【正文】 00 萬(wàn)元，年利率10％，期限 1 年測(cè)算 5 開(kāi)發(fā)成本合計(jì) P82 項(xiàng)目 可售面積（ ㎡ ） 銷(xiāo)售單價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬(wàn)元） 9+1 公寓 5+1 洋房 車(chē)庫(kù) 合計(jì) P83 稅種 稅基 （萬(wàn)元） 稅率 稅額 （萬(wàn)元） 比重 營(yíng)業(yè)稅及附加 % 4, % 土地增值稅 2% 1, % 總計(jì) 6, % P84 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 總投入 64, 萬(wàn)元 總收入 82, 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅及附加 4, 萬(wàn)元 土地增值稅 1, 萬(wàn)元 所得稅前利潤(rùn) 12, 萬(wàn)元 所得 稅前利潤(rùn)率 % 所得稅 3, 萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 9, 萬(wàn)元 凈利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目自有資金投入為 萬(wàn)元，約占項(xiàng)目總投資的 ％。 P94 五、總結(jié) 方案二獲利能力優(yōu)于方案一 方案二在產(chǎn)品檔次上高于方案一，導(dǎo)致產(chǎn)品售價(jià)整體高于方案一；生產(chǎn)成本的變化主要集中在工程造價(jià)上有少量變化，導(dǎo)致成本上升并不明顯；從而整體性的導(dǎo)致方案二的獲利能力優(yōu)于方案一。 本項(xiàng)目將承擔(dān)先期市場(chǎng)培育的大量投入，收益率相對(duì)較低， 希望 在區(qū)域內(nèi) 能夠繼續(xù)后續(xù)土地的 開(kāi)發(fā) ，將本項(xiàng)目所體現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品形成規(guī)模形象，更好的滿足城市形象和居住功能的需求，也為企業(yè)未來(lái)在臨港新城能夠?qū)崿F(xiàn)良好發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 項(xiàng)目敏感度分析： 項(xiàng)目敏感度分析表 稅前利潤(rùn)率 銷(xiāo)售價(jià)格變化 20% 10% 0 10% 20% 30% 工程造價(jià)變化 10% % % % % % % 0 % % % % % % 10% % % % % % % 20% % % % % % % ? 項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的敏感程度明顯高于對(duì)工程造價(jià)的敏感程度。 ? 聯(lián)排別墅約占總開(kāi)發(fā)面積的 20％，容積率約 。 我項(xiàng)目定位于 臨港新城第一個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目， 檔次高于目前的綠地 2 臨港新城內(nèi)的 購(gòu)房需求已經(jīng)過(guò)第一輪釋放 區(qū)域內(nèi)安置用房、綠地 P55 3． 3 價(jià)格分析 020xx40006000800010000120xx一期 二期 三期疊加別墅花園洋房公寓 小結(jié)： 整體價(jià)格浮動(dòng)與大市場(chǎng)背景較為符合，三期價(jià)格的上升可理解為區(qū)域抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 P45 宜浩 佳園總平圖 項(xiàng)目實(shí)景圖 P46 四、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查 注：本次競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查將針對(duì)目前臨港新城唯一在售項(xiàng)目綠地東岸漣城，將在下面部分詳細(xì)分析。 3． 3 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 蘆潮港分城區(qū)毗鄰臨港物流園區(qū)和重裝備產(chǎn)業(yè) 區(qū)， 兩大園區(qū)的人流和產(chǎn)業(yè)外溢為蘆潮港發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了“近水樓臺(tái)”的先機(jī)。隨著港口的開(kāi)發(fā)利用，港口經(jīng)濟(jì)會(huì)不斷發(fā)展，在港口發(fā)展期間，港口及其臨近的地區(qū)，憑借其有利的區(qū)位和水、陸、空交通樞紐等經(jīng)濟(jì)要素的成長(zhǎng)和壯大， 逐步發(fā)展成為一定范圍內(nèi)最具活力和潛力的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)點(diǎn)，從而吸引更多的生產(chǎn)力要素向其周?chē)小?據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前共有約 1300 名工作人員在新中心內(nèi)辦公，包括后勤服務(wù)人員在內(nèi)，總?cè)腭v人數(shù)約為 1600 人。 項(xiàng)目審批服務(wù)： 招商主體和審批部門(mén)提供便捷 全面的服務(wù)通道 。除了在建的博物館，臨港新城的其他娛樂(lè)設(shè)施也很豐富。 規(guī)劃總面積 293 平方公里。 P4 規(guī)劃交通 規(guī)劃中的軌道交通 11 號(hào)線南段從龍陽(yáng)路直通臨港新城，在臨港新城內(nèi)設(shè)置有兩個(gè)站，一個(gè)是主產(chǎn)業(yè)區(qū)里的臨港新城北站，另一個(gè)是位于主城區(qū)內(nèi)的臨港新城站。 至 2020 年，臨港新城將全面實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，成為上海輔城。在繼續(xù)引入有實(shí)力的物流企業(yè)進(jìn)駐的同時(shí)，歡迎貿(mào)易型的企業(yè)在區(qū)內(nèi)注冊(cè)。 P19 2． 2 企業(yè)分布 以上資料來(lái)源“臨港經(jīng)濟(jì)管委會(huì)” P20 3．政府扶持 3． 1 臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)優(yōu)惠政策 經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)或臨港新城管委會(huì)認(rèn)定，落戶臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng) 審批、企業(yè)設(shè)立、人才引進(jìn)等各方面可以享受?chē)?guó)家、上海市以及臨港新城管理辦法中心規(guī)定的各項(xiàng)優(yōu)惠政策： ● 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 ● 國(guó)家級(jí)保稅區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 ● 鼓勵(lì)現(xiàn)代裝備制造及技術(shù)創(chuàng)新的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 ● 鼓勵(lì)科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 ● 鼓勵(lì)軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 ● 促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的有關(guān)優(yōu)惠政策 ● 鼓勵(lì)投資和改善投資環(huán)境的其他相關(guān)政策 3． 2 保稅港區(qū)政策 洋山港保稅區(qū)集保稅區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)于一體，是目前我國(guó)港口與陸地區(qū)域相融合的保稅 物流層次最高、政策最優(yōu)惠、功能最齊全、區(qū)位優(yōu)勢(shì)最明顯的中國(guó)特色的自由港。 浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的向南擴(kuò)建、迪斯尼選址在靠近南匯的川沙以及中國(guó)大飛機(jī)項(xiàng)目落戶臨港新城 都為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)巨大利好。 這些優(yōu)惠措 施將大大降低船公司的運(yùn)營(yíng)成本，提高了洋山港的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。將建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施 齊全、以生活居住用地為主的生態(tài)型城市社區(qū)。 5． 3 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 根據(jù)臨港門(mén)戶的地理位置，定位“海洋風(fēng)”的設(shè)計(jì)風(fēng)格，簡(jiǎn)約、 大氣、優(yōu)雅，一條綠環(huán)以歐式風(fēng)格為主 ，連接分城區(qū)各個(gè)功能區(qū)，形成一個(gè)從公共領(lǐng)域到私有領(lǐng) 域不斷深入的城市綠色景觀大道，形成水清、氣凈、天藍(lán)的生態(tài)之城格局。 該項(xiàng)目占地面積為 公頃 （約合 826 畝） ， 總建筑面積 約 62 萬(wàn) 平方米 ， 住宅建筑面積約為 48 萬(wàn)平方米， 總戶數(shù)約 5374 戶， 其中 20%為 12 層的小高層，其余為四層的多層住宅。 P49 2．綠地 P61 2．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊編號(hào) WNWC510 用地代碼 R2/R3 用地面積 105440 平方米 容積率 建筑面積 105440 平方米 建筑密度 30/25 建筑限高 24/40 綠地率 35 本案 P62 3．土地現(xiàn)狀 P63 4．周邊配套分布情況 本 案 邊檢 公務(wù)員安置商品房 （建設(shè)中） 政府大樓 中國(guó)航海博物館 （建設(shè)中） 商業(yè)中心（建設(shè)中） 海 事 大學(xué) 海洋 大學(xué) P64 4． 1 公務(wù)員安置房（在建） P65 4． 2 政府大樓 P66 4． 3 商業(yè)中心（在建） P67 4． 4 中國(guó)航海博物館（在建） P68 4． 5 海事大學(xué) P69 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 （ S） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析表 編號(hào) 要點(diǎn) 詮釋 /對(duì)策 1 團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)實(shí)力（研發(fā)、管理） 產(chǎn)品是 我們 的重要優(yōu)勢(shì)。 P72 （ T） 項(xiàng)目威脅分析表 編號(hào) 要點(diǎn) 詮釋 /對(duì)策 1 國(guó)際國(guó)內(nèi)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境回暖的推遲 國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的回暖，將直接影響到臨港新城內(nèi)大型項(xiàng)目的投資進(jìn)度。并采用目前上海少有的歐式建筑的風(fēng)格， 使項(xiàng)目的外部視覺(jué)感受和進(jìn)入社區(qū)的內(nèi)部視覺(jué)感受產(chǎn)生根本性的改變，力求達(dá)到耳目一新的效果。 ? 在工程造價(jià)不 變 的情況下，銷(xiāo)售價(jià)格下降 20％，項(xiàng)目出現(xiàn)負(fù)利潤(rùn)。中高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要 在產(chǎn)品形態(tài)上有寬松的發(fā)揮空間。東岸漣城是一個(gè)以 50～ 80 平方米的公寓產(chǎn)品的項(xiàng)目，從產(chǎn)品功能上看是過(guò)渡居住功能為主。 P87 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 備注 用地面積 105440 ㎡ 容積率 按地上建造面積 總建筑面積 124100 ㎡ 地上建筑面積 105400 ㎡ 9+1 住宅 83200 ㎡ 聯(lián)排別墅 20800 ㎡ 公建配套 1400 ㎡ 地下建筑面積 18700 ㎡ 包含半地下建造面積 P88 編號(hào) 項(xiàng)目 面積 （ ㎡ ） 單價(jià) （元 /㎡ ） 金額 （萬(wàn)元） 備注 1 土地費(fèi)用 土地成本 建設(shè)用地面積 105440 ㎡ ，按照 140 萬(wàn) /畝進(jìn)行計(jì)算，容積率 ，總建筑面積 124100㎡ 。 ? 9+1 小高層住宅將重點(diǎn)提供 90 平方米以內(nèi)的住宅產(chǎn)品， 約在總開(kāi)發(fā)面積的70％ 。 2 區(qū)域可開(kāi)發(fā)土地量巨大， 區(qū)域內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地量在 2 萬(wàn)畝以上，而目前綠地一個(gè)商品房項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，未來(lái)可開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目眾多，項(xiàng)目周邊就有大量未競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有惡化的可能 開(kāi)發(fā)土地。 2 項(xiàng)目的顯著區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于區(qū)政府、商業(yè) 中心、大學(xué)園區(qū)、軌道交通 11 號(hào)線、航海博物館等一系列標(biāo)志性設(shè)施的核心，地塊本身具有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常顯著。東岸漣城”售樓處 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價(jià)格 疊加別墅： 8700/平米 花園洋房： 7000/平米 公寓： 7300/平米 規(guī)劃戶數(shù) 600 戶 銷(xiāo)售率 90%以上 項(xiàng)目進(jìn)度 已交付使用 面積戶型 以公寓 50~80平米房型為主 客戶情況 投資客 58%、原住民 22% 公務(wù)員 17%、產(chǎn)業(yè) 13% 廣告訴求 區(qū)域價(jià)值 推廣渠道 高速戶外、大眾媒體 P50 2． 2 項(xiàng)目二期概況 開(kāi) 盤(pán)時(shí)間 07 年 12 月 交房時(shí)間 09 年 6 月 占地面積 1420xx 平方米 建筑面積 118000 平方米 產(chǎn)品形態(tài) 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 毛胚 容積率 綠化率 38% 平均價(jià)格 疊加別墅： 11000/平米 花園洋房： 9200/平米 公寓： 8600/平米 規(guī)劃戶數(shù) 1323 戶 銷(xiāo)售率 85%以上 項(xiàng)目進(jìn)度 現(xiàn)房發(fā)售，未交房 面積戶型 以公寓 50~80 平米房型為主 客戶情況 投資客 53%、原住民 17% 公務(wù)員 20%、產(chǎn)業(yè) 10% 廣告訴求