【正文】 % 7 29 房地產(chǎn) 多元化經(jīng)營趨勢加快 在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。 價格方面， 2021 年 12 月份百城住宅的均價為 10542 元 /㎡，同比下降了 %，環(huán)比下降了 %。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 10%。對房地產(chǎn)而言，有利于住宅改善需求能力的增加。固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。大口徑財政收入達(dá)到 億元，年均增長 25%以上。蘭渝鐵路、蘭海高速、 316 國道、 212 國道穿境而過，交通區(qū)位優(yōu)勢突出。 重點城市二手住宅周度成交面積 從政策角度來看，存量房資源流轉(zhuǎn)正逐步成為政策的主要著力點，? 330 地產(chǎn)新政?中二手房營業(yè)稅免征期由 5 改 2，對于盤活存量房源起到積極作用，近期重點城市二手房交易明顯放量 ，已到達(dá)歷史較高水平。 2021 年 6 月，一線城市租金回報率均在 %以下，已明顯低于一年期存款利率。 2021 年我國的城鎮(zhèn)化率為 %，比照發(fā)達(dá)國家平均 80%的城市化率及發(fā)展趨勢，理論上我國依然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段。另一方面，由于建國后我國在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、醫(yī)療衛(wèi)生、食品安全等方面的大幅改善，我國民眾的預(yù)期壽命持續(xù)上升。雖然此前國企改革進(jìn)度總體來說低于預(yù)期，但從今年年初至今，尤其是兩會以后，相關(guān)政策密集出臺， ? 1+N?國企改革文件出臺的預(yù)期逐漸加強(qiáng)。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)所占比重下降 個百分點，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)所占比重分別上升 和 個百分點。 112月 ,固定資產(chǎn)投資完成額累計 17 ,累計同比增長 %,較 111月下降 ,創(chuàng) 2021年 2月以來的新低。 本項目位于渭源縣老君山山底，項目建成后與老君山的旅游發(fā)展有相互的促進(jìn)作用，同 時也符合城市建設(shè)的總體規(guī)劃，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 項目規(guī)劃原則 ○ 1 設(shè)計與整體的融合 小區(qū)及商業(yè)步行街的規(guī)劃將從整體布局著手，特別注重與周邊環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。 （二）確保工程質(zhì)量安全。各地國土資源管理部門要將棚戶區(qū)改造安置住房用地納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計劃優(yōu)先安排，并簡化行政審批流程，提高審批效率。各地、各有關(guān)部門要繼續(xù)加大匯報銜接力度，積極爭取中央對我省棚戶區(qū)改造給予資金支持。各地要堅持同步規(guī)劃、同步施工、同步交 付使用，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、基本公共服務(wù)體系規(guī)劃等，都從不同方面確定了今后一個時期國民經(jīng) 濟(jì)和社會發(fā)展的指標(biāo)和任務(wù)，界定了約束條件和保障措施。 隨著本案的開發(fā)，購物、娛樂休閑等配套設(shè)施將更加完善。?的發(fā)展方針，大力實施城中村改造，對渭源有著重要的現(xiàn)實意義：一是有利于改善人居環(huán)境；二是有利于完善城市功能，提升城市現(xiàn)代化形象；三是有利于消除城鄉(xiāng)二元管理體制，推進(jìn)城市社會綜合改革；四是有利于提升城市生態(tài)文明建設(shè)水平，加快清源河水環(huán)境的綜合治理。 2021 年，在渭水佳 園新建 2 號廉租住房共 192 套，建筑面積 平方米，投資 萬元。 1 目 錄 第一章 項目總論 ........................................................ 4 項目背景 ....................................................... 4 項目所在區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r ................................... 4 項目發(fā)起緣由 ............................................. 6 項目投資的必要性 ......................................... 6 項目概況 ....................................................... 7 項目名稱 ................................................. 7 項目建設(shè)單位 ............................................. 7 項目地塊及周邊現(xiàn)狀 ....................................... 7 可行 性研究報告編制依據(jù) ......................................... 8 可行性研究報告編制的范圍 ....................................... 8 建設(shè)的指導(dǎo)思想和規(guī)劃原則 ....................................... 9 項目建設(shè)指導(dǎo)思想 ......................................... 9 項目規(guī)劃原則 ............................................ 13 項目建設(shè)的必要性 .............................................. 14 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ................................ 14 項目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用 ............................ 15 解決勞動就業(yè)的需要 ...................................... 15 項目建設(shè)是提升渭源縣城市形象和城市發(fā)展的需要 ............ 16 項目建成后滿足渭源縣人民對商住消費的需求 ................ 16 項目建設(shè)的可行性 .............................................. 16 第二章 市場研究 ....................................................... 16 宏觀環(huán)境分析 .................................................. 16 全國房地產(chǎn)發(fā)展分析 ............................................ 18 行業(yè)政策趨向分析 ........................................ 18 市場供給與需求 .......................................... 18 行業(yè)發(fā)展局勢 ............................................ 18 本縣房地產(chǎn)市場分析 ............................................ 35 渭源經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析 .......................... 36 渭源縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 .................................... 38 小結(jié) .................................................... 40 本縣土地供應(yīng)情況 .............................................. 41 房地產(chǎn)市場未來需求預(yù)測 ........................................ 41 房地產(chǎn)市場未來價格的判斷 ...................................... 42 成本對未來價格的影響 .................................... 42 供需關(guān)系對價格的影響 .................................... 42 市場需求的心理預(yù)期 ...................................... 43 建設(shè)和形成新的建成區(qū) .................................... 43 板塊市場分析 .................................................. 43 房地產(chǎn)投資資金來源 ...................................... 43 房地產(chǎn)投資比例 .......................................... 44 存在的問題 .............................................. 44 2 渭源房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 .............................. 45 行業(yè)內(nèi)優(yōu)劣分析 .......................................... 46 第三章 項目開發(fā)方案 ................................................... 47 項目地塊特征與價值分析 ........................................ 47 地塊特征分析 ............................................ 47 土地價值分析 ............................................ 47 土地升值潛力初步評估 .................................... 48 項目 SWOT 分析 ........................................... 48 規(guī)劃設(shè)計方案 .................................................. 48 第一節(jié) 建筑設(shè)計說明 ........................................... 49 第二節(jié) 建筑設(shè)計 ............................................... 56 第三節(jié) 建筑節(jié)能設(shè)計 ........................................... 59 第四節(jié) 無障礙設(shè)計 ............................................. 64 第五節(jié) 環(huán)保設(shè)計 ............................................... 65 第六節(jié) 日照分析 ............................................... 66 第七節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計 ............................................... 68 第八節(jié) 給排水專業(yè)設(shè)計 ......................................... 69 第九節(jié) 采暖通風(fēng)設(shè)計 ........................................... 73 第十節(jié) 電氣設(shè)計說明 ........................................... 78 投資估算 ...................................................... 83 估算依據(jù) ................................................ 83 投資估算 ................................................ 83 第四章 環(huán)境保護(hù)、安全、消防、節(jié)能 ..................................... 88 環(huán)境保護(hù) ...................................................... 88 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ............................................ 88 主要污染源及污染物 ...................................... 88 安全措施 ...................................................... 89 防火和消防 .................................................... 89 節(jié)能 .......................................................... 90 主要依據(jù) ................................................ 90 節(jié)能措施 ................................................ 90 第五章 財務(wù)評價 ....................................................... 92 財務(wù)評價依據(jù) ...............................................