【正文】 中心等子項(xiàng)目。 總結(jié)：國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流超市是一個(gè)規(guī)模大、行業(yè)全，集產(chǎn)品研發(fā)、加工生產(chǎn)、物流倉儲(chǔ)、批發(fā)貿(mào)易、電子商務(wù)、休閑娛樂、總部辦川南國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城 南向開放合 作項(xiàng)目 16 公及住宅配套為一體的一站式綜合服務(wù)平臺(tái)，使之真正成為國內(nèi)最有影響力的農(nóng)產(chǎn)業(yè)及物流總部。 ． 內(nèi)涵：體現(xiàn)現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格、宜商綠城和全功能商務(wù)中心。 國內(nèi)區(qū)域特色農(nóng)副產(chǎn)品物流中心： 打造特色優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)域?qū)I(yè)貿(mào)易平臺(tái)（其中打造 1 萬㎡以上川南特產(chǎn)超市、 5 千㎡以上貴州特產(chǎn)超市、 5 千㎡以上云南特產(chǎn)超市、 5千㎡以上新疆特產(chǎn)超市），提供特色商品及服務(wù)，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)川南國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城 南向開放合 作項(xiàng)目 21 勢(shì)。 2配套公寓、住宅： 提供培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的公寓及超市產(chǎn)業(yè)集 群居住配套用房。 、提升地區(qū)形象，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此投資單位將整合行業(yè)內(nèi)的各優(yōu)勢(shì)資源，對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶給予多方面的經(jīng)營(yíng)幫助，一提高項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)水平，需要政府給予相應(yīng)的扶持政策。 1修理修配及配件、備品中心： 打造為超市物流企業(yè)及物流機(jī)械提供修理修配服務(wù)和配件、備品超市相結(jié)合的配套平臺(tái)，以滿足國際產(chǎn)業(yè)物流超市的可持續(xù)發(fā)展。農(nóng)業(yè)博覽中心是國內(nèi)外農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)成果、農(nóng)業(yè)機(jī)械等展覽、展示、交流、傳播平臺(tái)，它將成為連接農(nóng)業(yè)科技機(jī)構(gòu)、 涉農(nóng)企業(yè)、投資商、經(jīng)銷商和農(nóng)民群眾的交流紐帶。超市集群智能化系統(tǒng)包括管理中心、網(wǎng)絡(luò)布線、辦公智能化三部分，以新技術(shù)提高系統(tǒng)的所有功能，簡(jiǎn)化操作，極大地方便用戶。 LOFT 辦公區(qū)： 為有獨(dú)特創(chuàng)意的人或機(jī)構(gòu)提供辦公場(chǎng)所。 、國際物流區(qū)。物流不僅具有在企業(yè)生產(chǎn)、供應(yīng)和產(chǎn)品銷售領(lǐng)域提高經(jīng)濟(jì)川南國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城 南向開放合 作項(xiàng)目 11 運(yùn)行效率的價(jià)值，同時(shí)在降低企業(yè)生產(chǎn)成本、增加企業(yè)盈利、推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值方面也具有顯著的意義。瀘州憑借地處川渝黔滇結(jié)合部，運(yùn)輸方便，商貿(mào)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)繁榮由來已久。 川南國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城 南向開放合 作項(xiàng)目 6 “三農(nóng)”問題是指農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民這三個(gè) 問題。受委托單位愿意聯(lián)合接受委托，并將尋找、提出、論證的有關(guān)開放合作項(xiàng)目成果提交委托方作為對(duì)外投資參考。黨的十六大提出 全面建設(shè)小康社會(huì) 的奮斗目標(biāo)，中央新的領(lǐng)導(dǎo)集體對(duì)“三農(nóng)”問題尤其 重視 ，提出實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)，必須解決“三農(nóng)”問題。 、人和：集群力塑龍頭、盡顯眾志成城。 、有利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的全面整合。 、農(nóng)業(yè)旅游體驗(yàn)觀光區(qū)。 三、入駐客戶定位 ； ； 、經(jīng)銷商； 、研發(fā)及服務(wù)機(jī)構(gòu)； 、經(jīng)銷商； 、獸藥、魚藥代理商和經(jīng)銷商； 、研發(fā)及服務(wù)機(jī)構(gòu)； ； 、經(jīng)營(yíng)商； 、投資、設(shè)計(jì)、廣告、建筑、文化、咨詢服務(wù)類公司。 、手法：在建筑風(fēng)格上吸收現(xiàn)代主 義建筑簡(jiǎn)約精華，在環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)上盡量用現(xiàn)代的元素進(jìn)行演繹，適應(yīng)商家不同的品味，滿足超市產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展要求。 農(nóng)業(yè)物流中心： 專業(yè)物流公司經(jīng)營(yíng)，設(shè)保鮮庫及操作中心，為特殊商品的專業(yè)儲(chǔ)存、發(fā)撥及配送提供先進(jìn)的管理及服務(wù)。 第四章 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)與產(chǎn)品組成 一、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 、升級(jí)農(nóng)產(chǎn)品品牌、提升現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展水平，形成以項(xiàng)目所在地為核心的川南地區(qū)連接滇黔渝的重要區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈。川南國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城將配合政府以“集中發(fā)展超市產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)促進(jìn)企業(yè)形成品牌；多方舉措提升城市形象；搭建平臺(tái)科學(xué)規(guī)劃川南國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)中心；健全機(jī)制進(jìn)一 步提升服務(wù)水平”為主旨，為當(dāng)?shù)貜S家、商家提供良好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)和良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，必將極大地提升項(xiàng)目所在地形象、帶動(dòng)項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，讓項(xiàng)目所在地在四川南向門戶發(fā)展戰(zhàn)略中獨(dú)占鰲頭，在滇、黔與四川結(jié)合區(qū)域地緣競(jìng)爭(zhēng)中搶得先機(jī)。具體方案如下表： 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 比例 1 公司注冊(cè)資金 10000 20 % 2 股東第一次增資 20xx0 40 % 3 股東第二次增資 20xx0 40 % 4 資本性總籌集 50000 100% 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 2． 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益及稅收（ /年） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì) 稅 金 額（萬元） 稅收比例 稅收金額（萬元） 1 加工 /分揀 /包裝 /配送 20xx0 5% 1000 2 展示交易 100000 % 7500 3 總部辦公區(qū) 30000 10% 3000 4 物流 /金融 /物管 /電子商務(wù) 50000 15% 7500 5 配套商業(yè)經(jīng)營(yíng) 15000 15% 2250 6 超市租金收益 4000 % 810 7 土地使用稅 年收入 /稅收合計(jì) 219000 22060 、一次性稅收 川南國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城 南向開放合 作項(xiàng)目 31 建安稅及建筑企業(yè)及從業(yè)者所得稅 116614 6% 預(yù)估物業(yè)銷售產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅、契稅、所得稅等 250000 % 23750 、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)難點(diǎn) 、項(xiàng)目為吸引更多會(huì)員 —— 實(shí)力單位及品牌商家加盟，用他們已有的客戶資源帶動(dòng)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，超市產(chǎn)業(yè)集群前期將給予極大的招商扶持優(yōu)惠政策，部分企業(yè)將給予 13 年的免租期； 、項(xiàng)目前期為擴(kuò)大影響、提高知名度，帶動(dòng)更大的商氣人氣，以吸引更多的投資者到項(xiàng)目所在地投資，吸引消費(fèi)者來項(xiàng)目消費(fèi)，提升整個(gè)超市產(chǎn)業(yè)集群的知名度，在營(yíng)銷整合推廣上將加大力度，廣告投入成本比較高； 、農(nóng)業(yè)物流超市產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，特別是物流倉儲(chǔ)及配送項(xiàng)目，因?yàn)樾袠I(yè)的原因，占地面積大，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)薄，在 前期未大量形成產(chǎn)業(yè)鏈時(shí)經(jīng)營(yíng)壓力較大。 1農(nóng)村生活用品及家電物流中心： 以農(nóng)村生活日用品和農(nóng)村家電產(chǎn)品商城為特色，打造滿足川南、輻射川、滇、黔、渝為主的農(nóng)村生活日用品和農(nóng)村家電產(chǎn)品展示、貿(mào)易平臺(tái)，提供廣泛的貿(mào)易合作及服務(wù)。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)博覽中心： 打造無國界的農(nóng)業(yè)成果實(shí)時(shí)交流平臺(tái)。 、超市智能化規(guī)劃 采用國際領(lǐng)先的星級(jí)智能化管理系統(tǒng)，充分考慮到用戶將來對(duì)寬帶的需求，將信息技術(shù)與生態(tài)技術(shù)有機(jī)結(jié)合在一起，形成自己獨(dú)特風(fēng)格。 總部辦公： 將為省內(nèi)外農(nóng)產(chǎn)業(yè)品牌企業(yè)提供集產(chǎn)品展示、辦公、研發(fā)等功能的區(qū)域總部集群。是通過集加工廠、一級(jí)批發(fā)商、流通加工服務(wù)商等產(chǎn)業(yè)材料核心供應(yīng)服務(wù)商資源，為周邊地區(qū)相關(guān)企業(yè)提供倉儲(chǔ)、加工、配送、交易、金融、信息等一站式集成化物流供應(yīng)鏈服務(wù)。 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)產(chǎn)業(yè)重視農(nóng)業(yè)管理和成本控制的驅(qū)動(dòng)力，往往只重視降低生產(chǎn)成本和銷售成本，卻忽視了物流中潛在的利潤(rùn)。 作為東鄰重慶市，南界 貴州 省、云南省，西連宜賓市，北接 自貢市、內(nèi)江市的瀘州，輻射面積人口 2億，堪稱西部的半壁中心。 川南國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城 南向開放合 作項(xiàng)目 5 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 、項(xiàng)目名稱： 擬建項(xiàng)目名稱為“川南國際農(nóng)產(chǎn)業(yè)物流城” 、項(xiàng)目擬建地址：瀘州市沿江高速出入口內(nèi)側(cè) 備選地址：瀘州市成自瀘赤高速出入口內(nèi)側(cè) 、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模： 共計(jì) 1000 畝， 65 萬㎡（如規(guī)劃用地允許， 3500 畝， 240 萬㎡更佳） 一期 ： 300 畝；建筑面積： 18 萬㎡ 二期： 300 畝；建筑面積： 18 萬㎡ 三期： 400 畝；建筑面積： 29 萬㎡ 、建設(shè)周期： 一期： 15 個(gè)月，二期： 15 個(gè)月，三期： 30 個(gè)月 、投資規(guī)模： 一期： 5 億元，二期： 5 億元，三期： 8 億元 、項(xiàng)目綜合稅收（全部建成運(yùn)營(yíng)）： 一期： 億元 /年，二期： 億元 /年，三期： 1 億元 、土地指標(biāo)： 物流混合用地【物流 60%，兼容商業(yè) 30%，住宅配套 10%】 二、項(xiàng)目建設(shè)背景 、天時(shí)：緊扣時(shí)代主題，順應(yīng)大勢(shì)所趨。 特此委托 委托單位：成都 XX 投資（集團(tuán)）有限公司 受委托單位： 四川經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院 四川大學(xué)南亞研究所 四川省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所開放經(jīng)濟(jì)研究中心