【正文】 %40%50%60%70%金融機(jī)構(gòu)存款余額 金融機(jī)構(gòu)貸款余額金融機(jī)構(gòu)存款余額增長(zhǎng)率 金融機(jī)構(gòu)貸款余額增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 最近十年，由于 北京 每年均保持兩位數(shù)的 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，各金融機(jī)構(gòu)的存款余額也穩(wěn)步攀升，增長(zhǎng)率始終維持在 15％以上，存款余額的增加為金融機(jī)構(gòu)提供了更多貸款的機(jī)會(huì)，19992020年金融機(jī)構(gòu)貸款 余額 也 隨之上升， 年均增長(zhǎng)率達(dá)到 ％。 北京市歷年 G D P 變化圖0100020203000400050006000700080009000億元0%2%4%6%8%10%12%14%G D P ( 億元） G D P 增長(zhǎng)率G D P ( 億元） 2 1 6 9 . 7 2 4 6 0 . 5 2 8 1 7 . 6 3130 3 6 1 1 . 9 4 2 8 3 . 3 6 8 1 4 . 5 7 7 2 0 . 3G D P 增長(zhǎng)率 1 0 . 0 % 1 1 . 0 % 1 1 . 0 % 1 0 . 2 % 1 0 . 5 % 1 3 . 2 % 1 1 . 1 % 1 2 . 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市 統(tǒng)計(jì)局 、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 經(jīng) 初步核算， 2020年 全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) 12%， 創(chuàng)造了 連續(xù) 8年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù) 的 GDP增長(zhǎng) 率 。 2020 年 北京 由于 強(qiáng)大的 內(nèi)在 經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng) 力的支持， GDP再創(chuàng)新高，增幅達(dá)到了 %。一般而言，高的投資率往往伴隨高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。 第三產(chǎn)業(yè)占總產(chǎn)值的比重是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)現(xiàn)代化程度的重要指標(biāo)，比重越高說(shuō)明現(xiàn)代化程度越高。 2020年社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) ，較 2020年增長(zhǎng) % 北京市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售額變化圖05001000150020202500300035001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020億元0%3%6%9%12%15%18%21%社會(huì)消費(fèi)品零售額 增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局 、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 凱恩斯主義 宏觀經(jīng)濟(jì)理論 揭示了一個(gè)命題： 消費(fèi) 支出 與可支配收入之間始終存在穩(wěn)定的 線(xiàn)形函數(shù)關(guān)系。 值得一提的是， 2020年實(shí)際利用的外資中有一半以上投向了房地產(chǎn)業(yè)。 20201228 國(guó)家稅務(wù)總局 《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有 關(guān)問(wèn)題的通知》 明確以項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)土地增值稅清算的對(duì)象、條件、扣除項(xiàng)目、報(bào)送方式、核定征 收等問(wèn)題作了清晰界定。中央銀行連續(xù)多次加息，在于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用成本，以壓縮其獲利空間，從而抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象。強(qiáng)調(diào)建立辦事公開(kāi)、信用公示制度，加強(qiáng) 交易結(jié)算 資金專(zhuān)用存款賬戶(hù) 管理。 日期 頒布單位 政策法規(guī) 主要內(nèi)容 2020714 財(cái) 政部會(huì)同建設(shè)部、國(guó)土資源部 《財(cái)政部等部門(mén)要求各地從五個(gè)方面落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》 首次明確提出把土地出讓純收益的 5%用于城鎮(zhèn)廉租住房建設(shè)。 2020年北京市土地招拍掛市場(chǎng)成交土地平均地面地價(jià)為 4671元 /平方米，比 2020年下降了 4%；平均樓面地價(jià)為 2874元 /平方米，比 2020年上漲了 7%。 2 0 0 6 年房地產(chǎn)資金來(lái)源分布圖國(guó)內(nèi)貸款,27%利用外資,1%自籌資金,18%其他資金,55% 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局 、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 國(guó)內(nèi)貸款資金同比增 幅 24％ ， 定金及預(yù)收款 1730億元較上年出現(xiàn)下降，但 比重依然較高 2020 北京房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告 中國(guó)指數(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 地址：北京市建國(guó)門(mén)內(nèi)大街 8 號(hào)中糧廣場(chǎng) B 座 311 室（ 100005） 電話(huà)： 01065278581 25 北京市歷年資金來(lái)源變化圖04008001200160020202020 2020 2020 2020 2020 2020 2020億元 國(guó)內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其他資金 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局 、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 北京龐大的住房消費(fèi)使定金及預(yù)收款比例在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制的背景下依然保持較高的比例。 從北京歷年房地產(chǎn)投資額變化圖中可以看出 2020 年之前的房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率 提高的很快 ： 1997 年 僅 %， 2020年 就達(dá) 到 了 %。 北京市歷年土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置圖050010001500202025001999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020萬(wàn)平方米 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%土地開(kāi)發(fā)面積 土地購(gòu)置面積 土地開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)率 土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 購(gòu)置單價(jià) 土地供求矛盾導(dǎo)致價(jià)格飛漲， 2020 年 110 月北京土地購(gòu)置價(jià)格已高達(dá) 元 /平方米 2020 北京房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告 中國(guó)指數(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 地址：北京市建國(guó)門(mén)內(nèi)大街 8 號(hào)中糧廣場(chǎng) B 座 311 室（ 100005） 電話(huà)： 01065278581 21 北京市近年來(lái)土地購(gòu)置單價(jià)比較圖7 6 0 . 0 93 0 9 8 . 1 92 2 5 8 . 5 91 0 2 7 . 8 55 2 5 . 6 21 0 0 8 . 4 71 3 6 4 0 . 5 93 5 2 6 . 2 61 6 1 8 . 9 91 1 5 1 . 3 603000600090001202015000全國(guó) 北京 上海 天津 重慶元 / 平方米 2020 2 0 0 6 / 1 1 0 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 、 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 近年來(lái)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響北京土地供給銳減，但需求具有極強(qiáng)的剛性，供求的嚴(yán)重失衡 直接 導(dǎo)致 了 土地價(jià)格 飛 速 上 漲。 日期 頒布單位 政策法規(guī) 主要內(nèi)容 2020711 建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》 加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu) 和個(gè)人購(gòu)房的管理。 日期 頒布單位 政策法規(guī) 主要內(nèi)容 202076 建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家工商行政管理總局 《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》(166 號(hào)文件 ) 要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。 2020428 建設(shè)部辦公廳 調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款利率 從 2020 年 5 月 8 日起，上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率 個(gè)百分點(diǎn)，即 5 年（含）以下貸款由現(xiàn)行年利率％調(diào)整為 ％； 5 年以上貸款由現(xiàn)行年利率 ％調(diào)整為 ％。自 2020 年 1 月 1 日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)將在原有基礎(chǔ)上提高一倍，旨在抑制擴(kuò)張用地沖動(dòng)。在第一個(gè)階段（ 19962020年）實(shí)際利用外資逐步穩(wěn)定增長(zhǎng)，到 2020 年已達(dá)到 億美元。 根據(jù)北京 市城市總體規(guī)劃 年均 增長(zhǎng)率 控制在 %以?xún)?nèi) 要求，從 1996~2020年的常住人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然 除 2020年以外 人口的增長(zhǎng)幅度較穩(wěn)定（ 2020年 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的 大幅度變化和當(dāng)年的人口普查 統(tǒng)計(jì)口徑 有關(guān)） ， 但近六 年來(lái)（ 2020~2020）的 平均增長(zhǎng)率已 達(dá)到 %，人口形勢(shì)比較嚴(yán)峻。 自 1999年以來(lái) ， 房地產(chǎn)投資占 GDP的比重 緩慢增長(zhǎng)， 于 2020年達(dá)到 34％后在宏觀調(diào)控之下迅速下降， 2020年該比重 降為 22％ ， 在投資方面 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上走向 健康 。 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的變化說(shuō)明 北京 的 消費(fèi)品價(jià)格 水平基本穩(wěn)定沒(méi)有出現(xiàn)通貨膨脹。 （ 1） 北京歷年地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）分析 1999－ 2020年 北京 實(shí)現(xiàn) 了 GDP年均 %的增長(zhǎng)幅度， 2020年 GDP再創(chuàng)新高其 增幅 達(dá)到了%。 全市完成地方財(cái)政收入（一般預(yù)算） 億元，比上年增長(zhǎng) %；其中實(shí)現(xiàn)增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅 、 461億元、 ，分別增長(zhǎng) %、 %、 %和 21%。） 經(jīng)歷了先升后降的過(guò)程，在 2020 年達(dá)到 之后便開(kāi)始下降，到 2020年已降為 ，這表明北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已開(kāi)始由原來(lái)的主要由投資拉動(dòng)逐漸轉(zhuǎn)化為由消費(fèi)帶動(dòng)。 2020 年北京市 第三產(chǎn)業(yè) 增加值達(dá)到 億元（根據(jù)最新口徑統(tǒng)計(jì)）。 事實(shí) 證明 ， 北京城鎮(zhèn)人均可支配收入的快速增加 促成 了消費(fèi)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，19962020 年北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，在 2020 年便突破 2020 億元大關(guān)。 從宏觀政策的角度看， 2020年在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展史上注定將成為不平凡的一年。 20201231 國(guó)土資源部 《關(guān)于調(diào)整報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地審批方 式有關(guān)問(wèn)題的通知》 按照權(quán)責(zé)一致的原則和提高行政效能的需要，該通知確定的城市用地新的審批方式，加大了省級(jí)政府在省域范圍內(nèi)調(diào)劑、統(tǒng)籌土地利用的權(quán)力，同時(shí)也加大了對(duì)城市新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制和管理的責(zé)任；中央部門(mén)主要是加強(qiáng)宏觀調(diào)控，強(qiáng)化用地監(jiān)管，是《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》的重要配套文件。 日期 頒布單位 政策法規(guī) 主要內(nèi)容 2020531 國(guó)稅總局 《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 對(duì)“國(guó)六條”中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問(wèn)題予以明確。 2020915 北京市建委 《關(guān)于網(wǎng)上申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》 2020 年 10 月 10 日起，凡申請(qǐng)房屋權(quán)屬初始登記的申請(qǐng)人為法人或其他組織（以下簡(jiǎn)稱(chēng)單位申請(qǐng)人）的，需通過(guò)北京市房屋交易權(quán)屬信息系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上申請(qǐng)。加強(qiáng)廉租房建設(shè)，構(gòu)建住房保障體系。 2 0 0 3 2 0 0 6 北京市土地招拍掛市場(chǎng)成交面積420930144858467121982067268128740100020203000400050002020 年 2020 年 2020 年 2020 年萬(wàn)平方米地面地價(jià) 樓面地價(jià) 數(shù)據(jù)來(lái)源： 北京市土地儲(chǔ)備中心 、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ CREIS） 2020年招拍掛成交的土地均價(jià)（按規(guī)劃建筑面積）主要分布在 4000元以下，占 70%；40008000元占 20%； 8000元以上的占 10%。 2020 年 其他資金 和 自籌資金分別是 億元 、 億元 ，較 2020年分別下降 3％ 、 8％ 。 19962020年北京房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展， 房地產(chǎn) 投資額 保持 了 年均 19%的增長(zhǎng)速度。 土地市場(chǎng)受政策影響顯著，近年來(lái) 購(gòu)置面積逐年呈下降趨勢(shì) ，開(kāi)發(fā)面積則 在 2020年 出現(xiàn)反彈 ，達(dá)到 。在此背景下，三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《通知》并專(zhuān)門(mén)制定《方案》， 北京市建委從操作層面上進(jìn)行細(xì)化， 開(kāi)展房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境2020 北京房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告 中國(guó)指數(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 地址：北京市建國(guó)門(mén)內(nèi)大街 8 號(hào)中糧廣場(chǎng) B 座 311 室（ 100005） 電話(huà)： 01065278581 19 具有重要意義。 另外， 國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“強(qiáng)征個(gè)稅”可以增加炒房成本、遏制炒房需求。 日期 頒布單位 政策法規(guī) 主要內(nèi)容 2020428 2020819 央行 先后兩次加息 先后兩次全面上調(diào)各檔次貸款利率，每次以 個(gè)百分點(diǎn)為基準(zhǔn)，自 2020 年 8 月 19 日起五年以上貸款基準(zhǔn)利率提高至 %，同時(shí)由于商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的 倍擴(kuò)大為 倍，購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)提高不大，約為 個(gè)百分點(diǎn)，但增加了企業(yè)貸款成本。 2020117 財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó) 人民銀行 《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策 等問(wèn)題的通知》 對(duì)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)征收范圍、標(biāo)準(zhǔn)等政策進(jìn)行調(diào)整。 實(shí)際利用外資 19962020 年經(jīng)歷了階段性增長(zhǎng)， 2020 年達(dá)到 億美元，其增幅波動(dòng)較為劇烈， 2020年為 % 2020 北京房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告 中國(guó)指數(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 地址：北京市建國(guó)門(mén)內(nèi)大街 8 號(hào)中糧廣場(chǎng) B 座 311 室（ 100005） 電話(huà)： 01065278581 14 北京市歷年實(shí)際利用外資變化圖0 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 01996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020億美元 6 0 % 4 0 % 2