【正文】 14 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 高品位、適用性強的戶型為主；配套公建同期建設，保證社區(qū)服務設施完善，住戶生活便利；強調生活品質，提供宜居的住宅產品，同時注重環(huán)境景觀建設，營造優(yōu)美的外部空間；建筑立面形式強調統(tǒng)一的文化特征，形成鮮明的社區(qū)形象和可識別性 。 2）地形地貌 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 16 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 東勝區(qū)地處鄂爾多斯高原中東部，地勢西高東低，可分為東西兩個區(qū)域，東部為丘陵溝壑區(qū)，海拔高度 1 269～ 1 米 ；西部為波狀高 原區(qū)，地勢較為平緩，西、北、東三面略高，中南部較低，近似盆地。 據區(qū)域地質資料，區(qū)域無大的控制性斷裂存在，區(qū)域及本址構造屬穩(wěn)定區(qū)域。鄂爾多斯機場建成投用，通航城市達到 25個，立體化交通體系基本形成 。普通民用煤，俗稱煨炭，主要分布在東部地區(qū)，年產量約700 多萬噸。其中地方一般預算收入完成 億元，同比增長 %。 2)交通流線組織： 充分利用場地環(huán)境條件，合理組織項目區(qū)內交通流線。上劃自治區(qū)稅收 億元，同比增長 %。野生動物資源主要有國家一級保護動物遺鷗。網通、移動、聯通、鐵通幾大信息網絡覆蓋全境。 △ 場地地質構造簡單，地質災害不發(fā)育，環(huán)境地質條件良好，場地穩(wěn)定。平均海拔 1 460米，東北略高于西南，外圍為丘陵所環(huán)繞。 建設規(guī)模 根據建設用地規(guī)劃條件意見書要求，確定本項目建筑面積為 平方米，其中：地下車庫一層建筑面積為 平方米 。農牧民人均純收入達到 8737 元，同比增長 9％。隨著城市建設步伐加快，城市人口快速增長，該區(qū)域將成為規(guī)模最大、人口最多、商務活動最旺的城區(qū)之一。 項目前景分析 項目 建設地點 位于 森林公園南片區(qū)森林北環(huán)路東 B0104 地塊 內 ； 項目功能定位：以停車及附屬設備用房功能為主，配套設施完善，項目建設目標：完善城市公共設施及功能結構，利用自然環(huán)境要素創(chuàng)造生態(tài)宜居城市，完善基礎設施，構建高效 便捷城區(qū)。 據 2020 年《鄂爾多斯市政府工作報告》， 2020 年東勝區(qū)全面推進中心城區(qū)棚戶區(qū)改造工程，今年中心城區(qū)舊城改造完成 2 萬戶、 240 萬平方米，新開工建筑面積 2020 萬平米以上。因此，城市化因素成為房地產市場需求旺盛的又一重要因素。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動房地產需求旺盛的重要影響因素。財政總收入 億元，五年累計完成 億元，是 “ 十五 ” 時期的 倍，年均增長 42%。 鄂爾多斯市華景房地產開發(fā)有限公司 創(chuàng)立于 2020 年 4月 ，隸屬香港中弘國際集團，是中弘集團瞄準鄂爾多斯經濟發(fā)展指數和城市建筑規(guī)劃指數，搶占經濟最高點的重大戰(zhàn)略舉措。資金來源為 企業(yè)自籌 。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 5 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 2 項目提出的理由、過程和必要性 項目提出的理由與過程 近年來，東勝確立抓城市建設就是抓經濟建設的理念，按照“拉大、補欠、崛起”的建設思路，拓展城市空間、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三區(qū)”。目前東勝區(qū)的住宅、商業(yè)布局總體上呈分散狀況，一個重要的原因就是中心城市東勝規(guī)模遠遠達不到要求，配置資源集聚，生產要素能力不足，城市化水平滯后。 目前 ， 中國正處在城市化進程高速發(fā)展的時期。 鄂爾多斯市 2020 年，全市人均 GDP 超過 1 萬美元，萬元生產總值能耗低于全國平均水平 5 個百分點；人均財政收入超 1瓦暖；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入新增1 萬元，達到 2 萬元；農牧民人均純收入超 1 萬元。城鄉(xiāng)居民收入大幅增加，年均增長13%以上，收入水平進入全國地級市前列。堅定半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 11 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 不移地推進烏蘭木倫湖南岸高層區(qū)建設，打造中西部一流的現代化高端商務區(qū)。其中地方一般預算收入完成 億元，同比增長 %。為解決這個日益突出的問題，建設部和各地城市規(guī)劃管理部門都對新建、改建樓宇提出了相應的停車量要求和指標，不同的使用功能有不同的停車位要求。 58′ 18″。地下水主要靠大氣降水補給，潛水較少，地下水位一般在地深 10米左右。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 18 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 △ 土壤層從上往下分別為雜填土、粉質粘土、中分化砂巖、中分化泥巖，可以以中分化砂巖作為持力層。潮 腦梁、塔拉壕、添漫梁、羊場壤等地均有分布，在本市的礦產資源中居首位，全境地下幾乎都有煤炭埋藏。其中，第一產業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %；第二產業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %；第三產業(yè)完成增加值 億元，同比增長 14%。 4）加強消防安全設計，設計嚴格遵守國家有關設計規(guī)范，建筑防火分區(qū)明確合理，并積極采取消防安全措施。規(guī)模工業(yè)占全市地區(qū)生產總值的 %。東部地區(qū)的發(fā)菜、地耳、黃芩較多。 市政條件 給水工程 項目區(qū)周邊 森林北環(huán)路、風情大道 均有一條 DN400 給水管道，供水壓力，接管點埋深為 米。 △ 擬建工程重要性等級為三級，場地等級三級，地基等級三級，場 地類別為Ⅱ類，環(huán)境類別Ⅲ類，巖土工程勘察等級為丙級。年日照時 數 3 100～ 3 200 小時。 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 本項目場址符合鄂爾多斯市東勝區(qū)城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，項目按鄂爾多斯市 東勝區(qū) 規(guī)劃局有關規(guī)定進行設計。隨著居民家庭的收入增加，消費水平的迅速增加，消費支出的迅速增長，房地產前景非?？春?。 ⑵規(guī)劃充分體現超前、便捷、方便、安全，各項目功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其它特征、疏密分布合理，體現了建設品位的優(yōu)勢。通過努力，東勝區(qū)為鄂爾多斯市創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市”工作打好了堅實的基礎，城市綠地面積的迅速擴大，公園建設步伐加快，旅游環(huán)境得到了很大改善。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 9 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 隨著我國經濟的發(fā)展，城市小轎車的數量劇增，而且相對集中于 大城市，由此而帶來的停車壓力明顯增加。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 8 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 人民生活水平不斷提高 隨著經濟的快速發(fā)展 ， 居民可支配收入也呈現出逐年增長的趨勢 ，人民生活水平不斷提高。 20 世紀八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀初已經逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女 ， 這無疑將釋放大量的房地產市場需求。主要經濟指標全區(qū)領先，綜合經濟實力進入全國地級市前 20位。 公司長期以來一直注重核心隊伍的建設和專業(yè)人才的培養(yǎng)，將人 才戰(zhàn)略作為 公司 長久的發(fā)展戰(zhàn)略，目前公司已鍛造出一支視野開闊、責任心強的團隊， 公司 堅信：創(chuàng)造永無止境！只有不斷開拓進取，才能將企業(yè)建設成為最具市場競爭力、創(chuàng)造力的現代化公司。 半島 .香樹灣威尼斯城地下車庫 建設項目技術經濟指標 序號 名 稱 指 標 規(guī)劃條件 備 注 1 總建筑面積 (m2) 2 層數 地下一層 3 高度 (m) 4 結構形式 框架剪力墻結構 5 停車位（個） 710 居住 :大于 1 車位 /戶 本項目建筑面積為 平方米，在地下室內統(tǒng)籌考慮布置水泵房、 弱電及 配電室、 熱力 站、 其它 設備用房 等配套設施項目 。本報告認為，本項目具有可行性?；A設施覆蓋率提高到 ％，城市的整體功能得到了較大提升。因此 ， 居住用房地產需求量 呈現擴大趨勢 。 根據馬斯洛的 “ 需求層次理論 ”, 人們收入水平的不斷提高 ， 使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化。 “ 十二五 ” 時期，是鄂市加快推進富民強市進程、建設全面小康社會的關鍵時期，是深化改革開放、加快轉變經濟發(fā)展方式的攻堅時期。二是進一步增強城市承載能力。 市場需求分析 人口增長 和 城市化進程的需要 截止到 2020 年 底 ，東勝區(qū)人口 約 達到 50 多 萬 人，按照 自然增長率 5‰ 和城鎮(zhèn)一體化要求的增長率 11％計算， 2020 年東勝區(qū) 人口 將達到 86 萬人，依據 小康生活的居住標準按 25平方米 /人 計算 ， 那么 東 勝 現有居民達到小康生活標準的實際住房需求量超過 2150 萬 平方米 ， 再加上這 些 人工作、學習、休閑娛樂等需要的經營、生產和公共設施用房 ， 這巨大的市場需求將對 該地區(qū) 房地產市場發(fā)展產生積極地推動作用。 城市小轎車的數量劇增 隨著高層建筑向地面上空不斷發(fā)展，從建筑結構安全考慮，建筑物埋入地下的深度也隨之加大，地下室的深度和層數也進一步增加。 08′ 20″～ 110176。 氣象數據表 氣象數據名稱 數值 氣象數據名稱 數值 年平均氣 溫（℃） ～ 年平均蒸發(fā)量（ mm） 2200～ 2500 年極端最高氣溫（℃） 35～ 年平均風速（ m/s） 年極端最低氣溫（℃） ～ 最大風速（ m/s） 最冷月平均氣溫（℃） 11～ 主導風向 NW 最熱月平均氣溫（℃） ～ 年平均降雪量（ mm） 年平均降水量（℃） ～ 標準凍層深度 4）水文 東勝區(qū)境內無常年性河流，較大的季節(jié)性河流有流入黃河的罕臺川、哈什拉川，向南匯入烏 蘭木河的有銅匠川、三臺基川、吉勞慶川、阿不亥川，有注入桃力廟海子的內流河扎日格溝、烏爾圖河。 △ 場地季節(jié)性標準凍深 ，土的凍脹性為中等凍脹性。鄂爾多斯地區(qū)的煤炭儲量可達到 1 200億噸，占全國煤炭總儲量的 1／ 7。東勝地處有中國 21 世紀能源接續(xù)地之稱的鄂爾多斯盆地，境內和周邊地區(qū)資源富集，尤以優(yōu)質煤炭聞名遐邇，石灰?guī)r、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等資源儲量驚人，開發(fā)潛力巨大，東勝半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 20 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 農畜產品、林果山珍、中藥材久負盛名，發(fā)展建材工業(yè)和綠色食品產業(yè)資源優(yōu)勢明顯。 2）在能夠滿足建筑使用功能的基礎上，注重建筑與周圍環(huán)境的關系。 綜合評價 從 場 址和市政 基礎設施 總體情況看，該項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，給排水、通訊、電力等市政配套設施完備，供給量充足，交通便利，建設條件良好。東勝歷史資源富集，擁有我國保存最完整的秦直道、秦長城遺跡，擁有考古價值極高的漢、北魏等各時期歷史遺址；東勝草原文化厚重深遠，是蒙古族傳統(tǒng)文化保存最為完整的地區(qū)之一；東勝自 然地貌多種多樣，有世界級保護濕地和國家級自然保護區(qū) —— 泊江海子遺鷗自然保護區(qū)。 供暖 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 19 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 項目區(qū) 周邊 森林北環(huán)路 有市政供熱管網， 熱力管網熱媒參數為供水溫度130℃ ,回水溫度 90℃ 。 △ 場地水文地質條件較簡單， 無 地下水，對混凝土及鋼筋混凝土結構中的鋼筋均無腐蝕性影響。降水保證率低，年度變化大，多年平均 ～ 毫米，并由東至西逐漸減少，又多集中在 8 兩月，有時降雨強度大，東部易造成山洪，西部易造成內澇，年最大降水量達 毫米 (1961 年 )，最少為 毫米。 項目建設條件 自然條件 1）地理位置 本項目位于東勝區(qū)。 目前，東勝區(qū)中高檔住宅、底商、寫字樓非常緊張，隨著地區(qū)經濟的繁榮，人們對住房的要求越來越高， 由于社會保障體系的滯后 ， 國內居民對醫(yī)療、教 育、養(yǎng)老等保障缺乏信心，對未來生活的不確定性深感擔憂 ； 而儲蓄利率低、股票等理財產品投資風險大、通貨膨脹壓力大、物價上漲過快等因素 ， 使得很多居民將可居、可租、可售的房地產投資作為一種重要的資產保值增值手段。 5）公用配套優(yōu)勢 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 12 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 項目區(qū)域距離火車站、汽車站、醫(yī)院、學校較近，配套優(yōu)勢明顯。一是著力提升規(guī)劃設計水平。因此在高層建筑功能布局中，大多將車庫置于地下層 。在收入增長的同時，居民消費水平也有顯著提高。 同時 ， 隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展 ,家庭結構狀況發(fā)生了巨大變化 ， 呈現出家庭規(guī)?？s小、家庭數量增多的趨勢 。 “十一五”期間，東勝區(qū)累計開發(fā)各類地產建筑面積 400 萬平方米，同時新建廉租房 1萬平方米，重點加大了鐵西新區(qū)和城市“三街一路”兩側的開發(fā)力度，并與舊城區(qū)改造相結合，成片開發(fā)，規(guī)模建設，使人均居住面積逐步增加。項目的建設，不僅可以改善鄂爾多斯市東勝區(qū)的居住、停車水平，更使東勝的城市品位得到進一步提升，具有良好的社會和經濟效益。 鄂爾多斯市華景房地產開發(fā)有限公司 半島 .香樹灣威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 項目編號： NJZJ1108003 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 Inner Mongolia JianWei Engi