【正文】 系統(tǒng) 與本項(xiàng)目定位形象一致的 VI 延展系統(tǒng) 20xx 年 2 月份前 二 、 價(jià)值體系細(xì)化 本項(xiàng)目 “ 都市豪宅 ” 的七大價(jià)值的細(xì)化與應(yīng)用必須與營(yíng)銷整體體系相結(jié)合，以實(shí)現(xiàn)最有效的營(yíng)銷效果。 凡爾賽宮園林為法式園林的代表作之一，本項(xiàng)目在園林建設(shè)中，體現(xiàn)出一定的凡爾賽園林的特征即可。 房源共計(jì) 211 套，其中四房 30 套，舒適性三房 125 套，緊湊型三房和兩房56 套。 ? 通過(guò)社區(qū)專屬會(huì)所、示范單位等體驗(yàn)式情景展示，讓客戶產(chǎn)生出強(qiáng)烈的代 入感，消除客戶對(duì)銷售人員的防范心理，并可有效拉近銷售人員與客戶的心理距離。建立本項(xiàng)目高端形象 , 傳達(dá)給消費(fèi)者項(xiàng)目信息，形成期待心理。 本階段主要工作： ? 戶外廣告； ? 媒體投放； ? 現(xiàn)場(chǎng)銷售活動(dòng)； ? 加推第二批單位； ? 儲(chǔ)備推出第三批單位客戶。 形象墻展示 —— 展示標(biāo)簽 一面墻上設(shè)置項(xiàng)目的榮譽(yù)證書(shū)、五證等；注意燈光配合；體現(xiàn)發(fā)展商雄厚實(shí)力。 戶外展示－路牌廣告 控制主要路口，并增加公交站牌廣告以及道旗等 。 本階段主要工作： ? 戶外廣告； ? 媒體投放； ? 項(xiàng)目開(kāi)盤； ? 現(xiàn)場(chǎng)銷售活動(dòng)； ? 加推第二批單位； 開(kāi)盤熱銷期 工作表： 營(yíng)銷階段 時(shí)間 工作大綱 時(shí)間截點(diǎn) 備注 開(kāi)盤熱銷期 08 年 10 月08年 11月 戶外廣告更新； 結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)銷售情況 直郵、短信更新 結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)銷售情況 開(kāi)盤系列報(bào)廣設(shè)計(jì)以及投放 結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)銷售情況 首批開(kāi)盤活動(dòng) 10 月初開(kāi)始 第二批單位推售、認(rèn)籌方案 10 月中旬最終確定 第五階段：持續(xù)銷售期 時(shí)間： 20xx 年 12 月 — 20xx 年 2 月 目標(biāo)：穩(wěn)扎穩(wěn)打，再創(chuàng)高峰 營(yíng)銷策略原則： 本階段的核心目標(biāo)是在前熱銷的基礎(chǔ)上，以穩(wěn)定的媒體發(fā)布和針對(duì)性的促銷活動(dòng)來(lái)穩(wěn)固項(xiàng)目的銷售節(jié)奏。 活動(dòng)六 開(kāi)盤慶典 持續(xù)銷售期 時(shí)間： 08 年 12 月 —09 年 5 月 目標(biāo)：延續(xù)風(fēng)格和形象，實(shí)現(xiàn)完美銷售 推廣渠道：戶外廣告、報(bào)紙、活動(dòng)、短信 訴求重點(diǎn)：產(chǎn)品，實(shí)景，標(biāo)桿形象 達(dá)成目的： 通過(guò)實(shí)景、實(shí)物的展示，完成項(xiàng)目的品質(zhì)訴求；通過(guò)前期奠定的品牌形象和有效 銷售組織，保證項(xiàng)目的持續(xù)銷售。 一期營(yíng)銷階段劃分： 經(jīng)與溝通，在 1 期預(yù)售證保證在 20xx 年 10 月到位前提下，建議 1 期銷售可分為以下幾個(gè)階段 ： 第一階段：營(yíng)銷籌備期 20xx年 01 月 — 20xx 年 4 月 第二階段：市場(chǎng)預(yù)熱期 20xx年 05 月 — 20xx 年 8 月 第三階段：認(rèn)籌期 20xx年 09 月 第四階段：開(kāi)盤熱銷期 20xx年 10 月 — 20xx 年 11 月 第五階段：持續(xù)銷售期 20xx年 12 月 — 20xx 年 05 月 第六階段：尾盤銷售期 20xx年 06 月 — 20xx 年 08 月 一期推廣階段劃分： 在配合項(xiàng)目整體營(yíng)銷的前提下，建議 1 期推廣可分為以下幾個(gè)階段 ： 第一階段：形象導(dǎo)入期 20xx年 01 月 — 20xx 年 04 月 第二階段：形象深化期 20xx年 05 月 — 20xx 年 06 月 第三階段：重點(diǎn)推廣期 20xx年 6 月 — 20xx 年 8 月底 第四階段：認(rèn)籌期 20xx年 09 月 第五階段：開(kāi)盤熱銷期 20xx年 10 月 — 20xx 年 11 月底 第六階段：持續(xù)銷售期 20xx年 12 月 — 20xx 年 05 月底 第七階段：尾盤銷售期 20xx年 06 月 — 20xx 年 08 月 一期工程進(jìn)度及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 一期營(yíng)銷階段策略 階段劃分 營(yíng)銷周期 攻略核心 攻略主題 第一階段 營(yíng)銷籌備期 概念營(yíng)銷 展示項(xiàng)目的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)資源，通過(guò)戶外、概念宣傳冊(cè)、專家論壇等建立起 本項(xiàng)目 “ 法式尊邸，都市領(lǐng)袖 ”的市場(chǎng)基礎(chǔ) ； 市場(chǎng)預(yù)熱期 活動(dòng)營(yíng)銷 通過(guò)組織節(jié)點(diǎn)性的活動(dòng) “ 如產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) ” 來(lái)導(dǎo)入本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的居住生活觀 第二階段 認(rèn)籌期 活動(dòng)營(yíng)銷 借助項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、認(rèn)籌活動(dòng)和優(yōu)惠政策、以體驗(yàn)營(yíng)銷的方式，積累客戶 第三階段 開(kāi)盤熱銷期 體驗(yàn)營(yíng)銷 以開(kāi)盤活動(dòng)、促銷活動(dòng)為主，結(jié)合項(xiàng)目的 封頂、業(yè)主新年答謝活動(dòng)、等活動(dòng)，加強(qiáng)項(xiàng)目口碑營(yíng)銷的機(jī)會(huì)，持續(xù)項(xiàng)目銷售溫度 持續(xù)銷售期 產(chǎn)品營(yíng)銷 尾盤銷售期 生活方式營(yíng)銷 老客戶帶新客戶優(yōu)惠方式 二、項(xiàng)目推廣策略 整體推廣策略 整體營(yíng)銷推廣思路 ： 推廣策 略需要與營(yíng)銷執(zhí)行整體策略相結(jié)合，推廣步驟必須針對(duì)性的與營(yíng)銷執(zhí)行階段相對(duì)應(yīng)，才能夠產(chǎn)生最有效的推廣結(jié)果。 本項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)需迅速消化周圍企事業(yè)單位的中檔以及中高檔客戶，確定項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的地位和形象；然后才能將項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大，在后期面向全市的高檔客戶。 機(jī)會(huì)方面： 結(jié)合對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和理解，我司認(rèn)為從益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、目前益陽(yáng)高端市場(chǎng)的產(chǎn)品品質(zhì)以及本項(xiàng)目高品味、高品質(zhì)的規(guī)劃、園林產(chǎn)品等都為本項(xiàng)目打造成高尚社區(qū)形象奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 因此，本項(xiàng)目采用體驗(yàn)式營(yíng)銷模式。經(jīng)我司認(rèn)真論證后，我司現(xiàn)對(duì)本報(bào)告的重點(diǎn)提出相應(yīng)的設(shè)問(wèn)如下 ： （一） 項(xiàng)目 能夠 或 者 應(yīng)具有怎樣的市場(chǎng)形象？ （二） 項(xiàng)目的市場(chǎng)形象應(yīng)如何分步驟 來(lái) 建立 ？ （三） 如何 在短期內(nèi) 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度？ （四） 如何 才能 快速解決項(xiàng)目前 期的客戶積累量？ （五） 采取怎樣的銷售周期來(lái)銷售項(xiàng)目相對(duì)合理？ …… 同時(shí)，我司認(rèn)為 ，營(yíng)銷是裝飾產(chǎn)品、美化產(chǎn)品、增殖產(chǎn)品，使項(xiàng)目能以更加豐滿的形象進(jìn)入市場(chǎng)的 關(guān)鍵 環(huán)節(jié)，其作用不可 小覷。 區(qū)域位置： 核心商業(yè)區(qū)的中心位置 項(xiàng)目規(guī)模： 本區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模住宅項(xiàng)目 中央水景 ： 超大面積中央水景 園林建筑： 現(xiàn)代法式建筑和古典法式園林 形象價(jià)值： 法式尊邸，都市領(lǐng)袖 社區(qū)配套： 成熟區(qū)域的完善社區(qū)配套 物業(yè)管理： 知名物管、智能配套及安防 建立都市豪宅新標(biāo)準(zhǔn) 都市豪宅新標(biāo)準(zhǔn)一： 都市豪宅必須地處核心商業(yè)區(qū)的中心位置 以桃花侖路為軸線的中心商業(yè)區(qū)，數(shù)百年來(lái)一直是益陽(yáng)商業(yè)文化的中心地段，歷史上益陽(yáng)的眾多王公貴族多是盤踞于此，目前仍是益陽(yáng)市最繁華的商業(yè)地帶，正在建設(shè)中的沃爾瑪超市將于 2 兩年后面世，這將進(jìn)一步提升本區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目第二期的組團(tuán)命名與賣點(diǎn)闡述： 第二期的園林主景觀是以中央水景區(qū)命名， 近 5000 平米的中央水景區(qū)在益陽(yáng)本區(qū)域內(nèi)絕無(wú)僅有，故稱之為 “地中海組團(tuán) ”，體現(xiàn)出中央水景區(qū)的西式文化與規(guī)模宏大。 具體分布見(jiàn)下圖所示： 第二批推出房源 ： 這部分房源的市場(chǎng)需求量大，因此作為第二批推出，主要是延續(xù)項(xiàng)目的火爆銷售氛圍，為第三批房源的銷售打下基礎(chǔ)。 “直效