【正文】 數 量 房 型 比 例 [ 占總數 ] 總面積 比 例 客 房 10530 [ 總面積 ] 300 間 /套 180間 60間 50套 10套 57％ 單 人 標 房 32㎡ 180間 60％ 雙 人 標 房 32㎡ 60間 20％ 商 務 套 房 45㎡ 50套 17％ 高 級 套 房 60㎡ 10套 3％ 大 堂 450㎡ ％ 餐 飲 1200㎡ ％ 會 議 宴 會 1000㎡ ％ 行 政 區(qū) 域 600㎡ ％ 服 務 區(qū) 域 3500㎡ ％ 娛 樂 休 閑 1100㎡ 6 ％ 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。 周邊環(huán)境： 18 從 3 號地塊所處的位置而言，以目前 XX 市區(qū)的地段價值應當是不錯的，地塊南內環(huán)路一側對面是武警總隊，地塊后面緊靠一排4 層居民樓，周邊有部分各類企事業(yè)單位及民居。 我們建議： 會議型酒店在 XX 這類市場目前及今后若干年內主要是地區(qū)性會議和部分國內會議，如要實施 就必須形成會議市場的龍頭、會議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報。 項目預選的位于 XX 市并州南路、南內環(huán)路轉角處土地面積規(guī)模達 23 畝的地塊編為 3 號地塊。 投資酒店業(yè)的特點是： 1）資金需要沉淀，至少 5 年以上 2） 建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3）酒店經營本身的回報率并不高，一般在 10%左右 4）酒店業(yè)的回報率主要靠不動產的升值，但這種升值，除了本身地產價值的上升，還需要通過經營管理的效益支撐 5）投資方長期擁有酒店的所有權。省旅游領導組要切實履行職能，加強協(xié)調配合，搞好統(tǒng)籌規(guī)劃，實現資源整合，打造精品路線 ，加強市場監(jiān)管，各級政府及有關部門要從各方面予以大力支持，使旅游產業(yè)盡快發(fā)展成為我省的優(yōu)勢支柱產業(yè)。 山西省地處黃河中上游 ， 歷史悠久，物盡天華，是中華民族的發(fā) 祥地之 一。一些跨國公司如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國上海、深圳、北京追加投資，還有日本的 NEC 公司將與上廣電共同開發(fā)中國最大的投資中心。我國酒店行業(yè)的起步，從 1982 年開始，至今已有 22 個年頭，經歷了三個階段：第一階段， 80 年代，隨著國家改革開放的政策，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中，率先對外開放，引進國際集團的先進管理，投資主體以國有資本為主。而 XX 又為省會城市，在全省 5 11 個地級市中躍居領先水平。被列為世界文化遺產名錄的單位 2個，被國家命名的歷史文化名城 5 座，國家級風景名勝區(qū) 5 個，列入全國首批旅游發(fā)展優(yōu)先項目 2 個。北京、上海展覽公司暫沒有在山西辦國際、國內展覽的計劃。 4. 投資者的目的和心態(tài) 投資酒店業(yè)，投資者一定是為長遠的利益著想，不能急功近利， 13 如果為了短期套利，不宜投資酒店。 周邊環(huán)境： 15 由于地塊處于發(fā)展中的城市標志性景觀汾河，因此，地塊的右側緊鄰省博物館，左側為市圖書館，后面為一高層建筑群，面對汾河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個大煙囪）。 周邊環(huán)境： 由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。 交通條件： 地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。這些珍貴的古代建筑實物，對于 人 們了解古代建筑藝術的成就，認識古代勞動人民的聰明才智和創(chuàng)造力，增強民族自豪感，都具有重要的意義，而且它還是開發(fā)旅游業(yè)的寶貴資源。 同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價上都有區(qū)別，以 300間客房的規(guī)模為例： 20 旅游經濟型酒店 特點：有限服務，雙人房比例高，客房面積緊湊 客房總面積： 7,350 平方米 投資金額： 3,600 萬元（不含土地費用 ） 預計有盈利平均房價： 140 元 / 間 投資回報時間： 5 年左右（不包括財務費用） 現代商務型酒店 特點：智能化程度高，有會議設施，單人房比例高，客房面積寬敞 客房總面積： 10,530 平方米 投資金額： 億元（不含土地費用） 預計平均盈 利房價： 420 元 / 間 投資回報時間： 6 年左右（不包括財務費用） 會議型酒店（主要為國內會議市場） 特點：會議設施為核心產品，大小會議室配套，雙人房比例高，客房面積寬敞 客房總面積： 10,320 平方米 投資金額： 2 億元（不含土地費用） 預計平均盈利房價： 660 元 /間 投資回報時間： 8 年左右（不包括財務費用） 21 豪華五星級酒店 特點：設施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大 客房總面積： 13,425 平方米 投資金額： 億元（不含土地費用） 預計平均盈利房價： 1,233 元 / 間 投資回報時間： 8 年左 右（不包括財務費用） 以上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分配及比例列表如下： 22 旅游經濟型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 [ 平方米 ] 客 房 總 數 單 人 標 房 數 量 雙 人 標 房 數 量 家庭房 數 量 房 型 比 例 [ 占總數 ] 總面積 比 例 客 房 7350 [ 總面積 ] 300 間 /套 75間 210間 15間 79％ 單 人 標房 22㎡ 75間 / 25% 雙 人 標房 25㎡ 210間 70% 家庭房 （ 3人） 30㎡ 15間 5% 大 堂 200㎡ ％ 餐 飲 550㎡ ％ 行 政 區(qū)域 100㎡ ％ 服 務 區(qū)域 1100㎡ ％ 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。 3 號地塊分析與評價： （面積： 23 畝） 地理位置： 地塊位于并州南路、南內環(huán)路轉角處，原大營盤汽車站