【正文】 44 第六章大溪地 物業(yè)管理運(yùn)作 針對大溪地項(xiàng)目我司建議管理運(yùn)營分兩個階段進(jìn)行，即： 前期顧問階 段： 自合同簽訂之日起至物業(yè)交付使用日止，我司派人員定期前往現(xiàn)場提供顧問服務(wù)和顧問建議。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為 RMB 萬元 （ 其中人員工資為 萬元，物資為 萬元。 （ 2） 確保業(yè)主提出之各類建議 /意見及投訴得到處理并傳 達(dá)至物業(yè)管理處及其屬下之相關(guān)部門。 f. 充分發(fā)揮項(xiàng)目先進(jìn)的硬件條件，利用消防自動報(bào)警、保安監(jiān)控、社區(qū)管理系統(tǒng)等一系列技術(shù)防范措施，發(fā)現(xiàn)各種隱患，并及時(shí)采取措施；熟悉所轄區(qū)域人、財(cái)、物的基本情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能遭受傷害的問題，制定防范措施，監(jiān)督落實(shí)員工崗位安全責(zé)任制。 關(guān)注細(xì)微 目的；“物業(yè)無大事，物業(yè)無小事”。 E 管家服務(wù)體系的內(nèi)容 1） 建造內(nèi)部相關(guān)的服務(wù)環(huán)境 2） 建造對外服務(wù)體系 3） 建造對內(nèi)的個中支援 常規(guī)客戶 服務(wù)管理程序： 1．可根據(jù)客戶提出的要求，通過管家部工程部保衛(wèi)部及其它相關(guān)部門協(xié)商后，由工程部為客戶安裝額外的電器設(shè)備。我公司管理層的一致觀點(diǎn)是：如果員工對細(xì)小的問題加以關(guān)注，那么產(chǎn)生大問題的最終幾率就要小得多。 ⑤把《收樓通知書》、《業(yè)主登記表》、《承諾書》及業(yè)主售房合同以及有效身份證明一同存入業(yè)主檔案保存。 ②配合施工隊(duì)的用水、用電，要求季工隊(duì)進(jìn)出場有序。 ③對驗(yàn)收中的單獨(dú)設(shè)備進(jìn)行試轉(zhuǎn)驗(yàn)收。物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度主要有公司的宗旨、紀(jì)律、經(jīng)營方針、工作程序、崗 位職責(zé)等。 我公司相關(guān)管理人員在前期介入后會全面了解熟悉大溪地別墅的各個專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、布置情況，設(shè)備供應(yīng)廠家情況和設(shè)備技術(shù)性能參數(shù)，管線走向、材料替代、次寸變動等方面，為日后物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)投入使用后的運(yùn)行維護(hù)及維修打下良好的基礎(chǔ)。 2 商業(yè)配套建議 大溪地別墅 項(xiàng)目 開發(fā)單位引進(jìn)先進(jìn)開發(fā)理念，把富有時(shí)代特色的規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、景觀設(shè)計(jì)引入項(xiàng)目開發(fā)之中 非常有必要。 ■ 關(guān)注細(xì)微：物業(yè)項(xiàng)目管理的優(yōu)劣、水平高低往往體現(xiàn)在許多細(xì)微之處。在北京，香江集團(tuán) 先后開發(fā)了北京 著名的 國際友誼花園 、地標(biāo)性 北京科技會展中心 、 CBD 地區(qū)超大規(guī)模的高檔社區(qū) 北京財(cái)富中心 、 南新倉和溫泉山 別墅花園 等 項(xiàng)目。 達(dá)文物業(yè)與我們的客戶一同成長、發(fā)展為世界領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)公司。 【達(dá)文物業(yè)】 的管理人員大都來自星級酒店和高檔別墅，對高檔物業(yè)和客戶服務(wù)的管理有著深刻的認(rèn)識和了解，積累了豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，加之自身較高的文化素質(zhì)與職業(yè)素養(yǎng)，對我公司的發(fā)展壯大起到了至關(guān)重要的作用。我公司管理層的一致觀點(diǎn)是：如果員工對細(xì)小的問題加以關(guān)注，那么產(chǎn)生大問題的最終幾率就要小得多。 機(jī)場整體區(qū)域電力天然氣溴化鋰吸收式機(jī)組燃?xì)忮仩t機(jī)場新建區(qū)域供熱機(jī)場新建區(qū)域生活熱水天然氣內(nèi)燃機(jī)高溫?zé)煔馀艧煾邷馗滋姿蜏馗滋姿娋W(wǎng)買電 12 3 樣板間和售樓處管理 為使欲購買房屋的準(zhǔn)業(yè)主們除對房屋本身和其價(jià)值的喜好，還應(yīng)在事前感 受到后期物業(yè)服務(wù)的存在價(jià)值，和所能享受的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 我們會對收集整理圖紙、文件資料等資料，并結(jié)合多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來協(xié)助開發(fā)商完成施工驗(yàn)收工作。 ② 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度包括公司向業(yè)主、租戶解釋公司 18 的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，以及公司管理服務(wù)范圍、管理服務(wù)方式，還有要求業(yè)主和租戶共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。 3）別墅的正式驗(yàn)收 預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后，驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如整改合格則進(jìn)行正式的別墅驗(yàn)收。 ②嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露背，嚴(yán)禁吸煙。 b. 我公司將根據(jù)各管理項(xiàng)目的實(shí)際需要，向各項(xiàng)目提供技術(shù)支持和各種培訓(xùn)。 所選用人員應(yīng)具備的基本條件包括： ? 肯于發(fā)奮吃苦的責(zé)任心 ? 文化素質(zhì)及學(xué)歷 ? 工作經(jīng)驗(yàn) ? 良好的形象 我公司將派遣專職培訓(xùn)講師對大溪地別墅物業(yè)管理處全體人員進(jìn)行各方面培訓(xùn)，以保證服務(wù)與管理工作的順利開展。 4．如客戶需要維修或更換電器設(shè)備，可事先電話通知中控室，由中控室與工程部協(xié)調(diào)后，由工程部提供此項(xiàng)服務(wù)。 33 4．日常管理服務(wù) 指標(biāo)名稱 標(biāo)準(zhǔn) 管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)具體內(nèi)容 34 5 設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 大溪地別墅項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù) 針對 大溪地別墅 項(xiàng)目消防報(bào)警、保安監(jiān)控等系統(tǒng)維護(hù)要求高等特點(diǎn) ，我公司將選 用 豐富經(jīng)驗(yàn)的工程師與工程人員進(jìn)行專門的維護(hù)與操作，并保證工程人員在崗值班，以便隨時(shí)處理可能出現(xiàn)的故障； 治安案件發(fā)生率 低于 1% 杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件 環(huán)境衛(wèi)生滿意率 100% 住宅內(nèi)清潔美觀，垃圾日產(chǎn)日清， 24 小時(shí)保潔制 消防設(shè)備完好率 100% 消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損，無埋壓、占用，對消防水系統(tǒng)定期檢測壓力 房屋及配套設(shè)施完好率 100% 外觀政界、無破損、無改變使用功能 設(shè)備完好率 100% 完好無損，正常使用，定期檢查，保持潔凈 房屋零修、急修及時(shí)率 99%，返修率≤ 2% 接單 20 分鐘到場、急修不過夜，回訪有記錄 門禁 等智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率 100% 維修工程質(zhì)量合格率及回訪率 100% 分項(xiàng)檢查，返修率≤ 1% 服務(wù)有效投訴率 ≤ 1%，處理率 100% 提高管理水平，加強(qiáng)服務(wù)機(jī)制，為業(yè)主排憂解難 業(yè)主對物業(yè)管理滿意率 95% 管理服務(wù)達(dá)到三滿意：業(yè)主、租戶滿意，主管單位滿意，社會各界滿意 文化設(shè)施完好率 95% 確保娛樂設(shè)施使用功能完好無損，定期維護(hù)、保養(yǎng) 外來人員滿意率 95% 35 序 號 內(nèi) 容 月 份 1 安全教育、安全檢查 1 2 清理污水池 12 3 檢修供配電設(shè)備 9 4 檢查天線、衛(wèi)星電視系統(tǒng) 5 5 防汛檢查 6 6 檢查戶外照明 每月、節(jié)日前 7 疏水器及所有節(jié)門的檢修 逐月安排全年查完 8 檢查防雨及防水 8 9 檢查冷凝水系統(tǒng) 8 10 檢修鍋爐 10 11 檢修發(fā)電 機(jī)系統(tǒng) 12 12 防火安全檢查 11 13 防凍檢查 12 6 保潔、綠化管理 清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ，佩帶名牌上崗 、周工作計(jì)劃，并指定專人檢查計(jì)劃的落實(shí)情況 ，做到無裸露垃圾、無衛(wèi)生死角、無明顯積塵積垢、無蚊蟲孳生地 、綠地等公共區(qū)域堅(jiān)持專人每日清掃，做到路面凈、路沿凈、樹坑墻角凈、垃圾箱凈、無積土、無積水、無雜物 綠化工作 36 舒心愉悅的環(huán)境是保證良好視覺與感官效果的一大 重要因素，可以起到綠化、美化生活，修身養(yǎng)心的作用 注：后附清潔工作量化標(biāo)準(zhǔn)表 7 保安、消防管理 保安消防管理的重要性 在物業(yè)管理工作中，治安消防管理是所有管理工作中的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。 h. 做好公司內(nèi)部員工的摸底調(diào)查，注意了解新員工的來歷和思想動態(tài)，防止發(fā)生犯罪。 （ 5） 合理安排本部門職員之工作，監(jiān)督本部門日常工作。我公司鄭重承諾為貴公司免費(fèi)提供前期顧 45 問服務(wù)。 前期開辦費(fèi) 物業(yè)經(jīng)理 1 人 人事部 財(cái)務(wù)部 保安部 工程部 客服部 清潔部 43 物業(yè)公司進(jìn)場運(yùn)作整盤工作前，開發(fā)商應(yīng)預(yù)先支付一筆物業(yè)籌備費(fèi)用 即物業(yè)前期開辦費(fèi)，用于物業(yè)公司購買辦公用具和為物業(yè)服務(wù)應(yīng)購置的其他大宗物品。 1） 保安部各崗位具體工作職責(zé)明細(xì) （一）保安部經(jīng)理職責(zé) （二 ）保安部主管職責(zé) （三）保安部領(lǐng)班職責(zé) （四）保安部監(jiān)控室工作人員工作職責(zé) （五）保安部警衛(wèi)職責(zé) 8 財(cái)務(wù)管理工作模式、制度 物業(yè)管理財(cái)務(wù)運(yùn)作模式 據(jù) 財(cái)政部“財(cái)基字 [1998]第 7 號文件”《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理》規(guī)定 , 并結(jié)合由國家發(fā)改委 ,建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的且于 20xx 年 1月 1 日起實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定 , 以及會計(jì)法及相關(guān)法規(guī) , 作為物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作模式 . 相關(guān)財(cái)務(wù)管理制度 財(cái)務(wù)管理制度依照《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理》的要求和國家相關(guān)財(cái)務(wù)管理制度的要求 ,主要項(xiàng)目如下 : (1) 建帳制度 總帳建帳原則 : 依服務(wù)行業(yè)科目設(shè)定 39 明細(xì)帳建帳原則 : 以大溪地別墅的具體 特點(diǎn) ,設(shè)置明細(xì)帳 ,如按業(yè)態(tài)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)不同分開商住收支帳 , 底商收支 帳等 日記帳建帳原則 : 控制現(xiàn)金銀行等資金情況 , 控制日常庫存進(jìn)出情況等 備查帳建帳原則 : 用于帳外輔助統(tǒng)計(jì)工作 , 如應(yīng)收帳收繳率備查等 (2) 費(fèi)用報(bào)銷制度 報(bào)銷權(quán)限授權(quán) : 僅項(xiàng)目經(jīng)理有報(bào)銷授權(quán) , 權(quán)限上限及項(xiàng)目據(jù)公司統(tǒng)一要求 及項(xiàng)目接管進(jìn)度而定 報(bào)銷附件說明 :符合財(cái)務(wù)要求和內(nèi)部控制要求 報(bào)銷時(shí)間 :每周規(guī)定固定日 (3) 報(bào)表制度 按我國企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定 , 應(yīng)按期編報(bào)相應(yīng)報(bào)表 按管理處收支期間 , 編報(bào)相應(yīng)報(bào)表 其他為便于物業(yè)服務(wù)工作開展而提供的其他報(bào)表 公示制度 , 按物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定 , 每半年公示一次收支情況 (4) 采購制度 采購原則 : 同前述采購原則 供應(yīng)商選定 : 貨比三家的原則 采購申請流程 (5) 庫存管理制度 入庫管理制度 :審批齊全 ,單據(jù)齊全 ,實(shí)物數(shù)量單價(jià)合格 ,登記造冊 出庫管理制度 :審批授權(quán) ,領(lǐng)用記錄 ,登記造冊 盤點(diǎn)制度 : 定期盤點(diǎn) , 帳實(shí)相符 庫房安全管理制度 :防火防盜 ,分類保管 ,專人保管 (6) 備用金制度 備用 金限額及使用人授權(quán) :收款員備用金 200元找零 ,采購員備用金 備用金定期清查 (7) 收費(fèi)制度 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)的建立 :據(jù)國家相關(guān)規(guī)定及相關(guān)協(xié)議收費(fèi) , 我司提供物業(yè) 40 服務(wù)合同約定以外的服務(wù) , 服務(wù)費(fèi)報(bào)發(fā)