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。因此，努力提升濱州市中心城區(qū)的城 市吸引力及凝聚力將成為政府的重要工作之一。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市發(fā)展進程不斷推進，在未來幾年內(nèi)，濱州市房地產(chǎn)將得到較大的發(fā)展。 20 ? 城市性質(zhì)： 南融山東半島城市群、濟南城市圈，北接天津濱海新區(qū)，面向環(huán)渤海，服務(wù)京津濟，努力打造成黃河三角洲中心城市、全國棉紡家紡之都 、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。因此，定價反映的不是當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展水平。從近幾年的發(fā)展趨勢來看，整個發(fā)展速度較快，特別是 04 年來，投資額大幅度增長。至目前歷時近 3 年，政府的宏觀調(diào)控政策一年比一年 猛烈，執(zhí)行力度一年比一年加強，效果也逐漸顯現(xiàn)：部分大城市與沿海城市房價上漲速度開始回落，甚至個別城市房價出現(xiàn)了下跌現(xiàn)象。 ? 近幾年濱州新區(qū)的開發(fā)建設(shè)速度較快，由于對土地供應(yīng)控制不嚴(yán)，新區(qū)土地供應(yīng)量劇增，在一兩年內(nèi)市場便將出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來市場供給量不容樂觀。目前銷售狀況較好的樓盤，一般都能達到 1 套 /天以上的銷售速度。 樓盤名稱 項目類型 建筑面積 開盤時間 銷售價格（元 /㎡） 至尊門第 高層住宅 萬㎡ 2550 中海豪庭 小高層住宅 +沿街商鋪 萬㎡ 2300 望?；▓@ 多層、小高層住宅 +商業(yè)街 30萬㎡ 多層 1850 小高層未推出 麗景新園 多層住宅小區(qū) +沿街商鋪 20萬㎡ 一期 20xx 年，二期 住宅： 20xx 商業(yè)一層： 4000 優(yōu)士閣 獨棟小高層住宅 萬㎡ 2250 現(xiàn)代城 多層住 宅 +商業(yè)廣場 40萬㎡ 一期 ，二期 20xx 年底 1600 國際大廈 住宅 +辦公樓 +商業(yè) 7萬㎡ 預(yù)計 未公開 區(qū)域特征： 主要依托新區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境吸引購房者。 銷售狀況： 開發(fā)區(qū)集中了大量濱州市企業(yè)工薪階層，且目前市場在售樓盤不多，目前在售幾個樓盤主要面向開發(fā)區(qū)幾個工業(yè)企業(yè)職工進行團購，價位較低，因此消化速度均比較快。 05000001000000150000020xx000250000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx施工面積竣工面積 43 項目名稱 位置 市場層次 中海城 中海北側(cè) 高檔 中海金都別墅 中海西北側(cè) 高檔 海上世界花園 中海南岸 高檔 金和房產(chǎn)地塊 黃河五路南、渤海十八路西 中高檔 中海學(xué)苑西南角地塊 黃河十二路北，渤海十六路東 中高檔 新城廣場花園小區(qū)二期高層 黃河二路北，渤海十六路東 中高檔 益動置業(yè)地塊 黃河五路北，渤海九路西 中高檔 金座豪庭 黃河四路北，渤海六路西 中高檔 城市楓景 黃河二路北，渤 海十七路西 中檔 黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊 黃河二路南，渤海五路西 中檔 萬鑫時代新城 黃河二路南，渤海八路西側(cè) 中檔 時間瑄嘉名都東區(qū) 黃河十路北，渤海七路東 中檔 麒麟閣 黃河十二路，渤海十一路東 中檔 黃河五路城中村改造地塊 黃河五路南，渤海十二路東 中檔 現(xiàn)代城后期地塊 黃河二路南，渤海十八路東 中檔 山柳杜開發(fā)地塊 黃河四路以南渤海十六路西 中檔 水岸豪庭 長江一路北，渤海十八路西 低檔 二十里堡 黃河十路八，渤海九路西 低檔 44 高端樓盤將集中在中海區(qū)域，并以別墅為 主 由上表可以看出，濱州高端市場供給將集中在中海區(qū)域，以中海城、中海金都別墅為代表，產(chǎn)品以別墅為主。根據(jù)第 1 題購房者中二次以上置業(yè)者占較大比例，目前居住面積的調(diào)查結(jié)果在一定程度上反映了 130 平方米以上大戶型的市場將有可能達到總體需求市場的 20%以上。 若在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇哪種交通工具2 1 7 5 0 . 3 5 0 . 6 5 0 . 617 3 . 9 4 . 0 5 4 . 574 1 7 . 2 1 7 . 2 7 1 . 878 1 8 . 1 1 8 . 2 9 0 . 017 3 . 9 4 . 0 9 3 . 918 4 . 2 4 . 2 9 8 . 18 1 . 9 1 . 9 1 0 0 . 04 2 9 9 9 . 5 1 0 0 . 02 .54 3 1 1 0 0 . 0私人汽車單位專車摩托車公共大巴 / 中巴出租車自行車 / 步行其它T o t a lV a l idS y s t e mM is s in gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t私人汽車 單位專車 摩托車 公共大巴 /中巴出租車 自行車 / 步行其它若在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇哪種交通工具050100150200250Frequency若在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇哪種交通工具 58 Q11 被調(diào)查者計劃購買的商品住宅建筑面積是多少（單位：平方米） 被調(diào)查者計劃購買的商品住宅建筑面積“ 91－ 110 平方米”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %，其次是“ 110130”的，占 %；此類購房群大部分需求戶型是三室兩廳。 每平方米單價房款總金額首期款金額月供款金額周圍的自然環(huán)境片區(qū)整體綜合形象地理位置小區(qū)內(nèi)的景觀和環(huán)境周圍生活設(shè)施配套情況室內(nèi)戶型結(jié)構(gòu)建筑外觀風(fēng)格物業(yè)管理水平及服務(wù)內(nèi)容開發(fā)商品牌 /實力面積 房屋結(jié)構(gòu)客廳臥室朝向購房因素050100150200Frequency購房因素 57 Q10 如果被調(diào)查者選擇在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇何種交通工具 如果被調(diào)查者選擇在新區(qū)（新立河以西）購房，選擇“私人汽車”作為交通工具的最多，占總?cè)藬?shù)的 %。 入戶調(diào)查量化統(tǒng)計報告說明 ① 項目名稱： 濱州房地產(chǎn)市場消費需求入戶調(diào)查 ② 抽樣方式： 分區(qū)配額隨機抽樣 ③ 調(diào)查對象： 年齡在 2260 歲之間的濱州地區(qū)消費者；未來 1 到 2 年有購房計劃；在家庭購房中屬于決策者和主要參與 者；被調(diào)查者不在地產(chǎn)開發(fā) /建筑公司、房產(chǎn)銷售 /咨詢服務(wù)機構(gòu)、媒介機構(gòu)、廣告公司、市場調(diào)查機構(gòu)等公司工作；三個月內(nèi)沒有接受過市場調(diào)查員訪問 ； ④ 執(zhí)行地點： 濱州市濱城區(qū) ⑤ 考核結(jié)果： ? 調(diào)查問卷 500份 ? 作廢問卷 69份 ? 有效問卷 431份 48 問卷重點數(shù)據(jù)提煉 A、消費體驗及影響購買決策因素 Q1 被調(diào)查者目前居住的住宅狀況 本次調(diào)查訪問對象中，被調(diào)查者中目前的住宅是“自己購買的商品住宅”最多，占被調(diào)查人數(shù)的 %，其次是購 買集資房 /經(jīng)濟適用房 /福利房者占 %，再次為租用房群體占 %。另外，由于宏觀調(diào)控執(zhí)行力度的加強，濱州新區(qū)將會有較多已經(jīng)審批的地塊開始動工建設(shè)，并且入市，未來市場供給量將迅速上漲，市場競爭顯得愈加激烈。 三室兩廳 125151 國際大廈 未開盤銷售，前期預(yù)約登記中 40 （ 4）開發(fā)區(qū)區(qū)域 代表樓盤： 明日星城、第五大道等。三期未推出，部分用于安置?？傮w上該區(qū)域住宅樓盤規(guī)模均比較小，品質(zhì)一般，但因區(qū)域配套完善，生活便利，仍然是大部分中端購房客群的 首選區(qū)域。目前濱州房地產(chǎn)正處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場化程度較低，在新區(qū)建設(shè)的過程中，比較容易出現(xiàn)“圈地”、“炒作地皮”的行為，因此地方政府對該項政策的執(zhí)行力度決定了濱州房地產(chǎn)將能否健康發(fā)展。 近幾年濱州商品房價格發(fā)展?fàn)顩r114298989811791499170002004006008001000120014001600180020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx（注：商品房價格由年商品房銷售額除以年商品房銷售面積所得。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費者考慮在濱州市中心區(qū)住房消費的比例相對較少。 22 第二篇 濱州房地產(chǎn)市場狀況 23 一、濱州房地產(chǎn)市場總體情況 濱州房地產(chǎn)發(fā)展 總述 翻開濱州城市發(fā)展的歷史，我們可以清晰地看到，濱州市真正意義上房地產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展，是與濱州新城市的規(guī)劃和建設(shè)同步的，但濱州房地產(chǎn)的市場化程度仍然滯后。從政府對交通道路、市政配套的升級改造開始，現(xiàn)在舊城改造項目如雨后春筍般涌 現(xiàn)：商業(yè)項目有渤海國際、國貿(mào)新天地、新興市場等；住宅項目有盛世春秋、橄欖御園、名仕嘉園等。 全市實現(xiàn)地方財政收入由 20xx 年的 20xx 年的 億元，從全省第 13位上升到第 11 位，占全省的比重達到%，提高了 個百分點，四年累計增長 %，年均增長 %。濱城區(qū)作為濱州市中心城區(qū)，人口密度優(yōu)勢未明顯 突 出，一方面反映了濱城區(qū)城市凝聚 力有限，另一方面也顯示出濱城區(qū)具有較大的發(fā)展空間。主體少數(shù)民族是回族，主要集中在陽信、無棣縣。調(diào)查的內(nèi)容主要包括濱州房地產(chǎn)市場宏觀、中觀、微觀等方面，同時對濱州市現(xiàn)階段的房地產(chǎn)供給和需求市場進行專業(yè)調(diào)研分析，對天鴻房地產(chǎn)公司待開發(fā)項目進行深入分析和前期策劃。以小清河為界，全境呈現(xiàn)南北兩種不同類型的地貌特征：小清河以南為低山丘陵區(qū)，以北為黃河沖擊平原。西區(qū)為新市政府所在位置，是濱州市新行政中心，未來居住中心區(qū)。從上表可以看出工 業(yè)總產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的比例不斷上升，全市工業(yè)化進程穩(wěn)步加快，為濱州市城市化進程提供有力保障，并給濱州市房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)。 ? 濱州市新區(qū)框架基本形成： 沿黃河五路的市政大樓、財政大廈、公路局大樓、交通大廈，廣電大廈等行政機關(guān)大樓拔地而起，中海公園、新立河岸、新濱公園、齊魯文化綠地、新城噴泉廣場的環(huán)境建設(shè)；各單位宿舍小區(qū)的建成入住，以及幾個新住宅項目新城廣場花園小區(qū)（ 至尊門第）、麗景新園、中海豪庭、現(xiàn)代城等也熱火朝天地建設(shè)著，使新區(qū)框架基本形成，區(qū)域城市建設(shè)及設(shè)施配套日漸成熟與完善。但可以看出濱州市未來住房需求將快速增長，未來幾年，濱州房地產(chǎn)將進入快速發(fā)展階段。目前西部新區(qū)新遷的人口，基本上是市直機關(guān)及其相關(guān)單位的領(lǐng)導(dǎo)、職員及公務(wù)員家庭，他們的住房通過單位統(tǒng)一征地統(tǒng)一集資建房解決。 ? 房地產(chǎn)市場化逐步提高，發(fā)展?jié)u趨成熟 在 03 年之前，由于濱州存在大量的自建房及單位集資房建設(shè)，一定程度上影響了濱州房地產(chǎn)的發(fā)展。將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)納入土地利用年度計劃。 34 區(qū)域市場特征及代表樓盤分析 （ 1）老區(qū)中心區(qū)域 代表樓盤： 名仕嘉園、盛世春秋、金座豪庭、橄欖御園、渤海國際廣場、國貿(mào)新天地、新興市場 2 期等。 銷售狀況： 老區(qū)北部區(qū)域房價比較低，區(qū)域市場主要吸引了濱城區(qū)大量的中低端客群，銷售速度也較快。 三室兩廳 137/143 望海花園 1852 套 三室兩廳 120/133/139/142/147 一期已推出五棟多層住宅， 110 套住宅，目前銷售 90套左右，銷售率達 80% 麗景新園 1500 套 三室兩廳 124142 住宅于 售完，目前在銷售沿街商鋪 優(yōu)士閣 48 套 兩室兩廳 90 目前銷售不到 20套，銷售率 30%。 而未來濱州的辦公樓市場發(fā)展將仍然緩慢，主要原因是濱州當(dāng)?shù)胤枪I(yè)企業(yè)數(shù)量不多，且大多數(shù)企業(yè)對辦公場所要求不高，導(dǎo)致辦公市場較難得到發(fā)展。但是由于大量集資房仍然存在，且未來市場將有大量的低價位樓盤（主要集中在老區(qū)北部、新區(qū)南部區(qū)域）、經(jīng)濟適用房項目集中入市，對濱州房價的上漲將有一定的抑制作用。而準(zhǔn)備購房四房以上或樓中樓、別墅的消費者比例達 %。 計劃購買的商品住宅建筑面積4 .9 .9 .97 1 . 6 1 . 6 2 . 642 9 . 7 9 . 8 1 2 . 41 5 9 3 6 . 9 3 7 . 2 4 9 . 61 0 5 2 4 . 4 2 4 . 6 7 4 . 271 1 6 . 5 1 6 . 6 9 0 . 926 6 . 0 6 . 1 9 7 . 08 1 . 9 1 . 9 9 8 . 85 1 . 2 1 . 2 1 0 0 . 04 2 7 9 9 . 1 1 0 0 . 04 .94 3 1 1 0 0 . 050 以下51 － 70 平方米7 1 9 0 平方米9 1 1 1 0 平方米1 1 1 1 3 0 平方米1 3 1