【正文】 ，建議本項目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在 。 ，在做詳細(xì)規(guī)劃時，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超 過政府規(guī)劃的上限。營業(yè)性公建 萬平米考慮招商或自收自支 ,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn) ,該項目擬分四年開發(fā)： 2020年開發(fā) 7萬平米。 2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能； 3）地塊中有 27000 平米配套及商業(yè)用地地價已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮 5000平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約 15000平米，按 ，可增加住宅 ，增加凈利潤2020萬元。 ，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。 本案目標(biāo)人群來源于全市 各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。 4） 安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相 連，實現(xiàn)安全報警。 3． 3云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。建筑形式基本為多層。 宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。 200萬元。萬科公司與香港 富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。 ② 與項目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地 每畝補(bǔ)償價為 53萬元 ，折到住宅用地為 66萬元 /畝，玻璃廠項目毛地每畝補(bǔ)償價為 45萬元，折到住宅用地為 60萬元 /畝。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下： 給水： 在解放南路有φ 800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。 3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下 (主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線 ): 公用設(shè)施種類 公用設(shè)施名稱 教育設(shè)施 大學(xué)：天津財經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院 高中校：北師 大天津附中（市重點）、第四中學(xué)（市重點）、 南樓中學(xué)（區(qū)重點） 醫(yī)療設(shè)施 天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等） 大型商業(yè)設(shè)施 津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店 文化設(shè)施 天津日報大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂 體育設(shè)施 河西體育場 精品報告 精心打造 大型公園 天津樂園 大型賓館 天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、 大型商住樓 鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、 深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈 綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車 20 分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。 ⑦項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積 192 公頃 ,將建設(shè)成為以水景和生 態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。所以萬科有能力，也應(yīng) 該去開發(fā)天津的其他市場，讓萬科物業(yè)深入天津每個角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。 所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設(shè)一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 四 .項目周邊環(huán)境 1. 現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū) ,公路兩側(cè)工廠林立， 90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè) ,由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今 的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。 排水： 在該項目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的 DN500 入珠江道干管 ,遠(yuǎn)期在項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃 DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。 綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。 （ 1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進(jìn)度 ①土地價款：總占地面積為 525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為 22470萬元（以 /畝的價格計算，最終以實際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 200萬元在上述第三次付款后 1年內(nèi)分兩次付清。 精品報告 精心打造 第四章 市場研究 一 .區(qū)域市場成長狀況： ： 該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 公里。具有代表性的項目有： 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 建筑形式 綠化率 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 瑞江花園（一期） 整體 40萬 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20萬 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3萬 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500— 3500元 /平米： 該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。別墅分為 2 280平方米兩種，均價約在 5300元 /平米左右。 ? 高新建材 ：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 ? 新技術(shù)： 中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。 ，不 適合做儲備項目。 總體上來看該項目收益水平相當(dāng)理想。 二 .開發(fā)周期安排： 玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項目總建筑面積為 萬平米 ,其中住宅面積約 ，配套非營業(yè)性公建面積 ，考慮配套的學(xué)校約1 萬平米由合作方建設(shè) ,我司建設(shè)約 萬平米的非營業(yè)性公建 ,可銷售住宅面積約 萬平米。 二 .規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 ,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁椖糠?wù) ,而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù) ,由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本項目較近 ,本項目內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè) ,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校 ,但目前未確定 ,在規(guī)劃時仍考慮建設(shè) ,同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校 ,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。 客戶輔助體： 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日報》） 規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的 發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀(jì)康居社區(qū)。 總結(jié)：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢推小勢的做法。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。 2020 年該區(qū)域市場住宅累計供應(yīng)量為 米，當(dāng)年銷量 ，市場基本處于平衡狀態(tài)。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項目立項后 90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其余用地在 2020年 6月底前提供給萬科公司使用。然后萬科公司去辦理項目立項 ,如果該項目立 項不成 ,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。 3. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估 （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① 萬科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 通訊： 該項目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12孔電信電纜。 現(xiàn)狀工業(yè)用地 現(xiàn)狀工業(yè)用地 尖山住宅片區(qū) 正開發(fā)住宅區(qū)域 精品報告 精心打造 南樓市級商業(yè)中心 友誼路規(guī)劃市級行政中心 梅江居住區(qū) 項目所在地 精品報告 精心打造 2. 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。 項 目 區(qū) 位 圖 花園新城新區(qū) 世貿(mào)廣場 城市花園 都市花園 萬科中心 宗地位置 . 內(nèi)環(huán)線 中環(huán)線 規(guī)劃東南半環(huán) 精品報告 精心打造 該項目宗地為國有土地，毛地面積約 525畝 ,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 ： 目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗 湖項目目前處于前期工作階段。 萬科自 92年進(jìn)入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50米。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為 /畝。 （ 1）合作方式 萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā)。 ②付款計劃： 300畝地按要求拆 遷完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付 300萬元補(bǔ)償費(fèi)。 ，土地出讓金可按土地評估值的 57%收取。依據(jù)產(chǎn)品單價可將 該市場產(chǎn)品分為以下幾類： (1) 低于 2500元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享世紀(jì)城 藍(lán)水假期 名都新園 云水園 宗地 精品報告 精心打造 受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向。 2） 6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費(fèi)用。 ? 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶： 此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟(jì)實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)精品報告 精心打造 境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗， 在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。 、順弛名都 、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強(qiáng)的可操作性。 三 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤 716 21,475 稅后利潤 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 %