【正文】 ，最好臨近商務(wù)區(qū)或重要交通樞紐（例如高速公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于參加各種商務(wù)活動(dòng)； 商務(wù)酒店本身提供的條件要便利，如商務(wù)中心的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小型會議甚至遠(yuǎn)程會議種種需求等； 完成一天的任務(wù)之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天 的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費(fèi)者的一切需要 健身、游泳、桑拿、 KTV、美體、球類等等； 商務(wù)酒店對價(jià)格因素很敏感，因?yàn)樯虅?wù)酒店數(shù)量比較多，相互之間的競爭比較激烈； 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 18 頁，共 96 頁 大悟商務(wù)酒店逆黃金周現(xiàn)象特別明顯。 規(guī)劃建設(shè)停車場 8 處；新建生活性貨物流通中心一處；新建火車站公交站場，占地 。大風(fēng)日數(shù)是全省最多地區(qū)，八級以上的大風(fēng)平均每年 。 發(fā)展旅游業(yè)是當(dāng)今世界的一大潮流，隨著世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易的不斷發(fā)展，旅游業(yè)已成為較為重要的產(chǎn)業(yè)之一。 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 8 頁，共 96 頁 大悟縣歷年賓館酒店客房出租率%% %%%% % %73%%%%%%%%%%平均入住率 % % % % % % % % 73%99年 20xx年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 從 20xx 年低谷期開始，大悟縣酒店的入住率逐年提升，在20xx 年達(dá)到階段性頂峰； 20xx 年大悟縣酒店的入住率和 20xx 年相比有較大幅度的下降，其原因是受到 SARS的影響。大悟縣旅游產(chǎn)業(yè)有巨大的發(fā)展前景 ，項(xiàng)目建設(shè)市場空間廣闊。 主要編制依據(jù) 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 2 頁，共 96 頁 大悟華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于本項(xiàng)目申請報(bào)告的委托書； 國家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)； 大悟縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五 年計(jì)劃綱要； 大悟縣土地及規(guī)劃管理部門簽發(fā)的有關(guān)項(xiàng)目用地土地預(yù)審意見書、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等； 國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)審評方法與參數(shù)》 (第三版 )及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，以及大悟華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。 項(xiàng)目的實(shí)施 有利于 大悟縣整體 經(jīng)濟(jì) 目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有良好的財(cái)務(wù)生存能力，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，投資項(xiàng)目從地方和企業(yè)發(fā)展的角度來看是可行 的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。金色華府國際酒店是 展示 大悟 形象的 重要 窗口， 其建設(shè)工程顯得尤其重要。全縣全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %；規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。新建火車站郵件處理中心，占地按 。所以對它的要求有所不同： 從自然條件來說，度假酒店最好位于山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)的附近，位置與氣候最好具有非常獨(dú)特的特點(diǎn)； 度假酒店因?yàn)檫h(yuǎn)離客源地，其知名度對酒店的影響非常重要； 度假客人的需求與商務(wù)客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休養(yǎng)、度假、運(yùn)動(dòng)等活動(dòng)項(xiàng)目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，所以，針對不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營造不同的配套，如球類運(yùn)動(dòng)、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂等，就 顯得十分重要； 度假酒店業(yè)務(wù)對時(shí)令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時(shí)比較泠淡。 工程地質(zhì)條件 本項(xiàng)目區(qū)場地較為平坦，高度變化在 米左右 ，經(jīng)勘探并結(jié)合場地地基土層特征，能滿足地基的承載力和基礎(chǔ)沉降要求。 （ 4） 、污水 項(xiàng)目污水 通過化糞池處理后，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不對環(huán)境排放。 大堂二層通高，除設(shè)置了大堂吧、休息區(qū)及總服務(wù)臺等設(shè)施外，還有旋轉(zhuǎn)樓梯作為造型元素，華麗高貴，引導(dǎo)性強(qiáng)，增加大堂與裙層活動(dòng)區(qū)域的交流、互動(dòng)。地面總建筑高度50 米。 （ 4）酒店設(shè)兩臺顧客電梯（其中一臺兼做無障礙人士電梯），一臺服務(wù)電梯，三座疏散樓梯，酒店東北側(cè)設(shè)置員工專用通道。 2．用水量（熱水溫度 60 度 ) 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 35 頁，共 96 頁 表 72 熱水用水量表 序號 類型 數(shù)量 水量標(biāo)準(zhǔn) 最大日用水 m3/d 1 客房 174 人 150 L/人 設(shè) 30 立方米 /時(shí)燃?xì)獗恚?DN50燃?xì)夤艿肋M(jìn)戶。 2．單體屋面雨水量采用武漢地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式： q=2806(1+)/(t+) 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 36 頁，共 96 頁 3．單體設(shè) 計(jì)重現(xiàn)期 P=3a， 5 分鐘降雨強(qiáng)度為 368L/，屋面溢流按總排水能力不小于設(shè)計(jì)重現(xiàn)期 P=10a 設(shè)計(jì)，并設(shè)置事故溢流排出口。 2．市政給水水壓：市政供水壓力 計(jì)。門廳的左上方為電梯廳，隨時(shí)為旅客提供便捷的上下服務(wù)。 五層以上主樓功能分客房。酒店后勤入口設(shè)置在基地西南側(cè)。但應(yīng)注意盡量避免在雨季施工，以免施工過程中造成環(huán)境污染和水土流失。 地勢平坦 ，項(xiàng)目的擬選用地符合大悟縣城市規(guī)劃相 關(guān)要求。 這是由大悟酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，大悟酒店業(yè)發(fā)展才不過四、五年的時(shí)間；另一方面，大悟酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者國內(nèi)還鮮有經(jīng)驗(yàn)豐富的本土管理人才；這些因素決定了大悟酒店還不具備長遠(yuǎn)眼光和 規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強(qiáng)大競爭力的酒店還沒出現(xiàn)。建設(shè)一中人行景觀橋。 氣候條件 大悟縣屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨量充沛、光照 充足、無霜期較長，具有嚴(yán)寒酷暑短的氣候特征。由于該項(xiàng)目是大悟縣委縣政府招商引進(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目，所 以大悟縣政府對本項(xiàng)目建設(shè)非常支持，這也是本項(xiàng)目一項(xiàng)非常重要的資源。 社會消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成 ，比去年同期增長%，累計(jì)增幅與去年同期持平； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場物價(jià)微升，職工居民收入有所增加； 財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大； 企業(yè)景氣上升 ，信心指數(shù)提高。 項(xiàng)目建設(shè)條件良好，方案科學(xué)、可行，投資估算較為準(zhǔn)確，資金來源可靠，能夠保障項(xiàng)目順利實(shí)施。 研究范圍及主要編制依據(jù) 研究范圍 我公司受 大悟華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托，對 大悟金色華府國際酒店建設(shè)項(xiàng)目 進(jìn)行可行性研究并提交 可行性研究 報(bào)告，其主要研究范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、 財(cái)務(wù)分析、環(huán)境影響分析、 社會影響分析、 結(jié)論與建議等。 項(xiàng)目的實(shí)施 是 提升大悟旅游服務(wù)設(shè)施和完善城市服務(wù)功能的需要 。從宏觀角度考察，投資符合國家投資發(fā)展政策，具有良好的社會效益，從總體上評價(jià)，項(xiàng)目投資可行。 酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過 4000 平方米，樓層基本上低于 10 層，尤其是投資性較強(qiáng)的星級酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星級酒店，其經(jīng)營面積相對 較大，經(jīng)營樓層達(dá)到 10層。 金色華府國際酒店的營業(yè)收入由住宿、會議、娛樂、餐飲及其他服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成，通過高檔次的服務(wù)讓賓客享受實(shí)實(shí)在在的高品位消費(fèi)。 總體規(guī)劃概要 功能定位與總體發(fā) 概況展規(guī)劃 20xx年 11 月，武漢理工大學(xué)設(shè)計(jì)研究院編制完成了《大悟縣城市總體規(guī)劃 (修編 )20xx～ 2020》，確定大悟縣城市性質(zhì)為：大悟縣城區(qū)是鄂北交通樞紐，重點(diǎn)發(fā)展交通物流和資源加工業(yè)的山水園林宜居城市。新建火車站郵件轉(zhuǎn)運(yùn)中心，占地按 。為了熨平這種波動(dòng)，很多度假酒店都特別注意營造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會議； 度假酒店基本上沒有商圈的概念，但度假客戶對度假城市的旅游資源、文化底蘊(yùn)、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。 其區(qū)域水文條件，在 2米以下觸及含水層，根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)資大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 23 頁，共 96 頁 料可不考慮地下水對鋼材及砼天侵蝕性。 （ 5） 、交通 項(xiàng)目建設(shè)場地交通十分方便。一層主要布置有商場、商務(wù)中心及大堂吧、餐廳以及與 之相配套的廚房，還有消防控制室以及部分酒店辦公用房。 休閑商業(yè)設(shè)計(jì)（酒店配套設(shè)施） 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 29 頁，共 96 頁 休閑商業(yè)不是以滿足購物作為主要空間，而更注重人與人之間相互交流，人與環(huán)境、人與自然的融合，使人們在此放松心情，享受人生。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 1．有關(guān)規(guī)范和規(guī)程： （ 1）《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》【 GB50223－ 20xx】 （ 2）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》【 GB50009－ 20xx】（ 20xx 年版） （ 3）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》【 GB500011－ 20xx】（ 20xx 年版） （ 4）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》【 GB500010－ 20xx】 （ 6）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》【 GB50007－ 20xx】 設(shè)計(jì)概況及結(jié)構(gòu)選型 本工程地下一層，地上為 12+1 層，采用框架結(jié)構(gòu)。d 1 餐廳 1400 人 15 L/人 管道材料及安裝 1．天然氣管道采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。 雨水系統(tǒng) 1．各建筑單體室外雨污水分流。 給水設(shè)計(jì) 1．生活給水水源：在市政給水干管上分別接出一根 DN150 的引入管，在基地內(nèi)成環(huán)狀布置，做為基地生活及消防用水。大廳右上角為咖啡廳，作為顧客總服務(wù)的等候區(qū)、會客區(qū)，顧客在此可以看著階梯式 外景觀，聆聽鋼琴演奏，享受著優(yōu)質(zhì)的吧臺服務(wù)，并且總服務(wù)臺和入口有著舒適放心的視角。五層功能主要為桑拿洗浴。 交通布置 酒店主入口設(shè)置京珠連絡(luò)線和興悟北路的轉(zhuǎn)角處，后勤入口均設(shè)置在興悟北路路上。 (2)場地條件 項(xiàng)目建設(shè)選址地勢較為平坦，工程地質(zhì)條件及氣候條件較好，自然條件對整個(gè)工程影響不大。 大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 22 頁，共 96 頁 第 五 章 建設(shè)場地及建設(shè)條件 建設(shè)場地 本工程選址大悟縣 興悟北路小區(qū)，北臨京珠連絡(luò)線，西臨興悟北路 。大悟酒店如林，但大多獨(dú)體建設(shè)、散點(diǎn)布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)模化、具有較高美譽(yù)度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場空白。 城區(qū)交通：完成城北路網(wǎng)建設(shè)，啟動(dòng)快速路工程。大悟縣現(xiàn)轄 17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 359個(gè)村， 15萬農(nóng)戶， 63萬人。從其他縣市的情況來看，興建一家四星級以上酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的潤滑作用。 市場消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。 項(xiàng)目建設(shè)符合大悟縣城市總體規(guī)劃、大悟縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對于推動(dòng)大悟縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要的作用，得到了大悟縣各界的大力支持。 1982 年至 1993 年在鄂州市農(nóng)工商總公司任商場經(jīng)理， 1993 年至 1999 年在鄂州市地方志辦公室工作， 20xx 年至20xx 年在鄂州市興盛源房地產(chǎn)公司任總經(jīng)理，現(xiàn)任大悟華成房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理。 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項(xiàng)目占地 21730平方米，是一座集酒店、會議、餐飲及娛樂為一體的綜合性建筑，建筑高度 50 米 12 層，并在項(xiàng)目空地東北角設(shè)有職工宿舍。 項(xiàng)目進(jìn)行酒店建設(shè)，對于完善大悟縣旅游服務(wù)設(shè)施，擴(kuò)大旅游接待能力，提升對外開放形象，對于推動(dòng)大悟縣旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等均有大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 6 頁，共 96 頁 重要的意義。 酒店管理公司分析 星級酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的大悟縣星級酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，大悟金色華府國際酒店項(xiàng)目 第 10 頁，共 96 頁 聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。上述服務(wù)項(xiàng)目均是高效經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，均易獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。 近期發(fā)展規(guī)模： 規(guī)劃期限 20xx20xx 年 ,用地規(guī)模 11 平方公里 ,人口規(guī) 模 。 其它基礎(chǔ)設(shè)施 新建污水處理廠及垃圾處