【正文】 開工 擴建 工程 ：后續(xù)擴建 工程 準備分 兩 期開發(fā) 建設 ， 42 其中一期先行啟動和完成 已經取得土地證和完成基本土地 拆遷整理工作的龍港大道和龍金大道夾角轉盤地塊建設。提出了以下幾點發(fā)展方 向。 儀邦還特別重視城市空間形態(tài)和城市形象與商業(yè)綜合體之間的契合和互動，視商業(yè)形態(tài)和城市空間形態(tài)互為條件，相互影響和促進。 儀邦集團 還 是浙江省禮品行業(yè)協會會長單位和 中國禮儀用品工業(yè)協會副理事長、中國商業(yè)聯合會市場委員會副主任、中國市場學會商品批發(fā)市場發(fā)展委員會副理事長、中國企業(yè)家協會常務理事 等多重行業(yè)單位，是 國內 禮品 、包裝、印刷 產業(yè)鏈的 龍頭企業(yè) 之一 。改造和新建適合 這些 新型連鎖商業(yè)品牌的現代商貿綜合體成為唯一選擇。 僅圣誕禮品方面，中國就供給了全球市場的 70%以上產品。 龍港 將 建設成為溫州南部中心城市核心區(qū)、現代化工貿城市 。 創(chuàng)建 浙南對臺經貿集聚區(qū) ： 抓住國家支持海峽西岸經濟區(qū)建設、兩岸經貿合作進一步深化等重要戰(zhàn)略機遇，發(fā)揮地理區(qū)位、資源等比較優(yōu)勢，加快蒼南工業(yè)園區(qū)、臺北小鎮(zhèn)、臺灣農民創(chuàng)業(yè)園、霞關 對臺貿易 試點 口岸 等功能平臺建設，著力推進經貿、旅游、制造業(yè)、農業(yè)等方面與臺灣的對接，強化合作共贏，努力打造浙南對臺經貿集聚區(qū)。 現代物流集聚區(qū)重點建設潘橋、樂清灣、江南、空港、半島（含靈昆、狀元岙港區(qū)）、雙嶼、浙南（鰲江和龍港）等現代物流園區(qū)（中心）；制造業(yè)服務集聚區(qū)重點建設樂清國際電氣、瑞安汽摩配、永嘉泵閥、蒼南禮品等制造業(yè)服 務集聚區(qū) 。本項目的配套設施主要包括以下幾部分： （ 1） 停車位和停車庫 考慮到本項目定位為區(qū) 域性商業(yè)中心，客群既有個人，也有家庭和單位，加之本項目全部投運后每天商戶和服務員工的人數將達到上萬人，前來消費和購物的客流量估計有 35 萬人，為此，交通組織非常重要。 除了購物方面，項目還規(guī)劃引入大面積的文化教育、休閑和娛樂等現代服務業(yè)新形態(tài)。 三、項目建設目標 本擴建、改造 項目 “ 龍港 儀邦 奧特萊斯 廣場 ” 初步規(guī)劃 為 立足 龍港、 輻射 浙南 區(qū)域、 以禮品集散、品牌折扣購物和現代餐飲、娛樂、休閑等多元復合商業(yè)業(yè)態(tài)有機融合為特色的 大型 區(qū)域性商業(yè)綜合體 。這部分將 繼續(xù)充實和提升以禮品和包裝印刷品交易為主的禮品城市場，保留和提升“中國禮品城”、“中國印刷材料交易中心”、“中國臺掛歷集散中心”的 商業(yè)品牌 和影響力。 “ 龍港 儀邦 購物中心 ” ： 總 建筑 面 積約 14 萬平米， 布置 在禮品城二期和后續(xù)擴建 部分內 。是與龍港未來作為鰲江流域中心城市地位對應的標志性商業(yè)和服務業(yè)項目。主要包括現代國際影院、電玩城、大歌城、兒童樂園等，打造 集 購物、休閑、娛樂和文化 為一體的大型 一站式消費空間。本項目計劃通過改造和新建機動車和非機動車停車位及停車庫，滿足停車需求。 本項目所在的龍港既是物流業(yè)和制造業(yè)基地，也處在城市化提質擴容，全面邁向都市化的關鍵階段，城市經濟實力不斷增強，迫切需要提升商業(yè)服務和商貿流通水平。 發(fā)展成為 浙南閩東北最具活力的工貿生態(tài)濱海城市 ： 以增強經濟綜合實力、提升居民生活品質為出發(fā)點，堅持全面、協調、可持續(xù)發(fā)展，加快推進區(qū)域協調發(fā)展、城鄉(xiāng)統籌發(fā)展、經濟轉型升級、城市品位提升、生態(tài)文明建設、和諧社會建設， 努力打造浙南閩東北最具活力的工貿生態(tài)濱海城市。 本項目規(guī)劃建設和運營的現代商業(yè)綜合體 的定位完全符合這一規(guī)劃， 將打造成為面向 浙南地區(qū) 的高端 現代商貿聚集 區(qū) 。在浙江、廣東和福建等區(qū)域，禮品產業(yè)集群不斷涌現， 尤其經過多年發(fā)展和沉淀，蒼南及周邊地區(qū)禮品 產品制造和設計水平提升非常迅速，專業(yè)化程度提升很快，形成了完善的上下游產業(yè)鏈條，吸引了大量 勞動力和資金等產業(yè)要素， 是龍港 經濟發(fā)展中不可或缺的 支柱產業(yè)之一，本項目在禮品及包裝印刷品交易方面的市場基礎仍然非常扎實，繼續(xù)優(yōu)化和提升項目內的禮品城 室內市場 交易規(guī)模和交易效率，繼續(xù)打好“中國禮品城”、“中國印刷材料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心”三張 “ 國 ” 字號金招牌，做好禮品城市場經營 管理 ，完全具有深厚的產業(yè)背景和廣闊的市場需求前景 作為項目的 28 堅實 支持 。過去幾年，全國范圍內商業(yè)空間的需求量非常巨大，而且一直保持在高位，其中 僅 2021 年統計的商鋪銷售面積就達到 5000 多萬平米。 儀邦集團的發(fā)展從整合優(yōu)化 浙南地區(qū)原來比較 松散粗放的包裝印刷行業(yè)入手，引導相關產業(yè)要素聚集，延伸產業(yè)鏈，規(guī)劃開發(fā)了具有展示、信息、交易、研發(fā)、配送、加工等多種功能的特色 商貿流通載體，把商務禮品、印刷材料、臺掛歷等不起眼的細分產業(yè)發(fā)展成為萬商云集，活力 四射的現代產業(yè)大平臺，表現了較強的商業(yè)號召力 、組織力 和創(chuàng)新力。商業(yè)開發(fā)和經營運作必須和城市功能及形象提升一體籌劃，一體實現。 （ 1）借力資本 市場 登陸資本市場不僅有利于籌集社會資金，支持儀邦集團完成全國投資布局。后續(xù)部分待土地整理完成后擇時進行。 2021 年 15 月： 首期 工程竣工驗收，交付使用。 運營和招商方面，禮品城一期已經有十年運營歷史，商業(yè)影響力和商戶組合初具規(guī)模， 但項目改造和擴建后升級為區(qū)域性商業(yè)中心后，商戶組合更為復雜，商業(yè)業(yè)態(tài)培育和經營業(yè)種的日常管理工作更為具體和專業(yè)化， 運營招商工作的質量和效率，決定了整個項目的成敗，運營招商工作 初步進度安排 如下： （ 1） 招商和運營機構的籌備和設立 計劃在已有禮品城招商和運營管理公司的基礎上，大力引進專業(yè)人才尤其現代購物中心和大型商貿綜合體的經營管理人才，組建儀邦奧特萊斯廣場招商中心、租賃中心和物業(yè)管理中心，負責整個項目的招商、運營和日常管理工作，該運營機構計劃在 2021 年上半年完成籌備工作，下半年開始運轉。 從 2021 年起，儀邦集團各部門和各分公司都已按照 規(guī)范化管理公司的監(jiān)管要求做好各項 與資本市場對接 前的準備工作，并注意繼續(xù)梳理和完善各項工作流程，強化已經建立的各項風險防范和內部控制制度的執(zhí)行。 20 多年來，在經濟全球化和市場化的大背 景下，儀邦人親眼目睹各個地方 商業(yè) 的衰敗和繁榮，深刻體會到一個地區(qū)在市場上的競爭力與其所具有的 商業(yè) 平臺和行業(yè)格局息息相關，只有將區(qū)域發(fā)展置身于規(guī)模效應明顯、 配套 水平高、 專業(yè) 服務完善的 現代化 平臺之上，才能在激烈的市場競爭中制勝，脫穎而出。 在 龍港 的原野上，終于打造出了“中國禮品城”、“中國印刷材 料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心”三個“ 國 ”字號產業(yè)載體，年銷售額 約 100 億元， 為培育 輻射全國的禮品、包裝印刷和臺掛歷產業(yè)集群 做出了貢獻 。 所以，和廣大商業(yè)企業(yè)在三四線城市布局擴張的 需求 相比，有效的 能 符合現代商業(yè) 企業(yè) 經營標準的 城市 商貿綜合體需求非常強勁 ，蘊含巨大的商業(yè)機會 。加上臨港產業(yè)新城人口，縣域總人口為 160萬人 ， 縣域城市化率 會 達到 74％ 。比如溫州市區(qū)的開泰中心 和銀泰中心，這兩個百貨店的營業(yè)額都在 10 億元左右甚至更高，浙南地區(qū)的居民家庭購物消費距離遠，日常餐飲和娛樂消費也不能就地滿足。 圖 4： 以休閑餐飲和創(chuàng)意文化產業(yè)為特色的新天地街區(qū)意向意向效果圖 22 （ 4） 有利于 把握“ 海峽西岸 經濟 區(qū) ” 發(fā)展 的 歷史 機遇 “ 海峽西岸經濟區(qū) ” 東與臺灣一水相隔，北承長江三角洲，南接珠江三角洲，是我國沿海經濟帶的 重要組成部分，在全國區(qū)域經濟發(fā)展布局中處于重要位置，具有對臺交往的獨特優(yōu)勢。 項目的建設和運營將促進 18 區(qū)域 內尤其 龍港 優(yōu)質 商業(yè) 要素的 融合 ， 項目的產業(yè)屬性和定位等都與區(qū)域 的發(fā)展方向契合。 通過大量便捷有效的停車位的設立和安排，將為商家和消費者提供非常良好的出行條件。這些商業(yè)業(yè)種也計劃引入一線連鎖品牌， 彌補龍港和浙南區(qū)域這種商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，提升龍港和浙南區(qū) 13 域社會經濟發(fā)展的活力，提高民生質量 ，彌補龍港在大型現代化城市商貿綜合體方面的空白 。 主要布置在目前已有的禮品城一期項目內，將儀邦集團旗下擁有的 “中國禮品城”、“中國印刷材料交易中心”和 “中國臺掛歷集散中心”三大 “ 國 ” 字號產業(yè)流通品牌整合和優(yōu)化提升，通過硬件改造和管理及營銷服務水平提升，使之進一步提升質量，提高交易效率和市場影響力，進一步擴大交易額，更好的服務龍港禮品產業(yè)和包裝印刷產業(yè)升級的發(fā)展要求。 “ 浙南新天地 ” ：總 建筑 面積約 萬平米， 布置在 禮品城一期沿龍港大道對面 的印刷材料交易中心 內。 未來 龍港儀邦奧特萊斯廣場項目的 多元復合 業(yè)態(tài)包括連鎖百貨、 5 大型連鎖 超市、品牌折扣店、步行休閑 餐飲 商業(yè)街、國際影院、電玩城、連鎖歌城、 兒童樂園、母嬰用品 連鎖專賣 店等各種新型現代商業(yè)業(yè)態(tài)。 微觀 區(qū)位 方面，本項目所處的咸園村處在龍港鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)建成區(qū)的邊緣，處在龍港與靈溪、鰲江等主要 中心城市的 融匯部位，隨著未來龍港城鎮(zhèn)化提質擴容繼續(xù)發(fā)展 和 作為 未來鰲江流域的中心城市 的含金量不 斷提高 ，項目所在的區(qū)域的 產業(yè) 升級和城市化 提升 前景非常良好 。 品牌折扣 （奧特萊斯 outlets）專賣店 方面，品位和檔次方面也朝國內外一線和二線城市專業(yè)品牌折扣 店看齊，參考上海青浦奧特萊斯、杭州奧特萊斯和北京奧特萊斯的成功經驗，將優(yōu)質一線商業(yè)品牌引入浙南，豐富龍港乃至整個浙南地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)，提升浙南商業(yè)的檔次和服務水平。 2. 配套服務設施 為了提升項目的整體品質和運營效率，在激勵的市場競爭中保持特色和為入駐商家提供更多的附加值。 零售、批發(fā)、餐飲、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)都是 現代服務業(yè) 的重要 領域，大型城市商業(yè)綜合體 往往在一個區(qū)域和空間范圍內大面積密集布局和有機集成各種 現代服務業(yè)產業(yè)要素，實現內部有機互動，良性循環(huán)發(fā)展，往往成長為獨居特色和富有生命力的現代 城市產業(yè) 系統， 因此，本項目的大型城市商業(yè)綜合體的發(fā)展思路和方向 非常契合國家有關 17 支持 現代 服務業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略 決策 和 發(fā)展 定位 ，將成為龍港乃至蒼南現代服務業(yè)的優(yōu)良發(fā)展載體 。 在發(fā)展定位方面，蒼南縣域經濟在未來的發(fā)展定位為以下四點： 20 建設 溫州南部經濟中心 ：規(guī)劃指出：蒼南要“ 大力發(fā)展商貿物流、休閑旅游以及生產性服務業(yè)，強化靈溪、 龍港兩個中心城區(qū)建設，進一步增強蒼南綜合經濟實力、要素集聚能力、區(qū)域輻射能力，努力構建溫州南部經濟中心 ” 。 按照 龍港 鎮(zhèn)第九次黨代會提出的 “ 投資驅動、產業(yè)升級、城市提質、城鄉(xiāng)統籌、文化引領、管理創(chuàng)新 ” 六大戰(zhàn)略重點要求， 龍港正在深入實施以下 “ 六大工程 “ 。目前中國內地進出口禮品貿易額約占世界的 10% ，居世界第 1 位 。 相關商業(yè)品牌的 需求 旺盛 隨著城市化不斷發(fā)展和中國逐漸轉向以內需為主的經濟增長模 30 式，未來商業(yè)領域的發(fā)展空間看好，越來越多的國外商業(yè)品牌進入中國， 中國 國內也涌現出了大量富有國際競爭力的商業(yè)品牌，如百貨領域的銀泰、茂業(yè)，連鎖超市領域的大潤發(fā)、永輝超市；連鎖電影院領域的金逸國際、星美影城；電器領域的國美、蘇寧，連鎖歌城領域的錢柜，這些企業(yè)都已經初步完成了在 北京 、上海、深圳、廣州、杭州、南京、寧波等一線和二線城市的布局，現在正在捕捉三四線城市商業(yè)更新換代的歷史性機遇。集團專注于建設 運營 能夠集成商貿、物流、商務、展示、電子商務等多種現代服務業(yè)功能的特色 商貿 綜合體。 正是基于以上兩個核心商業(yè)理念，才成就了儀邦的特色商業(yè)模式和競爭優(yōu)勢。 為探索發(fā)展特色 商貿 綜合體這一新型商業(yè)業(yè)態(tài)和城市建筑形態(tài)，儀邦組建了一支學習型的團隊，并特別重視人員儲備和人才梯隊建設，截至目前，項目管理、工程管理、商業(yè)管理等中高級管理人才和技術人員 儲備 ， 完全可以滿足 項目的成功建設和運營 的需要 。 （ 3）中國印刷材料交易中心已建成項目的改造和重新裝修 ：計劃 2021 年啟動禮品城市場對面已建成的中國印刷材料交易中心改造和重新裝修工作。按照市場培育和成長規(guī)律，分步驟完成整個項目 萬平米的 主要 基建和安裝調試同時，順利完成各部分的招商、裝修、開業(yè)和整體運營。 43 （ 3） 非主力租戶簽約落戶 租賃面積在 2021 平米以下的商家品牌為非主力租戶，非主力租戶的簽約和入駐前裝修工作時間進度壓力較小，安排在完成主力租戶簽約工作后進行。儀邦集團將按照全國性大型集團公司的業(yè)務性質，研究制定和實行新的組織管理架構和業(yè)務流程標準。 在龍港 禮品城 ，儀邦從無到有，日積月累，不斷變劣勢為優(yōu)勢，變優(yōu)勢為勝勢。 這些商業(yè)項目的特點是規(guī)模巨大、業(yè)態(tài)新穎，尤其出現了許多以地方特色文化和產業(yè)資源為 基礎的復合商業(yè)業(yè)態(tài)，實現了購物、餐飲、娛樂和文化休閑有機融合，相互促進。 龍港 儀邦 奧特萊斯 廣場 項目 改造和擴 建后 總建設體量達到 約 26萬平米 （ 其中 禮品城交易市場 建筑面積 10 萬 平米 ，購物中心建筑面積 萬平米，休閑餐飲步行街區(qū)約 萬平米 ） ，達到了大型 商貿流通 綜合體的規(guī)模。 尤其隨著 經濟活動和 當地 居民家庭富裕程度達到較高水平生活方式不斷城市化和 生活節(jié)奏加快， 居民對服飾