【正文】 的關(guān)鍵時(shí)期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期。為解決這個(gè)日益突出的問題，建設(shè)部和各地城市規(guī)劃管理部門都對新建、改建樓宇提出了相應(yīng)的停車量要求和指標(biāo)，不同的使用功能有不同的停車位要求。 據(jù) 2020 年《鄂爾多斯市政府工作報(bào)告》， 2020 年東勝區(qū)全面推進(jìn)中心城區(qū)棚戶區(qū)改造工程，今年中心城區(qū)舊城改造完成 2 萬戶、 240 萬平方米，新開工建筑面積 2020 萬平米以上。隨著居民家庭的收入增加，消費(fèi)水平的迅速增加，消費(fèi)支出的迅速增長，房地產(chǎn)前景非?？春谩? 根據(jù)馬斯洛的 “ 需求層次理論 ”, 人們收入水平的不斷提高 ， 使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化。 2020 年 9月底，鄂爾多斯市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16934 元，同比增長 ％。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場需求旺盛的又一重要因素。中國新型城市化的戰(zhàn)略目標(biāo)：從 “ 十二五 ” 時(shí)期開始，用 20年時(shí)間解決中國的 “ 半城市化 ” 問題，使我國的城市化率在 2030 年達(dá)到 65%。因此 ， 居住用房地產(chǎn)需求量 呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢 。與此同時(shí)本世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，從而形成強(qiáng)大的輻射和集聚能力，大多數(shù)農(nóng)業(yè)人口，外來從業(yè)人員將不斷涌入城市，推動(dòng)城市化進(jìn)程， 隨著城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高和城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，融合商業(yè)和居住等 的城市綜合體等需求急劇增加， 在這樣的形勢下項(xiàng)目建設(shè)單位審時(shí)度勢，決定建設(shè) 半島 .香樹灣威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目。基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋率提高到 ％，城市的整體功能得到了較大提升。 東勝新區(qū)建設(shè)與舊城改造協(xié)調(diào)推進(jìn)，康巴什新區(qū)與阿鎮(zhèn)呈現(xiàn)一體化發(fā)展態(tài)勢，市府搬遷入駐康巴什新區(qū)，城市體量快速做大，功能加速完善，品位不斷提升。財(cái)政總收入 億元，五年累計(jì)完成 億元，是 “ 十五 ” 時(shí)期的 倍，年均增長 42%。按照將東勝建成鄂爾多斯市對外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍、產(chǎn)業(yè)特色突出、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)的構(gòu)思，在建設(shè)過程中堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平運(yùn)作”的開發(fā)建設(shè)原則，使開發(fā)區(qū)建設(shè)取得了顯著成績。本報(bào)告認(rèn)為，本項(xiàng)目具有可行性。 未來征程里， 公司 仍將堅(jiān)持海納百川，以更飽滿的熱情去開拓市場，以更昂揚(yáng)的斗志抓住機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)！ 報(bào)告編制依據(jù)和范圍 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1） 國家發(fā)展改革委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》 2） 國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 3） 國家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等 4） 《內(nèi) 蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃》（ 20202020） 5） 《鄂爾多斯市東勝城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 6） 鄂爾多斯市規(guī)劃局《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件意見書》 7） 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及數(shù)據(jù) 8） 建設(shè)單位可行性研究報(bào)告編制委托書 可行性研究報(bào)告編制范圍 根據(jù)委托單位的要求，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對以下幾方面進(jìn)行了分析研究： 1）項(xiàng)目建設(shè) 的 必要性研究； 2）場址選擇、市政配套設(shè)施及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 3）建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)； 4）組織機(jī)構(gòu)與人員編制； 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 5）消防安全、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能； 6）投資估算、建設(shè)進(jìn)度及 資金籌措； 7） 結(jié)論 及建議。 鄂爾多斯市華景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 創(chuàng)立于 2020 年 4月 ，隸屬香港中弘國際集團(tuán)，是中弘集團(tuán)瞄準(zhǔn)鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)和城市建筑規(guī)劃指數(shù)，搶占經(jīng)濟(jì)最高點(diǎn)的重大戰(zhàn)略舉措。 開發(fā)周期及建設(shè)期 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期 2年。 半島 .香樹灣威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 名 稱 指 標(biāo) 規(guī)劃條件 備 注 1 總建筑面積 (m2) 2 層數(shù) 地下一層 3 高度 (m) 4 結(jié)構(gòu)形式 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 5 停車位（個(gè)） 710 居住 :大于 1 車位 /戶 本項(xiàng)目建筑面積為 平方米，在地下室內(nèi)統(tǒng)籌考慮布置水泵房、 弱電及 配電室、 熱力 站、 其它 設(shè)備用房 等配套設(shè)施項(xiàng)目 。 項(xiàng)目建設(shè)性 質(zhì) ： 新建建筑 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 ： 擬建的 半島 .香樹灣威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 在 森林公園南片區(qū)森林北環(huán)路東 B0104地塊 內(nèi)。資金來源為 企業(yè)自籌 。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 建設(shè)單位概況 本項(xiàng)目是由 鄂爾多斯市華景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 組織開發(fā)。 公司長期以來一直注重核心隊(duì)伍的建設(shè)和專業(yè)人才的培養(yǎng)，將人 才戰(zhàn)略作為 公司 長久的發(fā)展戰(zhàn)略，目前公司已鍛造出一支視野開闊、責(zé)任心強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)， 公司 堅(jiān)信：創(chuàng)造永無止境！只有不斷開拓進(jìn)取，才能將企業(yè)建設(shè)成為最具市場競爭力、創(chuàng)造力的現(xiàn)代化公司。項(xiàng)目的建設(shè)在工程技術(shù)上是可行的。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 2 項(xiàng)目提出的理由、過程和必要性 項(xiàng)目提出的理由與過程 近年來，東勝確立抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)的理念，按照“拉大、補(bǔ)欠、崛起”的建設(shè)思路，拓展城市空間、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三區(qū)”。 地區(qū)生產(chǎn)總值相繼跨越千億元、兩千億元大關(guān)， 2020 年達(dá)到 2643 億元，五年累計(jì)創(chuàng)造地區(qū)生產(chǎn)總值8490 億元，是 “ 十五 ” 期間的 倍，年均增長 ％；人均 GDP 由 4600 美元增加到 20800 美元。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全區(qū)領(lǐng)先，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入全國地級市前 20位。 伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，東勝城市整體功能葉得到不斷提升，“十一五”期間，東 勝區(qū)加大了城區(qū)改造力度，大力實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，完成了兩半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 期給水工程，進(jìn)行了城區(qū)供水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)和防洪設(shè)施的新建和改造；完成了污水處理廠改擴(kuò)建工程及垃圾填埋場和無害化處理工程；加快了城區(qū)水沖式公廁、旱廁及垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的新建和改建步伐。目前東勝區(qū)的住宅、商業(yè)布局總體上呈分散狀況，一個(gè)重要的原因就是中心城市東勝規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，配置資源集聚，生產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化 ,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品 ,必然需要大量的市場供給。 20 世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女 ， 這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。 年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住 ，這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變 ； 計(jì)劃生育政策的沿用 ， 使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍。 目前 ， 中國正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。 按照 鄂爾多斯市 的人口總量和年均 11％ 的城市化率增速計(jì)算，保守估計(jì)每年將有超過 6 萬人成為城市新增人口，這部分 人同樣對房地產(chǎn)有著剛性需求。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 人民生活水平不斷提高 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 ， 居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢 ，人民生活水平不斷提高。 2020 年 9 月末，全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到 15422 元，增長 ％；農(nóng)牧民人均生活消費(fèi)支出 4858 元，增長 ％。 鄂爾多斯市 2020 年，全市人均 GDP 超過 1 萬美元，萬元生產(chǎn)總值能耗低于全國平均水平 5 個(gè)百分點(diǎn)；人均財(cái)政收入超 1瓦暖；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入新增1 萬元，達(dá)到 2 萬元；農(nóng)牧民人均純收入超 1 萬元。按照國家關(guān)于拆遷安置 “ 拆一、建一、還一 ” 的原則 ,城市拆遷改造帶來 的被動(dòng)性住房需求 ， 也是目前房地產(chǎn)市場需求旺盛不可忽視的原因之一。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市小轎車的數(shù)量劇增，而且相對集中于 大城市，由此而帶來的停車壓力明顯增加。 3 項(xiàng)目需求分析與建設(shè)規(guī)模 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 進(jìn)入 21世紀(jì)的“十二五”期間，鄂爾多斯市的 GDP、財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入以及其它各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo)顯示出了鄂爾多斯市在全自治區(qū)、全國的位次都已跨上歷史新高度。城鄉(xiāng)居民收入大幅增加，年均增長13%以上，收入水平進(jìn)入全國地級市前列?；竟卜?wù)達(dá)到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)水平，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)，人口出生率控制在 ‰ 以內(nèi)。通過努力，東勝區(qū)為鄂爾多斯市創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市”工作打好了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，城市綠地面積的迅速擴(kuò)大，公園建設(shè)步伐加快，旅游環(huán)境得到了很大改善。把宜居宜業(yè)作為城市規(guī)劃的核心理念和首要選擇，既要深入挖掘地區(qū)文化內(nèi)涵和民族文化元素，又要千方百計(jì)增加綠色、增加水體，體現(xiàn)城市的生機(jī)與靈氣，更要充分考慮居民出行、上學(xué)、就醫(yī)、 購物消費(fèi)、文化休閑等日常生活的便捷性和舒適度，讓城市更加適宜人居。堅(jiān)定半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 不移地推進(jìn)烏蘭木倫湖南岸高層區(qū)建設(shè)，打造中西部一流的現(xiàn)代化高端商務(wù)區(qū)。 項(xiàng)目競爭力分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 1）區(qū)位優(yōu)勢 從區(qū)域位置看，東勝區(qū)是連接?xùn)|勝區(qū)、康巴什新區(qū)、伊旗阿鎮(zhèn)的地區(qū)交通、商貿(mào)、物資、流通中心樞紐。 ⑵規(guī)劃充分體現(xiàn)超前、便捷、方便、安全，各項(xiàng)目功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其它特征、疏密分布合理，體現(xiàn)了建設(shè)品位的優(yōu)勢。 項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目區(qū)域周邊項(xiàng)目建設(shè)總體發(fā)展進(jìn)度不一，整體視覺形象不直觀，在一段時(shí)間內(nèi)不能顯現(xiàn)出項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢。其中地方一般預(yù)算收入完成 億元，同比增長 %。 2020 年 9月底，鄂爾多斯市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16934 元，同比增長 ％。隨著居民家庭的收入增加，消費(fèi)水平的迅速增加，消費(fèi)支出的迅速增長，房地產(chǎn)前景非常看好 。 國際資金介入， 隨著中國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中地位的不斷提升 ， 他們需要不斷增加在中國的資產(chǎn)配置比例 ； 其次 ， 人民幣的升值使他們有希望獲得匯率和房地產(chǎn)價(jià)格上升的雙重收益 。為解決這個(gè)日益突出的問題，建設(shè)部和各地城市規(guī)劃管理部門都對新建、改建樓宇提出了相應(yīng)的停車量要求和指標(biāo)，不同的使用功能有不同的停車位要求。 本項(xiàng)目將會(huì)給人們居住、購物、停車等方面提供了最有利的便捷，將成為一個(gè)新的城市地標(biāo)。 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 本項(xiàng)目場址符合鄂爾多斯市東勝區(qū)城市規(guī)劃功能分區(qū)要求，項(xiàng)目按鄂爾多斯市 東勝區(qū) 規(guī)劃局有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。 東勝區(qū)位于內(nèi)蒙古鄂爾多斯高原中部偏東；地處東經(jīng)109176。 58′ 18″。是毛烏素沙地的延伸地帶，風(fēng)蝕沙化嚴(yán)重，海拔高度 1 367～ 1 615 米。年日照時(shí) 數(shù) 3 100～ 3 200 小時(shí)。最大積雪厚度 280 毫米。地下水主要靠大氣降水補(bǔ)給，潛水較少，地下水位一般在地深 10米左右。場 區(qū)不良地質(zhì)作用不發(fā)育，為抗震有利地段，無地質(zhì)災(zāi)害及與建筑相關(guān)的環(huán)境問題，因此該場地穩(wěn)定、適宜進(jìn)行本工程建設(shè) . 地質(zhì)總結(jié)： 根據(jù)擬建建筑等級和巖土條件綜合分析，場地建筑均可采用天然地基基礎(chǔ)方案。 △ 擬建工程重要性等級為三級，場地等級三級，地基等級三級，場 地類別為Ⅱ類，環(huán)境類別Ⅲ類，巖土工程勘察等級為丙級。 △ 場地地基巖土對混凝土及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均無腐蝕性影響。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 △ 土壤層從上往下分別為雜填土、粉質(zhì)粘土、中分化砂巖、中分化泥巖，可以以中分化砂巖作為持力層。 郵電通信 鄂爾多斯市經(jīng)過多年的建設(shè)，在郵政、電信機(jī)構(gòu)增設(shè)，交換容量、網(wǎng)點(diǎn)的增擴(kuò)、傳輸網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化，用戶接入網(wǎng)絡(luò)的完善，通信的覆蓋增容、補(bǔ)點(diǎn)等方面有了較大的突破。 市政條件 給水工程 項(xiàng)目區(qū)周邊 森林北環(huán)路、風(fēng)情大道 均有一條 DN400 給水管道，供水壓力，接管點(diǎn)埋深為 米。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 東勝區(qū)物產(chǎn)豐富，素有煤海之稱。潮 腦梁、塔拉壕、添漫梁、羊場壤等地均有分布，在本市的礦產(chǎn)資源中居首位，全境地下幾乎都有煤炭埋藏。還有油頁巖、天然氣、軟質(zhì)耐火粘土、黃鐵礦、石英砂等礦產(chǎn)。東部地區(qū)的發(fā)菜、地耳、黃芩較多。 東勝資源富集，區(qū)位優(yōu)勢明顯。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，同比增長 14%。上劃中央稅收完成 ，同比增長 %。規(guī)模工業(yè)占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的 %。半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 5 規(guī)劃 建筑方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 1）本工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)以“實(shí)用、經(jīng)濟(jì)”為原則，嚴(yán)格按照國家相應(yīng)規(guī)范，規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，遵照城市規(guī)劃的總體要求，切合實(shí)際并適度前瞻。 4）加強(qiáng)消防安全設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑防火分區(qū)明確合理，并積極采取消防安全措施。 根據(jù)步行、