【正文】 優(yōu)勢(shì)：知名度高，國(guó)內(nèi)連鎖。 結(jié)論：目前該區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬商貐^(qū)新的消費(fèi)商圈，周邊商業(yè)氛圍濃厚，但是由于該物業(yè)整體經(jīng)營(yíng)面積較 小，品牌布局較亂，該店正在逐步的取消少淑女裝轉(zhuǎn)向大淑成淑女裝方向經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)型后可與王府井百貨各據(jù)一 地。同時(shí)導(dǎo)致惡意拖款現(xiàn) 象出現(xiàn)嚴(yán)整，結(jié)款信譽(yù)差，硬件設(shè)施嚴(yán)重老化。共分十五層，一至九層為百貨商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為 21000 平米，九 層為美食娛樂(lè)中心，十至十三 層為高檔寫(xiě)字間，地下兩層為停車(chē)場(chǎng)，是一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的購(gòu)物中 心。 ■ 銷(xiāo)售情況：除了超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)銷(xiāo)售較好超過(guò) 80%外，其余各商場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)不好。在此基礎(chǔ)上作如下分析。盛世廣場(chǎng)、中聯(lián)假日廣場(chǎng)、超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、柳南商貿(mào)中心等。有各類(lèi)超市、連鎖店 ，有各類(lèi)名品精品專(zhuān)賣(mài)店，有美味可口的中、西餐飲店，有各種文化娛樂(lè)場(chǎng)所等。 固定人口 330 余萬(wàn)，流動(dòng)人口約 110 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款為 220 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 160 億元左右，城市居民人均收入 5200 元，人均消費(fèi)情支出 4183元。 2． 3 低檔商場(chǎng) 1）該類(lèi)商場(chǎng)一般地處城南、城西等二三類(lèi)地段，在規(guī)模上大多為 2 層，面積在 1萬(wàn)平方米以下，裝修條件簡(jiǎn)單； 2）商場(chǎng)一般以二、三線品牌及雜牌為主。單位產(chǎn)出較低的是天龍大廈為 萬(wàn) /年 .m2，按其經(jīng)營(yíng)面積 1 萬(wàn) m2左右，其年銷(xiāo)售額約為 6000 萬(wàn)元，毛利潤(rùn)在 1500萬(wàn)左右。 4． 2 大商場(chǎng)模式（詳見(jiàn)樓盤(pán)調(diào)查表） 按大商場(chǎng)的規(guī)模和 建成后的檔次以及經(jīng)營(yíng)的品牌，可把大商場(chǎng)模式分為高檔和中檔。 ■ 銷(xiāo)售情況：除了位于城南的東港嘉園銷(xiāo)售較好超過(guò) 60%外，其余各商場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)不好。商場(chǎng)設(shè)男裝、女裝、鞋帽、化妝品、皮具、針織內(nèi)衣、 休閑、童裝、 玩具、首飾、名表、家私、家電等。 缺點(diǎn)：整體商品種類(lèi)結(jié)構(gòu)較差，品牌組合不好，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （ 6）、銅鑼灣購(gòu)物中心 該商場(chǎng)開(kāi)業(yè)于 20xx 年 ,營(yíng)業(yè)面積為 48000 平米 ,共分四層，單層營(yíng)業(yè)面積為 120xx 平米。擁有充足的停車(chē)位。地理位置不屬于休閑購(gòu)物街區(qū)客流少。 銷(xiāo)售 :06 年銷(xiāo)售 億 優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越，硬件設(shè)施完善。 位置：坐落于太原娛樂(lè)消費(fèi)集中的街區(qū)“親賢北街” 銷(xiāo)售：年銷(xiāo)售 億。 位置：坐落于太原傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)繁華地段的“柳巷南路” 經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu) （調(diào)整后規(guī)劃） : 地下一層 : 精品生活館；一層 :時(shí)尚名品館；二層 :紳士名品館；三層 :名媛淑女館四層 :都市麗人館； A4 層 : 孕嬰內(nèi)衣館；五層 :青春活力館；六層 :時(shí)尚名鞋館；七層 :運(yùn)動(dòng)休閑館；八層 :時(shí)尚生活館；九層 :時(shí)尚餐吧；十 樓：量販?zhǔn)?KTV；十一樓：電影院。 4． 3 沿街商鋪模式（詳見(jiàn)樓盤(pán)調(diào)查表） 我們調(diào)查了 3 個(gè)在建項(xiàng)目的沿街商鋪，分別是怡花苑、凱旋大地、金港國(guó)際商務(wù)中心，我們將對(duì)此作以下分析： ■ 銷(xiāo)售價(jià)格： 1 層、 2 層均價(jià) 120xx 元 / m2— 16000 元 / m2 ■銷(xiāo)售面積： 130m2— 160 m2。國(guó)際、開(kāi)元但是，隨著大型商場(chǎng)的增加，客戶(hù)的分流，大型商場(chǎng)的利潤(rùn)將出現(xiàn)下滑的局面。 4）該類(lèi)商場(chǎng)一般為大開(kāi)間、大進(jìn)深的格局，在出租時(shí)隔成 10 m2— 20 m2的小間。 在各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)、百貨店及購(gòu)物中心、大型超市、中小型超市、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、餐飲店面 等 。這里商賈云集，店鋪林立，買(mǎi)賣(mài)興隆，聚集著 200 余家商業(yè)企業(yè)，有眾多的中華“老字號(hào)”和歷史名店，有太原“王府井”之美稱(chēng)。但與此同時(shí)還有很多新建的高檔商場(chǎng)將上市招商，如華宇由于現(xiàn)在鐘樓街周邊以小商鋪為主，而且此類(lèi)商鋪多為老房子，周邊沒(méi)有大型商場(chǎng)，所以租金水平比柳巷、解放路、等地偏低。 ■ 項(xiàng)目規(guī)模： 總建面積一般都在 3萬(wàn) m2 以上，而超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)達(dá)到 9萬(wàn) m2 。因此，我們了解到這種商鋪的銷(xiāo)售率很高。目前整棟大廈軟硬件設(shè)施升級(jí)進(jìn)行較為順利，品牌 組合再次提升。有著良 好的結(jié)款能力（一月一結(jié)），完善的硬件設(shè)施卓越的購(gòu)物環(huán)境。 （ 7）、太原燕莎購(gòu)物中心 該商場(chǎng)開(kāi)業(yè)于 20xx 年，營(yíng)業(yè)面積為 120xx 平米（現(xiàn)在正處于往東面擴(kuò)大，具體擴(kuò)大后的面積因現(xiàn)在正處于施 工狀態(tài)下無(wú)法得知）單層營(yíng)業(yè)面積為 3000 平米。其軟硬件功能設(shè)施完善，定位檔次較高，地理位置較為優(yōu)越（百盛對(duì)面） 位置：位于太原親賢北街和長(zhǎng)治路交匯處 銷(xiāo)售：新開(kāi)物業(yè)人氣不旺 優(yōu)勢(shì)：店內(nèi)硬件設(shè)施完善，購(gòu)物環(huán)境卓越?？土餍。粚儆谛蓍e購(gòu)物街區(qū)，停車(chē)位稀少而且因是交通十字 路口不便于停車(chē)。 缺點(diǎn)：無(wú)停車(chē)位、目前一直在裝修調(diào)整，管理存在一定問(wèn)題據(jù)悉原聯(lián)洋的中層管理人員近 期有大的動(dòng)作。 優(yōu)點(diǎn)：地理位置優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，購(gòu)物環(huán)境佳。地下停車(chē)位為收費(fèi)車(chē)場(chǎng)。 ■ 地理位置：主要集中太原市的次市中心，柳巷商業(yè)中心的邊緣地帶。 點(diǎn)評(píng)： 步行街模式的建成將極大豐富太原市的商業(yè)格局，在大型商廈幾乎飽和的情況下，采用店鋪式的格局必定會(huì)吸引投資者前來(lái)投資。 4層采用租賃，為 7 元 / 珠寶、化妝品、中檔服飾、 萬(wàn)盛服飾廣場(chǎng) 共 2 層， 萬(wàn) m2 店中店模式 租賃價(jià)格為 3 元 / m2.天，可購(gòu)買(mǎi) 14 年的使用權(quán)，價(jià)格為 6000 元 / m2— 7000 元 /m2. 國(guó)內(nèi)知名山西省總代理服飾（男裝、女裝）品牌 低 檔 長(zhǎng)風(fēng)商廈 共 2 層 大賣(mài)場(chǎng) 租賃價(jià)格為 1層 / ， 2 層為 元 / 五金、鐘表、雜牌服飾 太航服飾廣場(chǎng) 共 2 層 大賣(mài)場(chǎng)隔開(kāi)成 m2的小間 租賃價(jià)格為 元 / m2.天 男女雜牌服飾、輕紡織品 萬(wàn)事發(fā)服飾商場(chǎng) 1 層 店中店，每間約 4 m2 租賃價(jià)格為 3 元 / 男女雜牌服飾 雙塔商場(chǎng) 共 2 層 大賣(mài)場(chǎng)隔