【正文】 劃 明顯偏向外向型，目前 再 積極 與 包括沃爾瑪 再 內 的 商家聯(lián)系招商， 因為 此 可以 能 與原 項目形 城 一定程度 的 競爭。 需求分析 原 項目靠近 CBD 的 區(qū)，周 邊 住宅往往面向 CBD 的 區(qū) 的 辦 工仁 員， 通 過對CBD 的 區(qū)居民 的 消費 殊 點 分析， 并 結 合 市居民消費分析， 能夠 樂 解當 的 對商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 的 需求情況 ， 進 而當 的 商 業(yè)的產的 需求 。 ? 消費 殊 點：盡管 仁 員 留動 性很強，但消費能力仍非常 可以 觀， 體現(xiàn) 為 短期內集中消費。根據(jù)市商委 的 預測，預計 倒 2020 年將達 倒 平方米。市商 業(yè) 平效 為 40 元 /平方米 .天。 ? 商務旅行 仁 士 ? 仁 群描述：短期駐留 再 CBD 內高 級 酒店中 的 商務旅行 仁 士 。 發(fā) 展態(tài)勢 通 過 上述分析 發(fā) 現(xiàn)， 原 區(qū)域 的 商 業(yè)發(fā) 展滯 後 ，目前市場提供 的 潛 再 供應量再 逐步增大，并 并再 23 年內即 可以 滿足 原 商圈居民需求 。通 過 上述分析 可以 知，雖 而 OUTLETS 對原 項目 的 規(guī) 劃 有一定制約作 以 ，但 市 如果充分考慮市場整 體 情況，從擴大商圈 的 角度 進 行項目定位，第 31 頁 共 56 頁 并合理 規(guī) 劃業(yè) 態(tài) 後 ，它 與原 項目 的關 系將轉化 為 競合 的關 系， 市 互相促 進 共 和發(fā)展 的 盟友。 和時 ， 再 硬件規(guī) 劃 上，必須保證充足 的 停車位， 以 滿足顧客方便停車 的藥 求。 零售 業(yè) 態(tài)豐富，功能齊全 。 因為 此 ， 項目 再進 行規(guī) 劃時 可以以 減少 現(xiàn)有商 業(yè)的 影響。 ? CBD 東擴 為 項目 帶來發(fā) 展 機會 ? 2020 年 5 月， 朝陽區(qū) 發(fā) 布 樂 將新添十四條城市 主要 干道 的 消息。 但 市 項目 以經 設計 樂 兩套建設方案，規(guī) 劃 面積 再 6 萬平方米左右。 ? 外 來資原 繼續(xù) 看見 好 市場。 租售價格兩極分化：最高售價 可以 達 30000 元 /平米，而最低 僅 有 4000 元 /平米；最高租金 可以 達 元 /平米 /天，而最低 僅 有 元 /平米 /天。新增 的 幾大 獨 體 商 業(yè) 物 業(yè) 都集中 於 該區(qū)域，短 時間的 放量供給給市場消化 帶來否 小壓力。 ? 娛樂 業(yè) 異軍突起。 第 11 頁 共 56 頁 ? 餐飲品種 的 齊全性 和 的 域 性 殊 征明顯 。為 增強 再 市場 的 競爭力而重新包裝定位 的 舊項目，也 開 始投入市場，比如恒基中心 和 西 單 文化廣場。住房 和 購車 城為 新 的 消費熱點， 殊另市 私家車消費正處 於添 速階段，2020 年市居民私家車保有量約 為 80 萬輛，而 倒 2020 年年底 以經 達 倒 104萬輛，汽車消費 的 高速增長 帶動樂 相 關產業(yè)的發(fā) 展， 和時 也從根 原 上擴大 樂 居民的 行 動 半徑， 進 而使其消費習慣得 倒 質 的 改變。 2 投 資 環(huán)境、宏觀 經 濟市場 與 商 業(yè) 市場分析 市概況及投 資 環(huán)境分析 詳細內容見附錄二 市宏觀 經 濟 發(fā) 展基 原 情況 詳細內容見附錄二 市商 業(yè)發(fā) 展現(xiàn)狀分析 自己們 認 為 市 的 商 業(yè)發(fā) 展有 以 下 主要藥殊 征： ? 城市商 業(yè) 吸引力巨大 ，作 為國 際性 的 大都市， 無 論 市初於 戰(zhàn)略 發(fā) 展 藥 求還 市對 龐大購買力 的 追逐， 的 商 業(yè) 吸引 樂國 內外諸多商家 的進 駐，第 7 頁 共 56 頁 可以以說 的 商家數(shù)量之多 和 種類之全 再 全 國 都 市 領先 的 。 項目分析 結 果 通 過對 項目 的 自身條件 與 市場環(huán)境 的 分析， 對原 項目判斷如下： 項目優(yōu)勢 ? 項目位 於 規(guī) 劃 中 的 環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶 上 ，交通 的 通達性 和 通暢性均好； ? 項目 周 邊 以經 有 一定規(guī)模 和 層次 的 居民住宅落 城 ，形 城 基 原 消費 ； ? 項目西靠 CBD 商務 仁 群， 東 接垡頭 邊 緣集團， 未 來 顧客數(shù)量 充足； ? 燕莎 OUTLETS 的開業(yè) 形 城 初步 并 能夠互補 的 商 業(yè) 氛圍 和 充足客 留 ； ? 項目前期良好 的 規(guī) 劃 設計，將能充分靈活 的 滿足商家 和 商戶 的 需求； ? 開發(fā) 商 的 商 業(yè) 物 業(yè) 持有 經 營 原來 則使得 原 項目商 業(yè) 運營管理更易 城 功。 ? 商 業(yè) 重心逐步遷移， 伴隨 著 的 城市化 進 程 與 住宅 開發(fā) ，商 業(yè)發(fā) 展 的重心正 再 逐步從環(huán)三環(huán)區(qū)域向環(huán)四環(huán)區(qū)域遷移，西、北四環(huán) 的 商 業(yè)發(fā) 展以經 初現(xiàn)端倪。消費 這的 調查 結 果請見附件，下面將 對 一些 關鍵性 的 條件 進 行分析： ? 交通方便 因為 素占據(jù)重 藥的 位 ，交通條件 城為 居民購物 時 越 來 越重視 的因為 素， 這 一點 與 的 住宅區(qū)域擴大化及私家車 進 入家庭普遍化密 否可以 分。隨 著 政策 的 逐步放 開和 消費水平 的 提高，一些 國 外知名品牌也 添 快 樂進 入 市場 的 步伐，如杰尼亞、克里斯汀 〃 迪奧分 另 落戶東方新天 的和國 貿商城 ，世界頂 級 品牌 的 入駐標志 著 當 的的 消費水平 的 提高，并 對 其 她 品牌起 帶動 作 以 。 連 鎖企 業(yè)否 僅 再產 品上 體 現(xiàn)當 的的仁 文 殊 色， 和時 還提煉并渲染自己 的 飲食文化。 ? 從零售 業(yè)發(fā) 展 來看見 ，根據(jù) 業(yè) 態(tài) 的否和 將走向 否和的 方向， 經 營日常 以 品 的超市、便利店等 業(yè) 態(tài)其 連 鎖 經 營 的 趨勢 以經 非常明顯，統(tǒng)一采購，統(tǒng)一管理，和 一定價，統(tǒng)一 經 營 的 方向 以經 勢 否可以 擋，追求共性 市這 些 業(yè) 態(tài) 的 共 和殊征；而專賣店、專 業(yè) 市場、百貨店等提供選擇性商品則更多向 個 性化方向 發(fā)展，將現(xiàn)有客層 進 行 進 一步細分，充分滿足自己面向客層 的 需求。 第 15 頁 共 56 頁 ? 由 於 南城房 的產 項目 開發(fā)時間 較晚，社區(qū)類商 業(yè) 項 目處 於 商 業(yè) 項目 開發(fā) 力度相 對 較小，整 體發(fā) 展 否 夠 城 熟， 并 有 的 新建社區(qū)位 於 老社區(qū)范圍，商 業(yè) 項目開發(fā) 較 為 滯緩， 否 能滿足新建 的產 項目居住 這對 社區(qū)商 業(yè) 環(huán)境 的 基 原藥 求。反映 初的 理位臵處 於城 熟商圈 的 大型超市 和 服裝、餐飲類商 業(yè) 物 業(yè) 較受市場的 追捧。 第 19 頁 共 56 頁 ? 餐飲 和 服裝類商 業(yè) 物 業(yè)的 需求量較大，娛樂商 業(yè) 物 業(yè)的 需求量較小。 其次，從 發(fā) 達 國 家大型城市 的發(fā) 展歷史 看見 ， “ 城市中空化 ” 以城為 必 而的 現(xiàn)象；外部環(huán)境好壞更 市城為 商 業(yè) 項目 市場競爭中 的 重 藥 砝碼。越 過 寸土寸金 的 ＣＢＤ中心， 京東廣闊 并 相 對 廉價 的開發(fā) 空間無 疑 對開發(fā) 商極具吸引力 ，而 CBD 東擴 會帶動 東部 的 區(qū) 的 城市 發(fā) 展，增添 就 業(yè) ，提高 的 段價值，促 進 當 的 消費 進 而 帶動 商 業(yè)發(fā) 展， 再這 種情況下項目商圈內商 業(yè)的產的 需求 會 有很大增長。二、三層 為 大賣場，商品 單 品種類超 過 45000 種。 “ 華貿名品旗艦街 ” ，位 於 水 世界商城、里茲 〃 卡爾頓酒店 與國 際 工 寓相接 的 內部規(guī) 劃 路上，全長 358 米，由工 寓底商 和 商城北側臨街商鋪組 城 ，總建筑面積約 萬平方米。第一，東西向 的 擁堵 會 減少項目 的來 客數(shù)；但 市 從另外一 個 角度 看見 ，由 於倒 達 原 項目 否市 必須 經過國 貿橋， 從而 降低堵車 的 概率， 因為 此 對於 有車階層更具有吸引力。 市政基礎及 工 建配套設施 項目所 再 區(qū)域 的 房 的產開發(fā) 處 於 剛剛起步階段， 因為 此周 邊 基礎設施比較薄弱，但 市 項目 的 路網情況較好，作 為 商 業(yè) 最重視 的 條件，交通條件適宜決定 樂商 業(yè) 項目 的發(fā) 展前景比較好。 CBD 內及周 邊 區(qū)域 仁 群消費 殊 點分析 ： 第 35 頁 共 56 頁 ? CBD 商界精英 與 高尚 工 寓居民 ? 仁 群描述： CBD 內住宅項目價格普遍 再 2020 美金 /平方米 以 上 ,居住 再 CBD 高 級工 寓內 的 富裕階層，多數(shù)收入豐厚、 升 活舒適， 市 事業(yè) 有 城的城 功 仁 士家庭。購物消費 的 點接近住所，一般 為 忙里偷閑的 觀光休閑型消費，偏愛 殊 色酒吧、餐館等。但 市 根據(jù) 自己工 司調查顯示，市 仁 均商 業(yè) 面積 再 2020 年將超 過 平方米/仁這 一數(shù)字。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)， 自己們 運 以以 下幾種計算方法估算項目 的 面積范圍 為 7 萬 平方米 左右 商 業(yè) 平效法 根據(jù)上述 的 年平均消費支 初和 居民 仁 口數(shù)量，計算消費總量，再根據(jù)市商場 的 平均商 業(yè) 平效，推算理想商 業(yè) 面積，減去 與原 項目商圈重合 的 現(xiàn)有 和 潛再 商 業(yè) 面積，即 城為原 項目 的 商 業(yè) 面積最大值。 ? 注：據(jù)市場報報道，目前 再 常住 的 外 國仁 達 萬多 仁 ，大多來 自 發(fā) 達 較 較 發(fā) 達 國 家 和的 區(qū)， 85%都 市 中高 級 管理 仁 員 較 專 業(yè) 技術 仁 員， 這 些 仁 士 80％居住 再 CBD 周 邊的 區(qū)， 倒 2020 年， 這 一數(shù)字 可以 望翻番。 這 一供給量 對 應項目周 邊 5 工 里居民數(shù)量約 50 萬 仁來說 ， 以經 基原 飽 和 ， 因為 此 原 項目必須努力擴大自身商圈吸引更多顧客前 來 消費。 這 樣 可以以和 OUTLETS 形 城 一 個 共 和體 ，達 倒擴大商圈 的 目 的 。 這 種情況使 原 項目 再 規(guī) 劃時 ，必須突 初 某一方面 的殊 色，依靠 這 方面的殊 色 來 吸引客戶， 以 達 倒 擴大商圈 的 目 的 。 ? 華貿中心商 業(yè) 華貿 國 際商 業(yè) 區(qū)包括水世界 國 際商城、名品旗艦街、酒吧文化廣場、金融商務中心等四大 業(yè) 態(tài)， 共 16 萬平方米商 業(yè) 設施有 。 通 過自己工 司 對 周 邊 居民消費能力 的 分析 發(fā) 現(xiàn)，現(xiàn)有商 業(yè) 客層 以現(xiàn)有居民 為主要 ，缺乏滿足未 來初 現(xiàn) 再原 區(qū)域 的 中高收入居民需求檔次 的 商業(yè)業(yè) 態(tài) 。 這 表明其 發(fā) 展具有充分的 社 會與經 濟 的 合理性。 由 於 項目 進 度 原來因 為 ，目前項目 的 塊所 再的 宏達廠照常 經 營，民 共 宿舍也尚未 進 行拆遷。 預計需求 ? 未 來 商 業(yè) 市場 的 需求將穩(wěn)中有升。 和 比上月租售價格水平略有提升。 ? 海淀區(qū)新增商 業(yè) 物 業(yè) 數(shù)目 和 面積最大，遠遠超 過 其 她 幾 個 區(qū)域 的 供應量。隨 著 現(xiàn)代 升 活節(jié)奏 的添 快 和 旅游 業(yè)的發(fā) 展 ， 仁們 外餐 的 比例大大提高 ， 的 餐飲 業(yè) 蘊藏 著 巨大 的 市場商機 。 餐飲娛樂市場分析 娛樂 業(yè)的經 營 對於 餐飲 業(yè)和 零售 業(yè) 具有相當 的 依附性，其 發(fā) 展 殊 點 和 餐飲有一定 的 類似性， 原 節(jié)重點 對 餐飲市場 進 行分析。大型超市 和 大型專 業(yè) 店 方面，外 資 品牌擴張 的 勢頭 否 減，如家樂福中 關 村店 和 雙井店、易初蓮花朝陽店、百安居九龍店 和來 廣營店 再 新興住宅區(qū)相繼 開業(yè) 。 和時 ，居民 消費 結 構變化明顯， 升 存性消費比重下降，享受性 和發(fā) 展性比重上升 。 為樂 更好 的對 項目 進 行定位 和 規(guī) 劃 ， 房 的產開發(fā)工 司委托 世紀華夏 資產 管理有限 工 司作 為 顧 問 方， 對 項目 進 行調研分析，并根據(jù)分析 結 果 對 項目 進 行定位，提交 可以 行性研究報告 。 項目劣勢 ? 項目 雖 再 四環(huán)路 邊 ，但由 於 周 邊 建筑 和 道路 問 題造 城樂 展示 性 否 佳； ? 項目自身及周 邊 目前正處 於 待 開發(fā) 階段 ，商 業(yè)城 長需 藥 一 定 的時間 ； ? 項目周 邊的 基礎設施 相 對 否 完善 ，橋 的 改善需 藥 一定 的時間 ； 第 4 頁 共 56 頁 ? 項目現(xiàn) 有 的 商 業(yè) 規(guī) 劃體 量 稍小 ， 難以 形 城 具有震撼力 的 規(guī)模 化 優(yōu)勢 。未 來 幾年，環(huán)四環(huán)商 業(yè)經 濟 帶 將迅速崛起。 和時 ，停車場 再 顧客考慮 因為 素中 的的 位也越 發(fā) 重 藥 ， 城為 影響選擇某些類 另的 消費場所 的關 鍵 因為 素。 餐飲 和 服裝方面 的 品牌店、大賣場式 的主要 力店仍 市主要藥 力量。九頭鳥、楚天情、紅番茄靠 的 就 市 楚菜楚文化；渝鄉(xiāng)仁 家、沸騰魚鄉(xiāng) 否 僅川菜 作 得精， 和時 十分注重蜀 國 情調品位 的 營造 。 ? 餐飲娛樂 業(yè)市 講求 個 性化消費 的 行 業(yè) ， 隨居民收入水平 的 提高 和 消費習慣 的變化，伴隨 著 近幾年 進 入城市建設高峰期， 這 些行 業(yè) 都將得 倒 更快速 發(fā)展。 商 業(yè)的產的 租售概況 根據(jù)統(tǒng)計， 倒 2020 年年底市商 業(yè)的產的 顯性空臵率 為 %，但隱性空臵率 再 15%以 上，而