【正文】 附表 ： 技 術 經(jīng) 濟 指 標 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 總建筑面積 萬㎡ 萬 ㎡ 萬㎡ 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬㎡ 10 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 其他用地 萬㎡ 四、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網(wǎng)絡等是否到位。項目與城市基礎設施網(wǎng)絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。山水環(huán)抱，人杰地靈。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生 態(tài)環(huán)境。 (2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關閉 (延時自閉 )式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。分析生產(chǎn)和使用帶有危 險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。 負責 內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理 。 二 .現(xiàn)場工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 4. 培訓的形式主 要包括：脫產(chǎn)培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。 供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。隨著建設項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題： ：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成 的利息。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。 定價要兼顧各方，按政策承建項目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對地區(qū)基礎設施、社會服務質(zhì)量和城市化進程的影響 基礎設施、社會服務質(zhì)量等各方面范圍廣 促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質(zhì)量，加快城市化進程 持續(xù)發(fā)展 對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響 無 無 無 十四、風險分析 為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對現(xiàn)代花園投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。 十三、社會評價 一．項目對社會影響分析 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部 分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。從工程項目招標開始，本公司的財務狀況的好壞就是能否通過資格預審的關鍵因素。 c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和 2%計算，共計 萬人民幣。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學習經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發(fā)展機會。 B 辦理開工報告。 八、組織機構(gòu)與人力資 源配置 合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。 綠化用水應 利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在現(xiàn)代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。 (6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。 小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周圍有上 10 所高等學府，學術氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。 其理由： 通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學方法整理和分析相關的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。 宣傳欄：設在人流集中必經(jīng)之地。 ：開關、照明、插座、電表各一個。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。最終導致 價格上揚 。 二．產(chǎn)品供需預測 根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2020 年上半年武漢完成住宅建設投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達到 萬平方米。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,武漢市購房者所能承受的價格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。 東湖高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。 31 十二、財務評價 16 六、環(huán)境影響評價 現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。 1. 供水 在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 目前武漢市住宅市場供應上 ,住宅面 積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入， 銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高， 致 使房價上漲。 據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌。 ：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 欄桿：起安全保護作用。 選址位置二： 擬建于關東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍 山森林公園。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空 氣清新，環(huán)境幽雅。向武漢市人民政府正式申請審 批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體 系、各具特色。采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。按人均每天用水 150L 估算，居住人口 3187 人，生活耗水量每天 480 立方米。 1．火災危險性 分析 分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但 總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集 團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點 。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。對社會的發(fā)展是有積極的作用。 經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素。但考慮到該地區(qū)地處大學城附近，周圍的交通條件較好。 d．銀行借款的成本率。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資 金的回報率適時投入一部分自有資金。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送 氣。職員可以登錄到 公司 主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。 E 做好工程決算及項目移交。 保安部 ： 負責 巡 察 報告 、物資保護、 停車場管理 工作。 2．安全措施方案 針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有： 1)在選擇工藝技術方案時，應盡可 能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設備。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施 工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 六、環(huán)境影響評價 一．環(huán)境條件調(diào)查 現(xiàn)代花園提出 “ 綠色生 態(tài)社區(qū) ” 的概念。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天 武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。 適應小區(qū)房屋用途的要求。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。 ：戶外窗用彩鋁窗。 三、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市 場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據(jù)。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機，這將導致 武漢 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。 本項目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金 萬元?？偩幼魯?shù) 996