【正文】 00 萬元，年利率10％，期限 1 年測算 5 開發(fā)成本合計 P82 項目 可售面積（ ㎡ ） 銷售單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 9+1 公寓 5+1 洋房 車庫 合計 P83 稅種 稅基 （萬元） 稅率 稅額 （萬元） 比重 營業(yè)稅及附加 % 4, % 土地增值稅 2% 1, % 總計 6, % P84 項目 數(shù)值 單位 總投入 64, 萬元 總收入 82, 萬元 營業(yè)稅及附加 4, 萬元 土地增值稅 1, 萬元 所得稅前利潤 12, 萬元 所得 稅前利潤率 % 所得稅 3, 萬元 凈利潤 9, 萬元 凈利潤率 % 項目自有資金投入為 萬元，約占項目總投資的 ％。 P94 五、總結 方案二獲利能力優(yōu)于方案一 方案二在產(chǎn)品檔次上高于方案一，導致產(chǎn)品售價整體高于方案一；生產(chǎn)成本的變化主要集中在工程造價上有少量變化，導致成本上升并不明顯；從而整體性的導致方案二的獲利能力優(yōu)于方案一。 本項目將承擔先期市場培育的大量投入，收益率相對較低， 希望 在區(qū)域內 能夠繼續(xù)后續(xù)土地的 開發(fā) ，將本項目所體現(xiàn)的優(yōu)勢產(chǎn)品形成規(guī)模形象，更好的滿足城市形象和居住功能的需求，也為企業(yè)未來在臨港新城能夠實現(xiàn)良好發(fā)展提供堅實基礎。 項目敏感度分析： 項目敏感度分析表 稅前利潤率 銷售價格變化 20% 10% 0 10% 20% 30% 工程造價變化 10% % % % % % % 0 % % % % % % 10% % % % % % % 20% % % % % % % ? 項目對銷售價格的敏感程度明顯高于對工程造價的敏感程度。 ? 聯(lián)排別墅約占總開發(fā)面積的 20％，容積率約 。 我項目定位于 臨港新城第一個中高檔住宅項目， 檔次高于目前的綠地 2 臨港新城內的 購房需求已經(jīng)過第一輪釋放 區(qū)域內安置用房、綠地 P55 3． 3 價格分析 020xx40006000800010000120xx一期 二期 三期疊加別墅花園洋房公寓 小結： 整體價格浮動與大市場背景較為符合，三期價格的上升可理解為區(qū)域抗風險能力較強。 P45 宜浩 佳園總平圖 項目實景圖 P46 四、 競爭項目調查 注：本次競爭樓盤調查將針對目前臨港新城唯一在售項目綠地東岸漣城，將在下面部分詳細分析。 3． 3 區(qū)域優(yōu)勢 蘆潮港分城區(qū)毗鄰臨港物流園區(qū)和重裝備產(chǎn)業(yè) 區(qū)， 兩大園區(qū)的人流和產(chǎn)業(yè)外溢為蘆潮港發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)提供了“近水樓臺”的先機。隨著港口的開發(fā)利用，港口經(jīng)濟會不斷發(fā)展，在港口發(fā)展期間，港口及其臨近的地區(qū)，憑借其有利的區(qū)位和水、陸、空交通樞紐等經(jīng)濟要素的成長和壯大， 逐步發(fā)展成為一定范圍內最具活力和潛力的經(jīng)濟生長點，從而吸引更多的生產(chǎn)力要素向其周圍集中。 據(jù)統(tǒng)計，目前共有約 1300 名工作人員在新中心內辦公，包括后勤服務人員在內，總入駐人數(shù)約為 1600 人。 項目審批服務： 招商主體和審批部門提供便捷 全面的服務通道 。除了在建的博物館，臨港新城的其他娛樂設施也很豐富。 規(guī)劃總面積 293 平方公里。 P4 規(guī)劃交通 規(guī)劃中的軌道交通 11 號線南段從龍陽路直通臨港新城，在臨港新城內設置有兩個站，一個是主產(chǎn)業(yè)區(qū)里的臨港新城北站，另一個是位于主城區(qū)內的臨港新城站。 至 2020 年，臨港新城將全面實現(xiàn)規(guī)劃目標，成為上海輔城。在繼續(xù)引入有實力的物流企業(yè)進駐的同時，歡迎貿易型的企業(yè)在區(qū)內注冊。 P19 2． 2 企業(yè)分布 以上資料來源“臨港經(jīng)濟管委會” P20 3．政府扶持 3． 1 臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)優(yōu)惠政策 經(jīng)過有關部門或臨港新城管委會認定，落戶臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的企業(yè)在項目規(guī)劃、立項 審批、企業(yè)設立、人才引進等各方面可以享受國家、上海市以及臨港新城管理辦法中心規(guī)定的各項優(yōu)惠政策： ● 國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策 ● 國家級保稅區(qū)的各項優(yōu)惠政策 ● 鼓勵現(xiàn)代裝備制造及技術創(chuàng)新的各項優(yōu)惠政策 ● 鼓勵科技成果轉化和產(chǎn)業(yè)化的各項優(yōu)惠政策 ● 鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)的各項優(yōu)惠政策 ● 促進中小企業(yè)發(fā)展的有關優(yōu)惠政策 ● 鼓勵投資和改善投資環(huán)境的其他相關政策 3． 2 保稅港區(qū)政策 洋山港保稅區(qū)集保稅區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)的政策優(yōu)勢于一體，是目前我國港口與陸地區(qū)域相融合的保稅 物流層次最高、政策最優(yōu)惠、功能最齊全、區(qū)位優(yōu)勢最明顯的中國特色的自由港。 浦東國際機場的向南擴建、迪斯尼選址在靠近南匯的川沙以及中國大飛機項目落戶臨港新城 都為區(qū)域發(fā)展帶來巨大利好。 這些優(yōu)惠措 施將大大降低船公司的運營成本，提高了洋山港的國際競爭力。將建設成為環(huán)境優(yōu)美、配套設施 齊全、以生活居住用地為主的生態(tài)型城市社區(qū)。 5． 3 區(qū)域優(yōu)勢 根據(jù)臨港門戶的地理位置，定位“海洋風”的設計風格，簡約、 大氣、優(yōu)雅，一條綠環(huán)以歐式風格為主 ，連接分城區(qū)各個功能區(qū)，形成一個從公共領域到私有領 域不斷深入的城市綠色景觀大道，形成水清、氣凈、天藍的生態(tài)之城格局。 該項目占地面積為 公頃 （約合 826 畝） ， 總建筑面積 約 62 萬 平方米 ， 住宅建筑面積約為 48 萬平方米， 總戶數(shù)約 5374 戶， 其中 20%為 12 層的小高層，其余為四層的多層住宅。 P49 2．綠地 P61 2．項目經(jīng)濟指標 地塊編號 WNWC510 用地代碼 R2/R3 用地面積 105440 平方米 容積率 建筑面積 105440 平方米 建筑密度 30/25 建筑限高 24/40 綠地率 35 本案 P62 3．土地現(xiàn)狀 P63 4．周邊配套分布情況 本 案 邊檢 公務員安置商品房 （建設中） 政府大樓 中國航海博物館 （建設中） 商業(yè)中心（建設中） 海 事 大學 海洋 大學 P64 4． 1 公務員安置房（在建） P65 4． 2 政府大樓 P66 4． 3 商業(yè)中心（在建） P67 4． 4 中國航海博物館（在建） P68 4． 5 海事大學 P69 二、項目 SWOT 分析 （ S） 項目優(yōu)勢分析表 編號 要點 詮釋 /對策 1 團隊開發(fā)實力（研發(fā)、管理） 產(chǎn)品是 我們 的重要優(yōu)勢。 P72 （ T） 項目威脅分析表 編號 要點 詮釋 /對策 1 國際國內大經(jīng)濟環(huán)境回暖的推遲 國際國內經(jīng)濟大環(huán)境的回暖，將直接影響到臨港新城內大型項目的投資進度。并采用目前上海少有的歐式建筑的風格， 使項目的外部視覺感受和進入社區(qū)的內部視覺感受產(chǎn)生根本性的改變，力求達到耳目一新的效果。 ? 在工程造價不 變 的情況下，銷售價格下降 20％，項目出現(xiàn)負利潤。中高端項目的開發(fā)需要 在產(chǎn)品形態(tài)上有寬松的發(fā)揮空間。東岸漣城是一個以 50～ 80 平方米的公寓產(chǎn)品的項目，從產(chǎn)品功能上看是過渡居住功能為主。 P87 項目 數(shù)值 單位 備注 用地面積 105440 ㎡ 容積率 按地上建造面積 總建筑面積 124100 ㎡ 地上建筑面積 105400 ㎡ 9+1 住宅 83200 ㎡ 聯(lián)排別墅 20800 ㎡ 公建配套 1400 ㎡ 地下建筑面積 18700 ㎡ 包含半地下建造面積 P88 編號 項目 面積 （ ㎡ ） 單價 （元 /㎡ ） 金額 （萬元） 備注 1 土地費用 土地成本 建設用地面積 105440 ㎡ ，按照 140 萬 /畝進行計算，容積率 ，總建筑面積 124100㎡ 。 ? 9+1 小高層住宅將重點提供 90 平方米以內的住宅產(chǎn)品， 約在總開發(fā)面積的70％ 。 2 區(qū)域可開發(fā)土地量巨大， 區(qū)域內可開發(fā)土地量在 2 萬畝以上，而目前綠地一個商品房項目在開發(fā)，未來可開發(fā)的項目眾多，項目周邊就有大量未競爭環(huán)境有惡化的可能 開發(fā)土地。 2 項目的顯著區(qū)位優(yōu)勢 項目位于區(qū)政府、商業(yè) 中心、大學園區(qū)、軌道交通 11 號線、航海博物館等一系列標志性設施的核心，地塊本身具有的區(qū)位優(yōu)勢非常顯著。東岸漣城”售樓處 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價格 疊加別墅： 8700/平米 花園洋房： 7000/平米 公寓： 7300/平米 規(guī)劃戶數(shù) 600 戶 銷售率 90%以上 項目進度 已交付使用 面積戶型 以公寓 50~80平米房型為主 客戶情況 投資客 58%、原住民 22% 公務員 17%、產(chǎn)業(yè) 13% 廣告訴求 區(qū)域價值 推廣渠道 高速戶外、大眾媒體 P50 2． 2 項目二期概況 開 盤時間 07 年 12 月 交房時間 09 年 6 月 占地面積 1420xx 平方米 建筑面積 118000 平方米 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價格 疊加別墅： 11000/平米 花園洋房： 9200/平米 公寓： 8600/平米 規(guī)劃戶數(shù) 1323 戶 銷售率 85%以上 項目進度 現(xiàn)房發(fā)售，未交房 面積戶型 以公寓 50~80 平米房型為主 客戶情況 投資客 53%、原住民 17% 公務員 20%、產(chǎn)業(yè) 10% 廣告訴求