【正文】 .... 12 第四部分：項(xiàng)目開發(fā)定位 .................................................... 14 一、海南高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ............................................... 14 二、?？谑忻捞m區(qū)高爾夫規(guī)劃 ............................................. 17 三、項(xiàng)目高爾夫地產(chǎn)開發(fā)分析 ............................................. 18 第五部分：海南國際旅游島建設(shè)及對本項(xiàng)目開發(fā)的意義 ........................... 21 一、海南國際旅游島的基本涵義 ........................................... 21 二、海南旅游國際化情況 ................................................. 21 三、海南國際旅游島建設(shè)情況 ............................................. 22 四、海南建設(shè)國際旅游島的近期計(jì)劃 ....................................... 22 五、海南建設(shè)國際旅游島的預(yù)期效應(yīng) ....................................... 23 六、海南國際旅游島的建設(shè)對本項(xiàng)目的意義 ................................. 29 第六部分：項(xiàng)目投資收益分析 ................................................. 30 第七部分：綜合分析與結(jié)論建議 ............................................... 33 一 、項(xiàng)目 SOWT分析 ..................................................... 33 二、結(jié)論和建議 ........................................................ 34 2 第一部分：項(xiàng)目概況 一、宗地位置 項(xiàng)目 地處海南省 ?？谑?美蘭區(qū)演豐鎮(zhèn)的最南面 ， 南面緊鄰云龍鎮(zhèn)邊界， 位于海口市 西南面 ， 西 靠 美蘭機(jī)場 ，北 臨東環(huán)鐵路（正在施工）和海文高速 ，東接 美演公路，中間有瓊文公路穿插其中，把項(xiàng)目分為南北兩大部分 。沿線受惠地區(qū)包括石山、永興、龍?zhí)痢?演豐 等地。 東環(huán)鐵路沿著東海岸，將穿越最具旅游發(fā)展?jié)摿Φ臇|部城市帶和濱海旅游帶。 2020 年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比2020 年增長 %。 3 月份房價(jià)比去年同期上漲 %，漲幅比 2 月份落 個(gè)百分點(diǎn)，與上月相比，房價(jià)微漲 %。 以島外市場為主銷售推廣渠道主要有： 渠道 項(xiàng)目 網(wǎng)絡(luò) 海南搜房網(wǎng)、海南在線海南房產(chǎn)、新浪網(wǎng)、百度 報(bào)紙 商旅報(bào) 戶外 機(jī)場侯機(jī)廳、機(jī)場路、高 速公路戶外、 人員推銷 島外展覽會(huì) 分銷 島外分銷商 坐銷 售房部 其它 旅游看房團(tuán) 以島內(nèi)市場為主推廣渠道主要有： 12 渠道 項(xiàng)目 網(wǎng)絡(luò) 海南在線海南房產(chǎn) 報(bào)紙 海南日報(bào)、海口晚報(bào)、南國都市報(bào) 戶外 主城區(qū)路牌、交通樞紐、商業(yè)中心等 人員推銷 派發(fā)傳單、售房部坐銷 其它 旅游看房團(tuán) 五 、 2020 年海口房地產(chǎn) 市場 的發(fā)展 預(yù)測 財(cái)富及資本搶灘?？?，?？谧兊迷絹碓?“ 貴氣 ” ，?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級(jí)換代的發(fā)展趨勢。 目前，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場存在三個(gè)方面的問題。 海南高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 海南島得天獨(dú)厚的地理位置和氣候資源，使海南成為亞洲最有希望的高爾夫度假旅游目的地。 近年來，國內(nèi)外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國際高壇矚目的焦點(diǎn)，為中國的職業(yè)高爾夫運(yùn)動(dòng)做出了貢獻(xiàn)。 海南各球場運(yùn)營成本基本在 1000 萬元 1500 萬元 /年 (含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工資、各項(xiàng)保險(xiǎn)等費(fèi)用，不含折舊、攤銷 )，營業(yè)稅及各項(xiàng)附加高達(dá) 23%，費(fèi)用支出浩大，經(jīng)營負(fù)擔(dān)較重。下圖為最近在美蘭區(qū)招商辦所得的?？谑忻捞m區(qū)高爾 夫產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圖： 三 、項(xiàng)目 高爾夫地產(chǎn) 開發(fā)分析 自從 1984 年中國大陸第一個(gè)高爾夫球場 (中山溫泉高爾夫球場 )建成以來，高爾夫球場在中國開始大量建設(shè)。 20 ■ 提升、確保球場的管理水平。 產(chǎn)品價(jià)格： 產(chǎn)品從 772 萬元 /套起，聯(lián)排別墅均價(jià) 9000 元 /平方米，獨(dú)立別墅均價(jià) 20000 萬 /平方米。 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一批精品度假區(qū)和旅游景區(qū)。 國際旅游島的建設(shè)將會(huì)使海南成為世界經(jīng)濟(jì)界、文化界、政界等各個(gè)領(lǐng)域的名流人士匯聚的地方，從而帶來最新的科技、信息、理念，世界文明將在這里碰撞、繁衍，這必然會(huì)對海南經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)生活的各個(gè) 層面產(chǎn)生深刻而深遠(yuǎn)的影響，帶動(dòng)整體社會(huì)文明的變化和提升，使海南 融入國際化潮流。 （ 6）我司缺乏高爾夫地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且開發(fā)本項(xiàng)目對于我司而言，對于 資金、建設(shè)、操盤等實(shí)力方面提出了很高的要求，更對高級(jí)人才、策劃、推廣（不只是廣告宣傳）、項(xiàng)目運(yùn)作 、品質(zhì)管理、品牌建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)、營銷（不只是銷售）、物業(yè)管理等方面提出了更高的要求。 ●建設(shè)具備 高檔、成熟的社區(qū)配套和尊貴舒適的社區(qū)環(huán)境 ，打造中高檔社區(qū)品牌，在主要銷售人群定位上，建議相對放松標(biāo)準(zhǔn)，將本項(xiàng)目建立成一個(gè)公眾球場將更利于項(xiàng)目的營銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高項(xiàng)目資金回 流速度。 在中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長的今天，尤其是高爾夫用地和別墅用地的新批被雙雙禁止，作為資源和體量均相當(dāng)稀缺的高爾夫別墅，無疑具有良好的升值期待 ； （ 5）本項(xiàng)目為?？谑忻捞m區(qū)政府的 招商項(xiàng)目，且市、省政府對高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)有較大的支持度，有利于順利推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程； （ 6）我司在高尚住宅區(qū)的策劃與設(shè)計(jì)開發(fā)能力、經(jīng)驗(yàn)等方面在東莞乃至廣東、全國都處于領(lǐng)先地位，而在球場設(shè)計(jì)工作方面，我司也將聘請全球最頂級(jí)的設(shè)計(jì)公司完成，將高爾夫球場與地產(chǎn)完美結(jié)合。 推進(jìn)國際旅游島建設(shè)，必然要按照國際化旅游標(biāo)準(zhǔn)的要求，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的國際化配套服務(wù)功能建設(shè)；按照國際化標(biāo)準(zhǔn)，對海南海特色旅游資源進(jìn)行產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)與配套建設(shè)；加強(qiáng)旅游國際合作，加快國際旅游信息服務(wù)體系的建設(shè)，加快國際化旅游管理、服務(wù)人才的培養(yǎng)，培育良好的國際旅游環(huán)境氛圍。 2020 年， 省政府已明確全面啟動(dòng)建設(shè)國際旅游島工作 ， 建設(shè)國際旅游島工作也得到了國務(wù)院的大力支持。項(xiàng)目分 A、 B兩區(qū)，所有住宅都精裝修交付使用，分期開發(fā)建設(shè)投入使用。而球場的收入主要是會(huì)員的會(huì)費(fèi)、打球費(fèi)用和餐飲服務(wù)收費(fèi)，以打球者每人每天花費(fèi) 600 元計(jì)，一年必須接納數(shù)萬人次才能使財(cái)務(wù)持平。 “ 十一 （ 2）球場經(jīng)營中的淡旺季仍很明顯，造成球場經(jīng)營不穩(wěn)定。 （ 2） 適應(yīng)海南省情的經(jīng)營理念。 本部分主要從海南高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及高爾夫地產(chǎn)開發(fā) 模式詮釋該項(xiàng)目的開發(fā)定位。但由于海口市房地產(chǎn)成長空間大，近年來，不少國內(nèi)外實(shí)力雄厚的大型企業(yè)集團(tuán)來瓊尋求商機(jī)，明年?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資將保持持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 別墅價(jià)格 分析 序號(hào) 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià)（萬元） 1 比華利山莊 獨(dú)立 300500 1000013000 300650 聯(lián)排 290 74007700 215224 疊加 180280 78008800 140247 2 西海岸高爾夫 獨(dú)立 560800 1000020000 5601600 聯(lián)排 109262 60009000 65236 3 陽光西海岸 獨(dú)立 440480（未建） 860012800 379615 疊加 236248 45006600 106164 4 美視高爾夫 獨(dú)立 330454 1000012000 330545 5 浪琴灣 獨(dú)立 217－ 272 30000 651816 11 聯(lián)排 190－ 226 15000 285339 疊加 190－ 226 20000 390452 6 西海豪園 獨(dú)立 330550 1000015000 330750 7 海藍(lán)椰風(fēng) 獨(dú)立 349387 11000 384426 雙拼 284288 9000 256259 聯(lián)排 159244 8000 127195 8 海悅天倫 獨(dú)立 227392 5800 132228 9 大公館 獨(dú)立 650， 300400 1000012000 300480， 650 疊加 223269 6800 152183 10 江南城 疊加 180260 7500 135195 ◆價(jià)格分析： 以上 10 個(gè)典型樓盤 ，除 海悅天倫外 ，其他位于西海岸和海甸島，開發(fā)商實(shí)力比較強(qiáng)，開發(fā)的產(chǎn)品絕大多數(shù)都為高檔精品。總體上看，海口市商品房市場價(jià)格將保持平穩(wěn)增長，不會(huì)有大的波動(dòng)。 （ 2）在市區(qū)， 3000 元 /平方米以下價(jià)格逐慚淡出 消費(fèi)者 視野， 5000 元 /平方米的價(jià)格門檻全面跨越。列車類型共有三種：一是直達(dá)車；二是大站停 (指文昌 、瓊海、萬寧、陵水等交錯(cuò)大站 )；三是站站停。 規(guī)劃 發(fā)展： ①繞城高速公路 海口繞城高速公路分為主線和疏港路 (粵海鐵路碼頭至主線石山段 )兩部分，主線起于澄邁白蓮的環(huán)島西線高速公路處，經(jīng)石山、龍橋、美蘭機(jī)場， 止于演豐 ，與已建海口至文昌高速公路相連，全長 公里 。 宗地上蓋物 目前項(xiàng)目上并沒有待拆遷的大型建筑，只是在南地塊里有兩座水塔建筑；土地上主要有香蕉林、水果樹幾其他一些經(jīng)濟(jì)作物，總體土地平整度較好。 東環(huán)鐵路建成后，乘客從?？诔酥边_(dá)快車至三亞，全程僅需 90 分鐘。根據(jù)演豐鎮(zhèn)自身優(yōu)勢，規(guī)劃發(fā)展熱帶特色農(nóng)業(yè)、海洋漁業(yè)、熱帶濱海生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)和依托機(jī)場航空港發(fā)展倉儲(chǔ)、物流產(chǎn)業(yè)。 111 月，海口市商品房登記銷售面積為 萬平方米， 與上年同期相比增長 %。 別墅產(chǎn)品分析 典型別墅一覽表 序號(hào) 名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品 2020年動(dòng)向 1 比華利山莊 西海岸 獨(dú)立、疊加、聯(lián)排 獨(dú)立已 售完，其它 部分 在售 2 西海岸高爾夫 西海岸 獨(dú)立、聯(lián)排 共推出約 300套 3 陽光西海岸 西海岸 獨(dú)立、疊加 疊加售完；獨(dú)立未推 4 美視高爾夫 西海岸 獨(dú)立 一期 32套已售完 ，二期開始推出 5 浪琴灣 西海岸 獨(dú)立、疊加、聯(lián)排 開始銷售 6 兆南西海豪園 西海岸 獨(dú)立 對外銷售，未正式開盤 7 海藍(lán)椰風(fēng) 東海岸 獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排 一期已經(jīng)售完，二期銷售中 8 海悅天倫 盈濱半島 獨(dú)立 一期 50套，銷售不到 15套。 在城市空間發(fā)展模式上遵循 “ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ”