【正文】 控制在39萬人。從居住區(qū)域來看。全區(qū)面積１３６．８６平方公里，人口３７．１４萬，下轄１０個街道、３個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是集城鄉(xiāng)為一體的新型城區(qū)。物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)院所）之間的一項(xiàng)重要“斷層”工作，也是我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行商業(yè)企劃、制定并實(shí)施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。與其他三個行政區(qū)相比，便捷的交通是瑤海區(qū)重要的區(qū)位特點(diǎn)。有意向在東區(qū)購房的被訪者大多屬于當(dāng)?shù)鼐用瘢?，在各板塊中比例最高。據(jù)專家分析，這種旺盛的局面將會維持至少二十年不變，如果本案在一至兩年內(nèi)開發(fā)，將會很好地利用房地產(chǎn)旺盛的勢頭，造成銷售的火爆。在大環(huán)境下周邊樓盤的房價(jià)較低，給了明月港灣在價(jià)格上的浮動空間一定制約。因?yàn)殚L久以來，東區(qū)的居住質(zhì)量和環(huán)境都是比較差的，給東區(qū)一個煥然一新的居住環(huán)境。逸明閣：位于小區(qū)最北面，為突出逸明閣恬靜、安詳這特點(diǎn)，在逸明閣綠化帶上種植梅花和修筑假山奇石，加之釣魚臺，讓業(yè)主時(shí)刻感受閑逸的生活。所以當(dāng)國人第一次聽到英文中“細(xì)節(jié)為王”這句話時(shí)，心里咯噔一下，很震動。潛在購東區(qū)住房者對小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的喜好程度序號 小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì) 比例% 1 以綠化和樹木為主 2 以水景為主 3 以大面積活動廣場為主 22 4 以體育設(shè)施為主 5 以雕塑景觀為主 6 以游戲設(shè)施為主 小 品：景觀的營造不在于壯闊，而在于精致、閑適。■生態(tài)景觀：竹林聞露、樟香四季、蓮映江南、柳岸聞鶯等八大主題景觀■環(huán)保材料：如住宅管網(wǎng)體系采用環(huán)保供水管材，墻體采用水泥珍珠巖式隔層。就合肥市景觀設(shè)計(jì)的價(jià)格，根據(jù)市場調(diào)查，一般只用一些常用植物的景觀設(shè)計(jì)價(jià)格在每平方40元左右，而對于一些較為復(fù)雜的景觀設(shè)計(jì)的價(jià)格在100多元，主要是一些噴泉和主題景觀。綜上所述：差異化的、前瞻性的產(chǎn)品+卓越的品質(zhì) +優(yōu)越的性價(jià)比=該產(chǎn)品的競爭力如前所述，我們將要面對的主力客群對住宅總價(jià)的承受力是在一定范圍內(nèi)的，但他們對產(chǎn)品的性價(jià)比較為注重。公開發(fā)售前配合銷售的宣傳資料及現(xiàn)場內(nèi)外部的整體包裝是銷售的必備工具，資料的主要內(nèi)容包括本案的地理位置、環(huán)境、整體形象等樓盤概況。u 廣告與活動全面鋪開，讓表面上的廣度和垂直的深度相輔相成。（5）女士落座時(shí)，應(yīng)用手將裙子向前攏，以免坐皺或顯出不雅。（7）在走廊行走時(shí)，一般不要隨便超過前行的客人，如需超過，首說聲“對不起”，待客人閃開時(shí)說聲“謝謝”，再輕輕穿過。（8）不得模仿他人的語言、語調(diào)或手勢和表情。（2）談話中如要咳嗽或打噴嚏時(shí)，應(yīng)說“對不起”，并轉(zhuǎn)身向側(cè)后下方，同時(shí)盡可能用手帕遮住。（15）做到“五聲”，即：迎客聲、稱呼聲、致謝聲、致歉聲、送客聲，禁止使用“四語”，即蔑視語、煩躁語、否定語和斗氣語。其核心部分包括專案的名稱、標(biāo)誌、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。（12）對客人的疑難問題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分的關(guān)心，并熱情地詢問，不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付。（19）在服務(wù)或打電話時(shí)，如有其他客人，應(yīng)用點(diǎn)頭和微笑表示歡迎，請稍候，并盡快結(jié)束手頭工作，不得無所表示而冷落客人。（4）他人講話時(shí)，不可整理衣裝、撥弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、敲桌子等，要做到修飾避人。（4）幾人同行時(shí)，不要并排走，以免影響客人或他人通行，如確需并排走時(shí)，并排不要超過3人，并隨時(shí)注意主動為他人讓路，切忌橫沖直撞。兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。u 通過對明月港灣概念的全面詮釋，明月港灣生活的渲染，使目標(biāo)消費(fèi)群開始全面的認(rèn)識“明月港灣”。c、售樓處有形象墻、展板、背投彩電。n 一期銷售時(shí)，承諾項(xiàng)目二期售價(jià)將上漲6%，以吸引購買者早日落訂，將有銷售難度的部分先售出。第五、院落幽蘭：主要坐落在水明閣內(nèi)，水是這一區(qū)域的主題，在這樣的地方也較適合種植一些諸如蘭花之類的花草，使庭院的美化達(dá)到更好的效果。親水景觀：楊柳河畔、內(nèi)河睡蓮、詠荷亭、環(huán)形水池等二：生態(tài)家園 ——健康人生為了迎合人們“追求健康，渴望自然”的需要，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為目標(biāo)，在各個設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都揉合了先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念。n 應(yīng)充分考慮套內(nèi)各功能區(qū)互不干擾，但應(yīng)方便各功能區(qū)互相聯(lián)絡(luò)，同時(shí)注意動靜分離，污潔分開；n 充分考慮顧客對朝向的偏好，盡可能設(shè)置南廳或東南廳，同時(shí)使主臥室及主要休息區(qū)朝南；n 重點(diǎn)考慮空調(diào)主機(jī)和空調(diào)冷凝水排水管安放位置，盡可能使之隱蔽、美觀及互不干擾，并在室內(nèi)對應(yīng)處設(shè)置專用空調(diào)插座及出線孔；n 屋*及外墻使用環(huán)保節(jié)能材料，同時(shí)外墻面盡量做成啞光效果，以減少光污染；n 樓梯總門盡量挑選抗噪音性能強(qiáng)的材料；n 考慮到建筑成本與售價(jià)，小區(qū)最好采用磚混異型柱結(jié)構(gòu)。第四節(jié)、差異化是產(chǎn)品取勝的殺手锏隨著合肥房地產(chǎn)市場的日趨成熟，“千樓一面”必將導(dǎo)致慘烈的競爭，而尋找到產(chǎn)品的差異化才是取得市場勝利的秘密武器。近明閣：主要為小區(qū)臨泉路北面的商業(yè)門面與中心廣場之間的建筑群，緊依小區(qū)的主干道，因此不適宜種植高大樹木，建議在主干道中間設(shè)置綠化帶將主干道改成兩個單循環(huán)道，從中讓出一部分作為人行道，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)真正的人車分流，從小區(qū)正大門信步進(jìn)入，建一環(huán)形水池，池底鋪以鵝卵石，池中央放置大頑石，頑石上書“明月港灣”。自古就有“紫氣東來”之說。本案所處周邊人群文化程度較低，玉蘭苑等小區(qū)在一定程度上形成了一定的先入為主印象，宣傳花費(fèi)恐要較大。第二部分 它山之石，可以攻玉（市場調(diào)研）一、區(qū)域市場分析（一）目前及今后合肥的房地產(chǎn)走向合肥市房地產(chǎn)市場目前供求兩旺，歸根到底是需求拉動了投資和供應(yīng)。樓盤整體開發(fā)品質(zhì)較以往有所提高，物業(yè)多向中高檔樓盤發(fā)展，顯示出蜀山區(qū)樓盤整體品位的上升，高檔樓盤也有較強(qiáng)的吸納能力。經(jīng)過詳實(shí)的調(diào)研分析，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，對產(chǎn)品、價(jià)格、推廣方案作出理性的設(shè)計(jì)，相信這一切都將是我們成功攻破市場的利器。以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎(chǔ)上保證品質(zhì)、進(jìn)度。市場策劃的成果及結(jié)論（項(xiàng)目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，市場策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。房地產(chǎn)全程策劃營銷方案是從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)策劃是一個完整的過程，它由開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備、項(xiàng)目工程管理和完成項(xiàng)目銷售等四個階段組成。該地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了很大的制約,無論在發(fā)展的規(guī)模還是房地產(chǎn)的價(jià)格上都要落后于其他的地區(qū),但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的共同富裕是我們的總體目標(biāo),這也告訴我們這一地區(qū)的暫時(shí)落后只是發(fā)展的時(shí)間問題,在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天,這一地區(qū)的房地產(chǎn)也將很快進(jìn)入發(fā)展的快車道。并且這三線兩區(qū)各據(jù)資源，樓盤開發(fā)都很有特色。、交通、樓盤質(zhì)量、生活配套者在東區(qū)購房首先考慮的幾因素。為本案在這一區(qū)域的發(fā)展和升值提供了強(qiáng)有力的保障。第二節(jié) 策劃理念（一）項(xiàng)目名稱“明月港灣”來自二十埠河的靈感，有詩情、畫意、生活的品質(zhì)內(nèi)涵。臨泉路將小區(qū)劃分為南北兩塊，北部由近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣組成；南部即為月明閣。2=43平米,可做成上層一室一工作間，下層廚房及餐廳，上下兩層留有窗戶，保證上下層的采光。n 考慮到業(yè)主對東部治安狀況印象不好，故小區(qū)加強(qiáng)安全設(shè)施，設(shè)有電子防盜網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)與二十埠河為伴，引二十埠河之水，在小區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌；同時(shí)建議通過修改河道的寬窄和形態(tài)，控制水流速度，制造急流、緩流、靜水、形成動靜結(jié)合，錯落有致，自然與人工交融的水景，再輔以燈光、綠化欄桿等裝飾，則可形成區(qū)內(nèi)多視線、全天候的標(biāo)致景觀。第二、樟香四季：主要在兩棟樓的中間種上樟樹，用一種四季常青和特有的樟香來表達(dá)這種特有的意境。將項(xiàng)目的銷售價(jià)格制定的過高或過低都是危險(xiǎn)的，當(dāng)其過高時(shí)，開發(fā)商的利潤受到影響，往往做了市場的“雷鋒”，而市場卻并不贊賞這種“雷鋒”；當(dāng)其過低時(shí)，開發(fā)商必然要承擔(dān)過大的風(fēng)險(xiǎn)，而市場的“玩火者”往往是自焚的下場。第六部分 美麗的新娘需要完美的嫁衣（廣告策略）第一節(jié)、推廣策略一、整合營銷策略設(shè)計(jì)（一）項(xiàng)目包裝基本要素 應(yīng)用體系項(xiàng)目名稱項(xiàng)目、品牌標(biāo)志項(xiàng)目、品牌標(biāo)準(zhǔn)字體項(xiàng)目專用印刷字體項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色項(xiàng)目造形、象征圖案項(xiàng)目宣傳標(biāo)語、口號(商用口號)業(yè)務(wù)用品 證章用品 公共標(biāo)識 運(yùn)輸工具 商品/包裝 廣告/展示陳列 服裝名片信紙信封資料袋便條紙(大、小)宗卷夾定單、收購單 徽章工作證職牌旗幟 路標(biāo)機(jī)構(gòu)標(biāo)識公共標(biāo)志、符號 客車轎車運(yùn)輸車 樓書禮品袋、盒 展示道具、柜臺、展架展板 制服工作服（二）包裝延展售樓處a、售樓處是消費(fèi)者直接而具體地了解本案各項(xiàng)情況的所在，可以利用它完美傳達(dá)本案的主題概念，對購房者產(chǎn)生積極的引導(dǎo)作用，建立原始信心。u 樓書把明月港灣，居家港灣的概念及所要創(chuàng)造的居住理念向消費(fèi)者展示。……附：互動交流表我們十分感謝您的信任和支持，您所填寫的個人情況將完全保密，您的要求我們將細(xì)閱，愿我們在彼此扶攜信賴中共同成長。大腿動作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶出步伐。交談節(jié)點(diǎn)一：（1）與人交談時(shí)，首先應(yīng)保持衣裝整潔。（16）任何時(shí)候招呼他人均不能用“喂”。（10）如碰到與客人通話過程中需要較長時(shí)間查詢資料，應(yīng)不時(shí)的向?qū)Ψ秸f聲“正在查找，請您再稍等一會”。專案規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃行銷是以專案的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對專案地塊進(jìn)行總體規(guī)劃佈局，確定建築風(fēng)格和色彩計(jì)畫，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，並對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。是房地產(chǎn)全程策劃行銷的重頭戲，是行銷策劃水準(zhǔn)與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。在與上司交談時(shí)未經(jīng)批準(zhǔn)，不得自行坐下。（5）所有電話，務(wù)必在三聲內(nèi)接答。不開過分的玩笑。（10）行走時(shí)不得哼歌曲、吹口哨或垛腳。（7）兩腿自然平放，不得蹺二郎腿。從前期的推廣中分析得失，為后期尾盤的推廣調(diào)整市場策略。第三階段 開盤后至項(xiàng)目封* 沖刺沸騰階段——強(qiáng)銷期 此階段以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，進(jìn)一步挖掘本案亮點(diǎn)，承接前期聲勢把銷售氣氛推至高峰，完成主要銷售目標(biāo)。前面，我們在產(chǎn)品的定位中說到了尋找產(chǎn)品的差異化。（此價(jià)格可做參考之用）教育——讓孩子不輸在起跑線上根據(jù)前面的市調(diào)所反映出的軟肋，教育問題不容忽視，特別在幼兒教育上，本案周邊缺乏好的幼兒教育機(jī)構(gòu)，制約了教育的發(fā)展。覽明閣內(nèi)的老年休憩中心是老年人休息、娛樂的好地方，小區(qū)內(nèi)配種的各種植物，更顯得生機(jī)勃勃；詠荷亭、楊柳岸、陽光草坪，太陽島等景點(diǎn)是年輕人散步聊天的好去處；而兒童樂園則是兒童們玩耍的天堂。這樣的景觀雖然是人造的，但卻沒有斧鑿的痕跡，仿佛一切都來自自然，只是在其中加了些小小的點(diǎn)綴。關(guān)于總體規(guī)劃n 中式徽派現(xiàn)代建筑加自然生態(tài)環(huán)境（花、山、水、綠地、亭臺走廊、假山奇石）為世界著名的中國建筑師陳世民倡導(dǎo)的時(shí)代呼喚開發(fā)的第五代新型現(xiàn)代住宅區(qū)（特點(diǎn)：對自然的污染小，抗疫能力強(qiáng)）。120130 三室或三室半 25% 位于詠荷亭兩邊，該地段位置較好，適合大戶顧客。以企業(yè)普通年輕職員、事業(yè)單位職工、自由投資者、個體業(yè)主、當(dāng)?shù)鼐用竦嚷殬I(yè)構(gòu)成該項(xiàng)目的消費(fèi)群體。?? 優(yōu)勢：雖然玉蘭苑和斯瑞（二）周遍環(huán)境帶來的利好明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河?xùn)|側(cè)，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學(xué)、郎溪小學(xué)、玻璃總廠、國風(fēng)塑業(yè)、恒通批發(fā)市場、漕沖批發(fā)市場、長江批發(fā)市場。從家庭收入來看。便利的交通條件使該區(qū)既與市中心區(qū)緊密相連，又可遠(yuǎn)離都市的喧囂，公交線路多、站點(diǎn)設(shè)置合理，使得居民出行十分便利。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測、構(gòu)思、設(shè)計(jì)、安排、部署、實(shí)施等工作，便是房地產(chǎn)營銷策劃。第一篇：房地產(chǎn)全案策劃房地產(chǎn)全案策劃從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個內(nèi)容。為實(shí)現(xiàn)目的，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，就必須與市場策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系，科學(xué)地分析市場、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運(yùn)用自身的能量，力求在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格和促銷方式讓顧客獲得滿足。主要是掌握房地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到及時(shí)修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來，及時(shí)變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、服務(wù)的正常運(yùn)行的策劃。合肥火車站、長途汽車站、旅游汽車站、出租車旅游公司等坐落在區(qū)內(nèi)，鐵路、公路、水運(yùn)等交通發(fā)達(dá)。消費(fèi)者以區(qū)內(nèi)企、事業(yè)單位工作人員及工廠的職工、小生意人居多，%。任何違背市場規(guī)律的行為都將在這樣的市場上遭遇挫折。本案周圍又有磚廠和化工廠對環(huán)境空氣的污染，人們現(xiàn)在對健康環(huán)境等看得也重，如果環(huán)境上不下大力氣的話，恐怕就會給了消費(fèi)者選擇其它樓盤的理由。主要客戶群職業(yè)分析：企業(yè)職工及當(dāng)?shù)鼐用袷敲髟赂蹫车南M(fèi)主力。90110 兩室半或三室 45% 位于詠荷亭以南，幼兒園以北之間，該區(qū)各方面條件比較理想，是本區(qū)主要顧客集中地。作為一個現(xiàn)代商人，他所銷售的往往就是細(xì)節(jié)；而作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，蓋房子講究細(xì)節(jié)就更不用說了。小品是精致的、小家碧玉的，讓人有無限的親切感。三：生活樂土——自在逍遙■小區(qū)配套設(shè)施齊全，能夠滿足不同年齡階層的各種需求。按此價(jià)格攤?cè)敕績r(jià)中，約每平方增加20元左右。所以，在經(jīng)過一定的調(diào)研后，我們認(rèn)為，區(qū)位將成為影響制定價(jià)格策略的重要的因素之一。預(yù)熱階段——公開發(fā)售之造勢期（開盤期）逐步展現(xiàn)本案買點(diǎn)，進(jìn)一步吸引目標(biāo)客戶，再以優(yōu)先認(rèn)購制造市場聲勢，配以新穎的促銷活動，使正式發(fā)售目