【正文】 優(yōu)勢：知名度高，國內(nèi)連鎖。 結論：目前該區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬商貐^(qū)新的消費商圈，周邊商業(yè)氛圍濃厚，但是由于該物業(yè)整體經(jīng)營面積較 小，品牌布局較亂，該店正在逐步的取消少淑女裝轉(zhuǎn)向大淑成淑女裝方向經(jīng)營，轉(zhuǎn)型后可與王府井百貨各據(jù)一 地。同時導致惡意拖款現(xiàn) 象出現(xiàn)嚴整，結款信譽差，硬件設施嚴重老化。共分十五層，一至九層為百貨商場營業(yè)面積為 21000 平米，九 層為美食娛樂中心，十至十三 層為高檔寫字間，地下兩層為停車場，是一個集休閑、娛樂、購物為一體的購物中 心。 ■ 銷售情況：除了超世紀商貿(mào)廣場銷售較好超過 80%外，其余各商場銷售形勢不好。在此基礎上作如下分析。盛世廣場、中聯(lián)假日廣場、超世紀商貿(mào)廣場、柳南商貿(mào)中心等。有各類超市、連鎖店 ，有各類名品精品專賣店，有美味可口的中、西餐飲店，有各種文化娛樂場所等。 固定人口 330 余萬，流動人口約 110 萬人，城鎮(zhèn)居民儲蓄存款為 220 億元，社會消費品零售總額 160 億元左右，城市居民人均收入 5200 元，人均消費情支出 4183元。 2． 3 低檔商場 1）該類商場一般地處城南、城西等二三類地段，在規(guī)模上大多為 2 層，面積在 1萬平方米以下，裝修條件簡單； 2）商場一般以二、三線品牌及雜牌為主。單位產(chǎn)出較低的是天龍大廈為 萬 /年 .m2，按其經(jīng)營面積 1 萬 m2左右，其年銷售額約為 6000 萬元，毛利潤在 1500萬左右。 4． 2 大商場模式（詳見樓盤調(diào)查表） 按大商場的規(guī)模和 建成后的檔次以及經(jīng)營的品牌，可把大商場模式分為高檔和中檔。 ■ 銷售情況：除了位于城南的東港嘉園銷售較好超過 60%外，其余各商場銷售形勢不好。商場設男裝、女裝、鞋帽、化妝品、皮具、針織內(nèi)衣、 休閑、童裝、 玩具、首飾、名表、家私、家電等。 缺點：整體商品種類結構較差，品牌組合不好，缺乏競爭優(yōu)勢。 （ 6）、銅鑼灣購物中心 該商場開業(yè)于 20xx 年 ,營業(yè)面積為 48000 平米 ,共分四層，單層營業(yè)面積為 120xx 平米。擁有充足的停車位。地理位置不屬于休閑購物街區(qū)客流少。 銷售 :06 年銷售 億 優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，硬件設施完善。 位置：坐落于太原娛樂消費集中的街區(qū)“親賢北街” 銷售：年銷售 億。 位置：坐落于太原傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)繁華地段的“柳巷南路” 經(jīng)營結構 （調(diào)整后規(guī)劃） : 地下一層 : 精品生活館；一層 :時尚名品館；二層 :紳士名品館；三層 :名媛淑女館四層 :都市麗人館； A4 層 : 孕嬰內(nèi)衣館；五層 :青春活力館；六層 :時尚名鞋館；七層 :運動休閑館；八層 :時尚生活館；九層 :時尚餐吧；十 樓：量販式 KTV；十一樓：電影院。 4． 3 沿街商鋪模式（詳見樓盤調(diào)查表） 我們調(diào)查了 3 個在建項目的沿街商鋪，分別是怡花苑、凱旋大地、金港國際商務中心，我們將對此作以下分析： ■ 銷售價格： 1 層、 2 層均價 120xx 元 / m2— 16000 元 / m2 ■銷售面積： 130m2— 160 m2。國際、開元但是，隨著大型商場的增加，客戶的分流，大型商場的利潤將出現(xiàn)下滑的局面。 4）該類商場一般為大開間、大進深的格局，在出租時隔成 10 m2— 20 m2的小間。 在各類商業(yè)網(wǎng)點中，各類批發(fā)市場、百貨店及購物中心、大型超市、中小型超市、專賣店、便利店、餐飲店面 等 。這里商賈云集，店鋪林立，買賣興隆，聚集著 200 余家商業(yè)企業(yè)，有眾多的中華“老字號”和歷史名店，有太原“王府井”之美稱。但與此同時還有很多新建的高檔商場將上市招商，如華宇由于現(xiàn)在鐘樓街周邊以小商鋪為主，而且此類商鋪多為老房子，周邊沒有大型商場，所以租金水平比柳巷、解放路、等地偏低。 ■ 項目規(guī)模： 總建面積一般都在 3萬 m2 以上，而超世紀商貿(mào)廣場達到 9萬 m2 。因此，我們了解到這種商鋪的銷售率很高。目前整棟大廈軟硬件設施升級進行較為順利，品牌 組合再次提升。有著良 好的結款能力（一月一結），完善的硬件設施卓越的購物環(huán)境。 （ 7）、太原燕莎購物中心 該商場開業(yè)于 20xx 年，營業(yè)面積為 120xx 平米（現(xiàn)在正處于往東面擴大，具體擴大后的面積因現(xiàn)在正處于施 工狀態(tài)下無法得知）單層營業(yè)面積為 3000 平米。其軟硬件功能設施完善，定位檔次較高，地理位置較為優(yōu)越（百盛對面） 位置：位于太原親賢北街和長治路交匯處 銷售：新開物業(yè)人氣不旺 優(yōu)勢：店內(nèi)硬件設施完善，購物環(huán)境卓越。客流小，不屬于休閑購物街區(qū)，停車位稀少而且因是交通十字 路口不便于停車。 缺點：無停車位、目前一直在裝修調(diào)整，管理存在一定問題據(jù)悉原聯(lián)洋的中層管理人員近 期有大的動作。 優(yōu)點：地理位置優(yōu)越，硬件設施完善，購物環(huán)境佳。地下停車位為收費車場。 ■ 地理位置：主要集中太原市的次市中心，柳巷商業(yè)中心的邊緣地帶。 點評： 步行街模式的建成將極大豐富太原市的商業(yè)格局，在大型商廈幾乎飽和的情況下，采用店鋪式的格局必定會吸引投資者前來投資。 4層采用租賃，為 7 元 / 珠寶、化妝品、中檔服飾、 萬盛服飾廣場 共 2 層， 萬 m2 店中店模式 租賃價格為 3 元 / m2.天，可購買 14 年的使用權，價格為 6000 元 / m2— 7000 元 /m2. 國內(nèi)知名山西省總代理服飾（男裝、女裝）品牌 低 檔 長風商廈 共 2 層 大賣場 租賃價格為 1層 / ， 2 層為 元 / 五金、鐘表、雜牌服飾 太航服飾廣場 共 2 層 大賣場隔開成 m2的小間 租賃價格為 元 / m2.天 男女雜牌服飾、輕紡織品 萬事發(fā)服飾商場 1 層 店中店，每間約 4 m2 租賃價格為 3 元 / 男女雜牌服飾 雙塔商場 共 2 層 大賣場隔