【正文】 ............................. 18 第八部分 管理 ............................................... 20 第九部分 融資說明 ........................................... 22 第十部分 財務(wù)計劃 ........................................... 25 第十一部分 風險控制 .......................................... 26 第十二部分 項目實施進度 ...................................... 27 第十三部分 其它 ............................................. 27 第一部分 公司基本情況 公司名稱 ________________________________________ 成立時間 ____________ 注冊資本 ____________________________ 實際到位資本 ____________________ 其中現(xiàn)金到位 ________________________ 無形資產(chǎn)占股份比例 ____________% 注冊地點 _____________________________________________________________ 公司性質(zhì)為： 請?zhí)顚懝拘再|(zhì)，如：有限公司、股份有限公司、合伙企業(yè)、個人獨資等，并說明其中國有成份比例、私有成份比例和外資比例。據(jù)了解，崇禮有三大頂級滑雪場，兩大國家級自然風景區(qū)和 10 余處文化遺址以及眾多的人文景觀，這里的旅游旺季，旅館也很貴， 1000 多元錢還未必訂得到房間。旅游度假地產(chǎn)具有城市住宅無法復制的自然景觀、休閑配套的同時，還兼具很高的投資價值。 現(xiàn)金流量估算表（見附表 6） 本項目稅后現(xiàn)金凈流量 2, 萬元。 （ 2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標。 房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。 擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。在本項目實施過程中，控制成本和制定適宜的價格策略較為關(guān)鍵。 項目面積參數(shù)表 表 11 項目總占地 (m2) 總建筑面積 (m2) 沿街商業(yè)建筑 (m2) 住宅面積 (m2) 配套設(shè)施面積 (m2) 地下停車場 (m2) 二、項目開發(fā)成本費用的估算： 本項目開發(fā) 由土地成本購買款，前期開發(fā)費用，建安工程成本費，基礎(chǔ)設(shè)施費，房地產(chǎn)各項稅費，管理、銷售及財務(wù)費用，不可預(yù)見費等構(gòu)成。 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析 報告 旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)（ A A9）開發(fā)項目可行性研究報告 呈報單位： **房地產(chǎn)開發(fā)公司 呈報時間：二 00 五年六月二十七日 一、項目概況 （一）、開發(fā)項目區(qū)位條件 威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。 據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年 1—5 月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲 ，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲 和 。 房地產(chǎn)營銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。 （ 4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。 七、風險分析（項目盈虧平衡分析） 銷售面積盈虧平衡點 =成本費用合計 /平均銷售單價（ 1稅費率） =27， *10,000/3，()=84， 平方米 占計劃銷售量的 銷售單價盈虧平衡點 =成本費用 合計 /房屋銷售量（ 1稅費率） =27,*10,000/90，860()=3, 元 /平方米 占計劃銷售單價的 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到 84, 3, 元 /平方米時，項目保本，安全余度 。15 新政之后，到國慶前后出現(xiàn)了限購的政策，這些政策是針對住宅地產(chǎn)市場。 【摘要內(nèi)容參考】 1. 公司基本情況（公司名稱、成立時間、注冊地區(qū)、注冊資本，主要股東、股份比例，主營業(yè)務(wù)，過去三年的銷售收入、毛利潤、純利潤，公司地點、電話、傳真、聯(lián)系人。 公司曾經(jīng)經(jīng)營過的業(yè)務(wù)有 ______________________、 ______________________、 ____________________、 ______________________、 ______________________。） 11. 風險控制（項目實施可能出現(xiàn)的風險及擬采取的控制措施。崇禮特有的旅游資源，讓這里的出租率較高。 滑雪旅游度假圣地崇禮成地產(chǎn)投資熱點 當前，住宅市場調(diào)控從緊，人們開始將地產(chǎn)投資的目光集中到旅游度假地產(chǎn)上。 預(yù)測前提： 土地 萬元 /畝； 營業(yè)收入 33, 萬元； 平均銷售單價 3, 元 /平方米； 營業(yè)成本 26, 萬元； 單位成本 2, 元 /平方米； 稅金 3, 萬元； 費用 1, 萬元； 貸款利息 1, 萬元。 （ 1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。 四、市場分析與價格預(yù)測 （一）、市場發(fā)展前景分析 根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn) 為： 房價將持續(xù)穩(wěn)中有升 近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。 容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。 （三）投資利潤率敏感性分析表 表 417 項目 變 幅 敏感度 10% 5% 0 5% 10% 單價 投資額 投資利潤率 (圖 41) 單價變動 **% 目標利潤率 投資變動 因素變化率 10% 5% 0 5% 10% 說明：從敏感性分析表中看出，當銷售單價提高 5%時，投資利潤率增長 *%，即 **** X *%=**萬元，當投資成本降低 5%是，投資利潤率提高*%，即 **** X *%=*